Hvilke realkreditlån er omfattet af de nye retningslinjer for boliglån?
I sine retningslinjer har Erhvervsministeriet defineret de risikable lån som:
- Lån med variabel rente og en kortere rentebinding end 5 år med eller uden afdrag. Det drejer sig om F1- til F4-lån.
- Lån med variabel rente og med rentebinding på mindst 5 år eller mere og med afdragsfrihed. Det drejer sig om F5- til F10-lån.
Fra 1. januar 2018 er det blevet lidt sværere for landets boligejere at få realkreditlån med afdragsfrihed og rentetilpasningslån som F1- og F3-lån.
Erhvervsminister Brian Mikkelsen (K) havde oprindeligt fremlagt et udspil, der lagde en kraftig dæmper på tildelingen af de såkaldt risikable lån i København- og Aarhus-området, men kraftig kritik fra bl.a. realkreditsektoren, fik ministeren til at trække udspillet tilbage igen.
I stedet er der kommet lidt andre retningslinjer, der omfatter husstande over hele landet og altså ikke er begrænset til områder med høje boligpriser. I realiteten rammer de nye retningslinjer dog især boligejere, og folk, der gerne vil købe hus eller ejerlejlighed, i København og Aarhus.
Nye regler rammer boligejere med høj gæld og belåningsgrad
Masser af boligejere med en begrænset gæld bliver ikke ramt af de nye retningslinjer. Det gælder for boligejere med fastforrentede lån med og uden afdrag og for boligejere med lån på op til 60 procent af ejendomsvurderingen og en gældsfaktor på over 4.
De nye retningslinjer gælder kun for boligejere med en gældsfaktor på mere end fire gange husstandsindkomsten og en belåningsgrad på over 60 procent af boligens værdi.
Det betyder eksempelvis, at en husstand med en årsindkomst på 750.000 kr. og en gæld på over tre millioner kr. (her er gældsfaktoren over 4 - 4x750.000=3 millioner kr.) får begrænset sin adgang til at optage risikable lån, hvis lånene i boligen samtidig overstiger 60 procent af vurderingen.
Begrænset effekt uden for København og Aarhus
Realkredit Danmark mener ikke, at stramningen af reglerne får nogen særlig indflydelse på finansieringen af boliger uden for København og Aarhus.
Ifølge cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig er det relativt sjældent, at boligejerne ved boligkøb ender med en gældsfaktor over fire i hovedparten af landets kommuner.
Nye regler kan dæmpe prisstigninger i København og Aarhus
Til gengæld ser det anderledes ud for boligejerne i de to storbyområder, hvor Christian Hilligsøe Heinig spår en afdæmpning af prisstigningerne.
- Det er klart, at det vil bidrage til at tage toppen af prisstigningerne i landets dyreste områder, da potentielle boligkøbere kan afholde sig fra at købe bolig. Når det er sagt, vil den faktiske priseffekt være væsentligt mere afdæmpet end det oprindelige udspil til en stramning, vurderer han.
På den baggrund venter han ikke den store modvind til det københavnske boligmarked fra det reviderede styresignal.
- De største trusler er i stedet risikoen for overoptimisme, indfasningen af skattereformen – især for markedet for ejerlejligheder – samt evt. fremtidige rentestigninger, mener han.
Nedsparingslån for pensionister og låneomlægning går fri
Opblødningen af det oprindelige udspil indebærer også, at pensionisters nedsparingslån går fri af stramningen, da lånegrænsen efter de eksisterende regler ligger på højst 60 procent af vurderingen.
Det samme gælder for rene låneomlægninger, hvor der ikke tages tillægslån. Det er dog en forudsætning, at låntager ikke omlægger et lån i kategorien ”sikre lån” til en lån, der er kategoriseret som et ”usikkert lån”.
