Bidragssatsen beregnes efter, hvor stor en andel af boligens værdi, der er belånt. Foto: Torben Klint
Hvad er en bidragssats?
Bidragssats er et løbende gebyr, realkreditinstituttet opkræver for at administrere dit realkreditlån. Bidraget indgår i den samlede ydelse, du betaler hver måned eller hvert kvartal for dit lån, som også består af renter og afdrag, medmindre du har valgt et lån med afdragsfrihed.
Udover administrationsomkostninger går bidraget til at dække eventuelle tab, ligesom realkreditinstituttet bruger det til opbygning af reserver for at leve op til myndighedernes kapitalkrav.
Rentebetalingerne bliver sendt videre til den investor, som har købt realkreditobligationerne bag dit lån, mens afdraget – hvis der betales afdrag - går til dig selv, da det nedbringer din gæld. Man kan kalde det en form for tvungen opsparing i mursten.
Hvordan beregnes bidragssatsen?
Bidragssatsen beregnes som en procentsats af restgælden på lånet. Præcis hvor meget du skal betale i bidragssats, afhænger af flere faktorer:
- Belåningsgraden
- Låntypen
- Afdragsfrihed
- Valg af realkreditinstitut
Vi begynder med belåningsgraden. Når du skal låne til en helårsbolig, kan du finansiere op til 80 procent af boligens værdi med et realkreditlån (75 procent hvis det er et sommerhus).
Hvis du fx skal købe en bolig til en million kroner, og har 350.000 kroner kontant til udbetalingen, har du kun behov for et realkreditlån på 650.000 kroner. Det vil give en belåningsgrad i boligen på 65 procent.
Hvorfor stiger bidragssatsen, jo mere du skylder i boligen?
Bidragssatsen på lånet fastsættes blandt andet ud fra, hvor tæt du er på belåningsgrænsen på de 80 procent.
Jo mere du skylder i boligen, desto højere er bidragssatsen, da risikoen for realkreditinstituttet er større. Det skyldes, at realkreditinstituttet har mindre sikkerhed i det pant, du stiller i boligen, hvis gælden er høj end hvis den er lav.
Realkreditinstitutterne deler derfor bidragssatsen op i tre belåningsintervaller:
- Belåningsgrad på 0-40 procent
- Belåningsgrad på 40-60 procent
- Belåningsgrad på 60-80 procent
Hvis du har belånt 80 procent af boligens værdi, betaler du én sats for den del af lånet, der ligger under 40 procent, én lidt højere sats for den del, der ligger mellem 40-60 procent, og en endnu højere sats for den yderste del af lånet over de 60 procent.
Hvorfor har valget af lån betydning for bidragssatsen?
Det har samtidig stor betydning for, hvor meget du skal betale i bidragssats, om du vælger et realkreditlån med fast rente eller variabel rente, hvilket også kaldes et rentetilpasningslån eller flekslån.
For realkreditinstituttet er der nemlig større risiko forbundet med at give dig et lån med variabel rente end et fastforrentet lån. Det tager instituttet sig betalt for i form af en højere bidragssats. Derfor er de helt korte lån som fx kort rente-lån og F1-lån, der får ny rente henholdsvis hvert halve år og en gang om året, dyrest.
Lån med afdragsfrihed udgør også en større risiko end lån med afdrag.
En af årsagerne til, at man i sin tid indførte differentierede bidragssatser, var netop et krav fra myndighedernes side om at få nedbragt andelen af de mest risikable lån.
Derfor betaler du mest i bidrag for et F1-lån med afdragsfrihed, mens du betaler mindst i bidrag for et fastforrentet lån med afdrag.
Hvor stor forskel er der på bidragssatserne?
Udover belåningsgrad, låntype og afdragsprofil afhænger bidragssatsen på det enkelte lån også af dit valg af realkreditinstitut. Det er nemlig realkreditinstitutterne selv, der fastsætter satserne.
Og selvom de ligger tæt, er der forskelle. Det kan derfor være lidt af en jungle at finde rundt i som låntager.
Bidragssatserne varierer fra ca. 0,27 procent om året for belåning af op til 40 procent af ejerboligens værdi for et fastforrentet lån med afdrag og op til cirka 2,7 procent om året for belåning fra 60-80 procent for et etårigt flekslån (F1) uden afdrag.
