Få styr på reglerne for virksomhed i egen bolig

Virksomhed i hjemmet

Arbejdsmarkedet er under forandring. Nye virksomhedsformer vinder frem og ikke mindst modellen, hvor man driver egen virksomhed fra sit hjem, er ved at blive udbredt. Der findes godt 150.000 enkeltmandsvirksomheder i Danmark, hvilket gør denne virksomhedsform til den mest udbredte i Danmark.

At blande hjem og virksomhed har mange fordele. Du kan bl.a. starte uden (næsten) en krone på lommen, hvis du benytter eget kontor, computer, telefon og bil og slipper for at bruge tid og penge på at køre hen til din arbejdsplads.

Tilværelsen som selvstændig behøver ikke være kompliceret og usikker, hvis du har lave omkostninger. Start med at sætte dig ind i reglerne på området begynd her.

Må alle drive virksomhed i deres hjem?

Som udgangspunkt kan man drive erhverv fra sin bolig, hvis det ikke støjer, forurener eller generer naboerne. Men du bør altid tjekke evt. servitutter på grunden, gennemgå lokalplanen og konsultere kommunens tekniske forvaltning. Der vil typisk være forbud mod at drive butik fra boligområder, ligesom håndværksvirksomheder og produktionsvirksomheder som regel henvises til særlige områder i kommunen.

I landzone må du som udgangspunkt kun drive erhverv, der har at gøre med jordbrug, skovbrug og fiskeri. Men Planloven er blevet liberaliseret i 2013 og giver kommunerne mulighed for at give tilladelse til forskellige erhverv i nedlagte landbrugsbygninger og fx nedlagte skoler og mejerier. Det kan være både håndværks- og industrivirksomhed, mindre butikker, lager og kontor. Dog på betingelse af, at det sker inden for de eksisterende bygninger og uden ombygning og tilbygninger i væsentlig omfang.

Om du selv ejer din bolig eller bor til leje er ikke afgørende, men hvis du bor til leje og har en almindelig boliglejekontrakt, skal du have tilladelse af din udlejer, hvis du vil drive erhverv. Ejer du en ejerlejlighed eller en andelsbolig, er det en god idé at afklare med ejer- eller andelsforeningen, om det er tilladt at drive virksomhed i boligen.

Krav til indretning af hjemmet?

Når du skal indrette virksomhed i en privat bolig er det vigtigt at gøre dig klart, om du forventer at få ansatte eller ej. Hvis det kun er dig selv og fx husstandens øvrige medlemmer, som arbejder i virksomheden, gælder de samme regler for indretningen, som gælder for boligen i almindelighed.

Eksempler: Du må gå på en skæv trappe uden gelænder, og du må sidde på en pind og arbejde, hvis du vil eller du kan sidde henslængt i sofaen med den bærbare for den sags skyld. Indretningen er her for så vidt en smagssag for dig selv.

Ansætter du medarbejdere, er der flere ting at tænke på, fx skal der udarbejdes en arbejdspladsvurdering (APV), selv om den ikke behøver være mere omfattende end nogle punkter på et A4-ark. Der findes masser af standardskemaer til inspiration på nettet.

Har du en farlig trappe eller lignende, som ikke opfylder kravene i bygningsreglementet, skal den udbedres. Der er mange myter om, at ansatte skal have egen spiseplads og eget toilet, og at der skal indrettes handicaptoilet til kunder, men det er ikke altid tilfældet. Har du kun et par ansatte, må de gerne blot benytte boligens toilet og køkkenfaciliteter.

Bolig, erhvervsejendom eller blandet ejendom?

Afgrænsningsforholdet mellem det, der udgør rummet for din virksomhed og resten af din bolig, er noget af det vigtigste at have styr på. Om en ejendom er registreret som bolig, erhverv eller blandet ejendom har især betydning for ejendomsbeskatningen og muligheden for at afskrive på bygningens værdiforringelse - og om du skal betale skat af en værdistigning ved salg af ejendommen.

Hvis mere end 25 % af din bolig anvendes til erhverv:

En ejendom, der både bruges til bolig og erhverv kaldes skatteteknisk en blandet ejendom. Hvis mere end 25 procent af din ejendom anvendes erhvervsmæssigt, skal der foretages en vurdering af fordelingen mellem bolig og erhverv. Det er kommunens tekniske forvaltning, der foretager vurderingen.

Inden du kontakter kommunens tekniske forvaltning, bør du konsultere en skatterådgiver eller revisor, der kan informere dig om, hvorvidt dit erhverv vil blive opfattet som det, SKAT opfatter som et arbejdsværelse i boligen. Det kan du nemlig ikke forvente at få fradrag for. Hvis du fx har et lønmodtagerjob som lærer og ved siden af driver et lille forlag, der udgiver lærebøger, vil forlagets kontor i huset typisk blive betragtet som et arbejdsværelse, der ikke giver fradrag. SKAT lægger også til grund, om lokalet kan bruges privat og hvor intensivt, det bliver brugt.