Markant økonomisk effekt på forældrekøb
De nye og strammere lånebetingelser vil primært ramme boligejere i Aarhus- og Københavnsområdet, som planlægger et forældrekøb. Som omtalt oven for, bliver deres valg af låntyper reduceret, når husstandens samlede gæld overstiger fire gange husstandsindkomsten og belåningsgraden overstiger 60 procent.
Eksempel: Et par bor i en villa i Københavnsområdet vurderet til fem millioner kr. og med en restgæld på tre millioner kr. Med andre ord har parret en friværdi på to millioner kr. i en bolig med en belåningsgrad på 60 procent.
Parret har en årlig indkomst på en million kroner og har ikke anden gæld end den nævnte realkreditgæld på tre millioner kr.
Det samlevende par ønsker at købe en ejerlejlighed til deres barn til en pris på to millioner kr. Såfremt parret vil finansiere hele købesummen på to millioner kr. med et realkreditlån fordelt på hhv. ejerlejligheden og villaen, ser situationen således ud:
Parrets samlede gæld løber op i fem millioner kr., hvilket svarer til fem gange husstandsindkomsten. Ifølge Finanstilsynet har parret derfor en ”høj gældsfaktor”, hvilket betyder, at de nye og strammere regler træder i kraft, når belåningsgraden overstiger 60 procent i boligen.
Parret har ingen likvide midler og vælger derfor, at finansiere forældrekøbet med et tillægslån i villaen på 450.000 kr. og 80 procent realkreditlån i ejerlejligheden svarende til 1,6 millioner kr.
Ekstraregning på 1.000 kr. om måneden
I den konkrete situation kan parret IKKE finansiere tillægslånet som eksempelvis et afdragsfrit F5-lån eller et lån med en kortere rentebinding. I stedet kan de vælge et fastforrentet lån med eller uden afdrag eller et flekslån med en rentebinding på mindst fem år med afdrag.
Det samme gælder for realkreditlånet med sikkerhed i ejerlejligheden, hvor hele lånet på 1,6 millioner kr.er underlagt de nye og skrappere betingelser.
For forældreparret betyder det, at finansieringen af forældrekøbet bliver væsentligt dyrere, end hvis parret havde valgt den billigst mulige løsning med en 100 procent finansiering gennem et afdragsfrit F5-lån.
Beregninger foretaget af Videncentret Bolius viser, at forældrene før lovændringen kunne slippe med en månedlig nettoydelse på cirka 1.000 kr.
Beregningen er baseret på en fuld finansiereing med et afdragsfrit F5-lån på 1,6 mio. kr. i lejligheden og et tillægslån i villaen på 450.000 kr.(9/10-19).
Efter stramningen af reglerne består den likviditetsmæssig set billigste løsning af et afdragsfrit 0,5 procent-lån. Det indebærer, at den månedlige nettoydelse stiger med ca. 1.000 kr. til ca. 2.000 kr.
Strammere låneregler kan dæmpe lejlighedspriser
Boligøkonom i Nordea Kredit, Lise Nytoft Bergmann, understreger dog, at ”der ikke vil være nogle købere, der pludselig får et ’nej’ i banken, som ikke også havde fået, inden de nye regler blev indført”.
- Men de nye regler gør det dyrere at finansiere forældrekøbet. Og vi forventer derfor, at det vil have en afdæmpende effekt på lejlighedspriserne i de kommende år, siger hun.
Rentefinte bliver fastholdt
Selv om husstandens gældsfaktor er højere end fire, er det stadig muligt at spare dyre rentekroner ved at kombinere et afdragsfrit og lavtforrentet realkreditlån med et kortløbende og højt forrentet banklån.
Kravet er blot, at det afdragsfrie lån skal være fastforrentet, hvor det tidligere var muligt at vælge et lån med variabel rente.
Metoden går ud på, at låntager vælger et fastforrentet lån med afdragsfrihed og i løbet af typisk seks år får afdraget hele banklånet, hvorefter afdragene genoptages på realkreditlånet. Modellen kan skrues sammen på en måde, så den samlede ydelse ikke ændrer sig, når boligejeren igen begynder at betale afdrag.