Ved et fastforrentet lån med afdrag med en belåningsgrad på 80 procent optaget hos Jyske Realkredit (i 2024) vil beregningen af bidragssatsen fx se således ud:
- Belåning 0-40 procent = 0,33 procent
- Belåning 40-60 procent = 0,8 procent
- Belåning 60-80 procent = 1,0 procent
Samlet bidragssats: (1+2+3):
(0,33*0,4 + 0,8*0,2 + 1,0*0,2)/0,8 = 0,61 procent
Til sammenligning vil beregningen af bidragssatsen ved et etårigt flekslån (F1) uden afdrag og med en belåningsgrad på 80 procent optaget hos Totalkredit (i 2024) se således ud:
- Belåning 0-40 procent = 0,85 procent
- Belåning 40-60 procent = 1,6 procent
- Belåning 60-80 procent = 2,7 procent
Samlet bidragssats: (1+2+3):
(0,85*0,4 + 1,6*0,2 + 2,7*0,2)/0,8 = 1,5 procent
Du kan se en oversigt over de fire realkreditinstitutters bidragssatser her.
Find din bidragssats her
Ejerbolig | Fastforrentet lån | Flekslån | ||||||||
Belåning 0-80% | Med afdrag | Uden afdrag | Med afdrag | Uden afdrag | ||||||
Jyske Realkredit | 0,6125% | 0,9750% | - | 0,7500% | 0,9250% | 0,8000%* | - | 1,1125% | 1,2875% | 1,1625%* |
Nykredit/Totalkredit | 0,7400% | 1,0700% | 0,9000% | 1,1800% | 1,0800% | 0,8800%** | 1,2300% | 1,5100% | 1,4100% | 1,2100%** |
Nykredit/Totalkredit m. kundekroner | 0,5400% | 0,8700% | 0,7000% | 0,9800% | 0,8800% | 0,6800%** | 1,0300% | 1,3100% | 1,2100% | 1,0100%** |
Nordea Kredit | 0,6750% | 1,0000% | 0,8500% | 1,1500% | 1,0500% | 0,8500%*** | 1,1750% | 1,4750% | 1,3750% | 1,1750%*** |
Realkredit Danmark | 0,6812% | 0,9564% | 0,8564% | 1,1064% | 1,0564% | 0,8564%**** | 1,1316% | 1,3816% | 1,3316% | 1,1316%**** |
Se tabellens forudsætninger
* F1 / F2-F4 /F5-F6
** F-kort / F1-F2 / F3-F4 / RenteMax F5-F10
*** Kort rente / F1 / F3 / F5 & F-kort
**** Flekskort / F1-F2 / F3-F4 / F5-F10 (Der forudsættes månedlig ydelse)
Kilde: Mybanker.dk
Ønsker du at dykke længere ned i bidragssatserne, kan du finde mere detaljerede oversigter for de enkelte institutter på Mybanker.dk, hvor satserne opdateres løbende.
Hvilket realkreditinstitut har de laveste bidragssatser?
Det store spørgsmål er, hvilket af de fire realkreditinstitutter – Totalkredit/Nykredit, Realkredit Danmark, Nordea Kredit og Jyske Realkredit – der har de laveste bidragssatser?
Svaret er, at man ikke kan udpege ét realkreditinstitut. For ingen er bedst på alt, men alle er bedst på noget, når det kommer til bidragssatser. Det afhænger nemlig af, hvilket lån du skal bruge.
Hvis det fx er et 30-årigt fastforrentet realkreditlån med afdrag, og du har en belåningsgrad i boligen på under 40 procent, får du den laveste bidragssats på 0,27 procent hos Realkredit Danmark (2024).
Til gengæld har Realkredit Danmark den højeste bidragssats (1,35 procent) på den del af lånet, der ligger i låneintervallet mellem 60-80 procent.
Ved en belåningsgrad på 80 procent af boligens værdi er det derfor ikke længere Realkredit Danmark, der ender ud med den laveste bidragssats på et fastforrentet lån med afdrag.
Det gør Jyske Realkredit med en bidragssats på 0,61 procent, mens Totalkredit har den højeste bidragssats på 0,74 procent.