Hvis mindre end 25 % af din bolig anvendes til erhverv:

Hvis din erhvervsandel udgør mindre end 25 procent af arealet af huset (dvs. værdien af arealet idet fx kælder vægter mindre end anden beboelse), kan du også få fradrag for ejendommens udgifter i dette forhold.

Den væsentligste forskel er, at du ikke skal have foretaget en opdelingsvurdering og dermed får prædikatet Blandet ejendom. Så selv om kommunen godkender, at du driver erhverv i lokalet, vil boligens erhvervsdel fortsat blive stående som bolig i BBR-registret, når det er under 25 procent. Dermed bliver der ikke tale om, at du skal betale skat af en evt. værdistigning ved salg af ejendommen.

Skattefradrag:

Hvis du opfylder betingelser for at drive virksomhed i boligen, kan du også fradrage ejendommens udgifter forholdsmæssigt. Det gælder udgifter til el, vand, varme, ejedomsforsikring, ejendomsskat, ejendomsværdiskat og vedligeholdelse af ejendommen (ikke forbedringer). Hvis du er i tvivl om, hvor mange af boligens udgifter, du kan trække fra i skat, kan du bestille et servicebesøg af SKAT eller bede SKAT om bindende svar på dine spørgsmål.

Køb og salg af blandet ejendom

Du bør aldrig handle en ejendom til både bolig og erhverv uden at have indhentet sagkyndig bistand, både byggeteknisk og skattemæssigt. Du kan spørge til muligheder og regler hos ejendomsmægleren, men andre ting bør du tjekke hos kommunen. Under alle omstændigheder er det en rigtig god idé at vende de præcise regler, der gælder for netop din ejendom og dit erhverv, med en revisor, fx om dit erhverv giver mulighed for at afskrive på bygningerne.

I en bolighandel kan køber og sælger have modstridende interesser, og i tilfælde med en blandet ejendom kan det være endnu mere udpræget. Sælger vil ønske mest muligt areal opført som boligdel for at undgå ejendomsavancebeskatning af den del.

Køber vil forsøge at få en større andel anført som erhvervsdel, så han kan få så stort et afskrivningsgrundlag på bygningen som muligt, hvis der ellers er tale om et erhverv og en bygning, det anvendelsesmæssigt er muligt at afskrive på.

Ejer du en bolig, der er steget meget i værdi, er hele din fortjeneste skattefri, når du sælger boligen. Er der tale om en erhvervsejendom, bliver du eller virksomheden beskattet af den fortjeneste, der måtte være. Hvis du har en blandet ejendom med fx 40 procent erhverv og 60 procent bolig, vil 40 procent af fortjenesten blive beskattet.

Som udgangspunkt er en blandet ejendom, der anvendes eller har været anvendt til privat beboelse, omfattet af den såkaldte parcelhusregel. Parcelhusreglen betyder, at hvis ejendommen på et tidspunkt har ændret anvendelse fra beboelse til erhverv, er en fortjeneste ved salg skattefri, hvis ejendommen efter den erhvervsmæssige benyttelse igen har tjent (eller stadig tjener) som bolig for ejeren og/eller dennes husstand. Det er ikke et krav, at ejeren bruger ejendommen som bolig frem til salgstidspunktet. Det er tilstrækkeligt, at man har anvendt ejendommen som bolig på et tidspunkt, mens man har ejet den.

Er min idé en hobby eller en virksomhed?

Når du tænker på det produkt eller den ydelse, du vil sælge, kan det måske være svært at afgøre, om det er noget, du kan tjene penge på - eller om det i virkeligheden bør forblive din hobby.

Virksomheder, der udspringer af en interesse, har risiko for at få prædikatet hobbyvirksomhed, men det kan ske for virksomheder i alle brancher, hvis SKAT vurderer, at de ikke drives professionelt. En hobbyvirksomhed har mindre gunstige skatteforhold end rigtige virksomheder.

SKATs vigtigste kriterium er, at din virksomheds hovedformål er at tjene penge. Men det er ikke nok, at du ønsker at tjene penge. Virksomheden skal også kunne generere et overskud inden for en overskuelig årrække, og overskuddet skal være stort nok til at forrente de penge, du har skudt ind i virksomheden. SKAT lægger også vægt på, at du har lagt et realistisk budget og griber tingene an på en professionel måde med andre ord er realistisk omkring, om dette er noget, du kan leve af.

Endelig er der tilfælde, hvor der i en virksomhed hverken er tale om en lønmodtager eller en selvstændig erhvervsdrivende. Det kan fx være tilfælde, hvor du som skattepligtig driver en form for bivirksomhed, som på grund af det beskedne omfang ikke kan karakteriseres som indkomst ved selvstændig erhvervsvirksomhed. Dette kunne fx være salg af honning fra din ejendom.