Dog har Totalkredit en særlig rabatordning kaldet KundeKroner, som bliver trukket fra kundernes bidragsbetaling hvert kvartal. Regner man den med, kommer Totalkredit til gengæld ud som det billigste valg ved fast rente og afdrag med en bidragssats på 0,54 procent.
Ser man bort fra Totalkredits kundekroner, har Nordea Kredit den laveste bidragssats på et lån med helt kort rente, der går under navne som Kort Rente (Nordea), F-kort (Totalkredit) og FlexKort (Realkredit Danmark).
Hvis du vil sammenligne bidragssatser med henblik på at finde det realkreditinstitut, der kan tilbyde dig den laveste bidragssats, er det derfor en forudsætning, at du kender belåningsgraden og ved, præcist hvilket lån du går efter.
Hvad gør du, hvis bidragssatsen stiger?
Selvom det er realkreditinstitutterne, der fastsætter bidragssatserne, kan de ikke uden videre sætte dem op fra den ene dag til den anden.
Det fremgår af Finanstilsynets såkaldte god-skik regler, at ændringer i bidragssatserne ikke må være vilkårlige, og at institutterne skal varsle og begrunde stigninger i bidragssatserne.
Hæver dit realkreditinstitut bidragssatsen på dit lån, skal det altså varsles i god tid. Og der er ikke så meget, du kan gøre ved det.
Der er ofte høje omkostninger ved at flytte institut, så det kan tage lang tid før et evt. skift til et selskab med en lavere sats er tjent hjem.
Forskelle i bidragssatserne har det nemlig med at udligne sig over tid. Derfor er det ikke sikket, at den årlige besparelse fortsætter fremover, så din langsigtede gevinst er usikker.
Hvad kan du gøre for at få en lavere bidragssats?
Hvis du skal låne til en bolig, er det naturligvis en god idé at undersøge markedet og finde ud af, hvor du kan få det lån, du gerne vil have, til den bedste pris.
Men har du allerede et realkreditlån, er det ikke så nemt at få sat bidragssatsen ned.
Der bliver nemlig ikke skruet automatisk ned for satsen, selvom du nedbringer din gæld eller prisen på din bolig er steget – hvilket ellers er lig med en lavere belåningsgrad.
Bidragssatsen bliver fastsat på baggrund af vurderingen og belåningsgraden på det tidspunkt, du optager lånet.
Det vil derfor typisk kræve en omlægning af lånet at få sat bidragssatsen ned.
I de fleste tilfælde vil en omlægning af realkreditlånet alene med det formål at få nedbragt bidragssatsen dog ikke være økonomisk attraktivt på grund af omkostningerne.
Men skal du omlægge lånet under alle omstændigheder, kan du med fordel undersøge markedet og vælge det billigste realkreditselskab.
Særligt hvis din bolig er steget i værdi, er det oplagt at få lånetilbud fra flere realkreditinstitutter. Der kan nemlig være forskel på deres vurderinger af din bolig, og jo højere vurderingen er, jo mindre er belåningsgraden - hvilket har betydning for, hvor meget du skal betale i bidragssats.
Det kan fx være, at du i ét realkreditinstitut ligger i belåningsintervallet 60-80 procent, mens du i et anden kommer lige under de 60 procent og dermed kan få en lavere bidragssats.
Kan du forhandle dig til en lavere bidragssats?
Selvom det er realkreditinstitutterne selv, der fastsætter bidragssatserne, mens det er de finansielle markeder, der fastsætter renterne, er det ikke muligt at forhandle om bidraget.
Til gengæld kan du forhandle om en del af de etableringsomkostninger, der er forbundet med at optage eller omlægge et lån. Det gælder dog ikke tinglysningsafgifter, der betales til staten.
Kan bidragssatsen trækkes fra i skat?
Ligesom dine renteudgifter er bidraget fradragsberettiget og kan dermed trækkes fra i skat.
Dit realkreditinstitut indberetter automatisk både renter og bidrag til i forbindelse med årsopgørelsen.
Men ændrer dine udgifter til renter og bidrag sig i løbet af året, bør du justere det i felt 483 på forskudsopgørelsen, hvis du ønsker at få glæde af fradraget løbende.
Får du ikke rettet din forskudsopgørelse til inden udgangen af året, vil du enten få penge tilbage i skat eller et skattesmæk, når årsopgørelsen kommer, afhængigt af, om dine rente- og bidragsbetalinger er steget eller faldet.