Du kan i teorien sagtens drive selvstændig bivirksomhed samtidig med, at du er ansat som lønmodtager, men mange virksomheder tillader ikke deres medarbejdere at bi-jobbe. Når du er ledig og på dagpenge, skal du kunne overbevise din A-kasse om, at du står til rådighed for arbejdsmarkedet, samtidig med at du driver din virksomhed. Og det kan blive svært.

Skal jeg søge byggetilladelse ved ombygning?

Når du indretter virksomhed i din bolig, er der regler for, hvornår du skal indhente tilladelse til ændringer i boligen. Du skal altid ansøge kommunen, hvis bygningsarbejdet omfatter ændret anvendelse, udvidelse af arealet eller kloakering. Indretning af et udhus til kontor er en ændret anvendelse. Inddragelse af et loft til beboelse eller kontor betragtes er en udvidelse af arealet.

Når du skal søge byggetilladelse, skal ombygningen foregå efter det nyeste bygningsreglement, fx hvad angår kravene til isolering. En sagsbehandling for en byggetilladelse kan vare uger eller måneder, alt efter hvor meget gang, der er i byggeriet, og hvordan din kommune prioriterer opgaven. Byggeriet må ikke påbegyndes, før der foreligger en byggetilladelse. Til gengæld bortfalder byggetilladelsen, hvis arbejdet ikke påbegyndes inden for et år, fra den er givet.

Hvis du fx ombygger et udhus til kontor og får byggetilladelse til at drive erhverv i det, vil du nok blive overrasket, når du tjekker din næste BBR-registrering. Her vil det ikke længere stå som udhus, men heller ikke være ændret til erhverv. Det vil nemlig nu være registreret som en del af din bolig, hvis det altså er under 25 procent af ejendommens samlede areal. Kun hvis erhvervsdelen bliver på mere end 25 procent, skal ejendommen opdeles i en privat del og en erhvervsdel jf. tidligere afsnit om blandet ejendom.

Hvad gør jeg med skiltning og parkering?

Når du vil slå et skilt op for at reklamere for din virksomhed, har du i en landzone meget begrænsede muligheder for skiltning. Du må dog gerne bruge henvisningsskilte til din virksomhed efter særlige retningslinjer fra kommunen. Hvis du driver erhverv fra en bolig, der ligger i et byområde, skal du altid tjekke med evt. servitutter, lokalplanen og kommunens tekniske forvaltning, hvad der er tilladt i dit område.

Hvis du indretter erhverv i din bolig, er der næppe nogen, der tænker over, om du optager parkeringspladser i området, men søger du byggetilladelse, skal kommunen forholde sig til behovet for parkeringspladser til kunder og evt. ansatte. Du vil i så fald kunne pålægges at etablere parkeringspladser på egen grund, hvis du vil drive erhverv fra ejendommen.

Behov for lagerplads til dine produkter?

Hvis du vil sælge fysiske produkter fra din virksomhed i et almindeligt parcelhus eller i en lejlighed, kan det være svært at finde plads til lager. I dag kan man i mange brancher, selv med fysiske produkter, arrangere sig, så man nærmest aldrig behøver være i kontakt med produkterne undtagen fx på messer.

Hvis du har behov for et lager, skal du overveje nøje, om det er smart at have det hjemme eller lægge det ud. Hvis du lægger det ud, kan du trække hele huslejen til lageret fra i virksomhedsregnskabet.

Du kan også vælge at lade fx garagen, kælderen eller en udbygning blive brugt til lager, og dermed øger du den procentdel, du bruger til erhvervsdelen, når du trækker ejendommens driftsudgifter fra. Denne type kvadratmeter vurderes dog typisk ikke så højt som beboelsen, og værdiansættelsen kan variere fra kommune til kommune. Lader du kælderens eller garagens areal indgå i virksomheden, kan du ikke samtidig have tørrestativet og børnenes cykler stående.

Det er en rigtig god ide, at du rådfører dig med en revisor for at finde ud af, hvad der er den bedste løsning i netop dit tilfælde.

Forsikret privat eller i virksomheden?

Som iværksætter får du ansvar for en del nye ting, bl.a. din egen sygeforsikring og forsikring af virksomhedens bygninger, maskiner, inventar og måske biler og medarbejdere. Selv om det er besværligt, er det et område, hvor det betaler sig at bruge noget tid på fx ved at sammenligne tilbud, søge rådgivning osv. så det hele er på plads fra starten.

Nogle forsikringer er lovpligtige, typisk ansvarsforsikringer, mens andre kan tegnes, alt efter hvad du har behov for. Udgifterne til en forsikring, der kun vedrører erhvervet, kan fratrækkes fuldt ud i virksomheden, men hvis den vedrører en bolig med erhvervsdel (husforsikringen), skal den fratrækkes forholdsmæssigt.

Så snart du overvejer at etablere virksomhed i din bolig, og før du går i gang med en evt. ombygning, skal du tale med dit forsikringsselskab, da der er tale om en ændret præmis for aftalen, som kan betyde, at du ikke får dækket skader, der måtte opstå under ombygningen.