Tusindvis af boligejere med F1-lån kan se frem til en pæn månedlig besparelse, når de med virkning fra 1. april får ny rente på deres flekslån. Arkivfoto: Lisbeth Holten
Til glæde for mange af landets boligejere har Den Europæiske Centralbank (ECB) 30. januar 2025 sat renten ned for femte gang på under et år. Med rentenedsættelsen på 0,25 procentpoint er den såkaldte styringsrente nu på 2,75 procent.
Striben af rentenedsættelser sker som følge af, at inflationen atter er kommet under kontrol efter inflationskrisen, hvor den i 2022 bankede op omkring 10 procent.
Målsætningen for ECB er at sikre en stabil inflation i eurozonen på lige under 2 procent. Renten bliver derfor brugt som en slags termostat, som kan skrues op eller ned i bestræbelsen på at holde den rette temperatur.
For at køle økonomien af så vi i løbet af 2022 og 2023, at ECB satte renten op fra -0,5 procent til 4 procent. Men i 2024 var der altså kommet tilpas meget ro på inflationen til, at ECB begyndte at skrue den anden vej.
Den første af de fem rentenedsættelser kom i juni med en rentenedsættelse fra 4,0 procent til 3,75 procent.
Ved det næste rentemøde i juli 2024 holdt ECB-chef Christine Lagarde renteknappen i ro, men ved hvert af de efterfølgende fire møder er renten blevet skruet ned med 0,25 procentpoint.
Traditionen tro fulgte Danmarks Nationalbank trop med en tilsvarende rentenedsættelse, så den ledende danske rente nu hedder 2,35 procent. Det skyldes fastkurspolitikken, hvor Nationalbanken har til opgave at holde kronekursen stabil i forhold til euroen.
Rentefald er god nyhed for mange flekslånere
Rentenedsættelsen kommer på et belejligt tidspunkt for de omkring 55.000 boligejere, der skal have rentetilpasset deres flekslån med virkning pr. 1. april 2025.
De får fastsat den kommende rente i begyndelsen af februar, hvor realkreditinstitutterne holder såkaldte rentetilpasningsauktioner.
Chefanalytiker Sune Malthe-Thagaard fra Totalkredit, der er en del af Nykredit-koncernen, kalder rentenedsættelsen for en ”god nyhed” for særligt denne gruppe af flekslånere, da den er en forudsætning for, at de kan få renter på cirka 2,5 procent, når deres lån skal under hammeren.
Forventningen er, at renterne ender på 2,4-2,5 procent for både F1, F3 og F5, oplyser han.
– Det er dermed stort set den samme rente, du betaler, uanset om renten gælder i 1, 3 eller 5 år, siger chefanalytikeren.
Han forklarer, at det var helt som ventet af aktørerne på de finansielle markeder, at renten blev skruet ned med 0,25 procentpoint. Var rentenedsættelsen derimod ikke kommet, ville skuffelsen til gengæld stå malet i ansigterne på investorerne.
– Og det ville have givet højere F1, F3 og F5-renter, hvor denne rentenedsættelse allerede var indregnet. Der er desuden indregnet yderligere to til tre frem til efteråret, siger Sune Malthe-Thagaard.
I Totalkredit er det kun obligationerne bag F1-lån, der skal på auktion i begyndelsen af februar, mens de øvrige realkreditinstitutter også skal have F3- og F5-lån under hammeren.
Men det er kun dem med F1-lån, der kan se frem til at få en lavere ydelse pr. 1. april. Hos Totalkredit drejer det sig om cirka 19.000 kunder.
Lavere ydelse til F-lånere og rentesmæk til boligejere med F3- og F5-lån
Sune Malthe-Thagaard påpeger, at F1-lånerne det seneste år har betalt omkring 3,6 procent i rente. Nu kan de se frem til at komme ned på ca. 2,5 procent, hvilket er lig med en pæn besparelse i det kommende år.
For et F1-lån på en million kroner uden afdrag falder den månedlige ydelse efter skat fra 3.010 kroner til 2.340 kroner.
– Boligejere med F3- og F5-lån kan derimod desværre se frem til at få en langt højere rente, da deres renter var nede omkring nul, da de sidst fik fastsat deres renter for henholdsvis 3 eller 5 år siden, forklarer han.
Har man et F3-lån på en million kroner uden afdrag, stiger den månedlige ydelse efter skat fra 1.030 kroner til 2.210 kroner, mens ydelsen på et afdragsfrit F5-lån stiger fra 400 kroner til 2.150 kroner.
Er lånet med afdrag, slår rentestigningen ikke lige så hårdt igennem, da en del af stigningen bliver opvejet af et lavere afdrag.
Selvom gruppen af boligejere med F3- og F5-lån står til en betydelig rentestigning, kan de dog glæde sig over, at de først får rentetilpasset deres lån nu frem for fx i 2023, hvor renterne på disse låntyper var oppe over 3,5 procent, understreger Sune Malthe-Thagaard.
Så mange rentenedsættelser forventes der at komme fra ECB i 2025
Forventningerne på de finansielle markeder er ifølge ratingbureauet Morningstar, at vi får fire til fem rentenedsættelser i 2025, og at ECB’s styringsrente vil lande et sted mellem 1,75 og 2,0 procent, når vi spoler tiden frem til udgangen af 2025.
Blandt en del økonomer er der dog en forventning om, at renten skal endnu længere inden årets udgang. En af dem er Christian Hilligsøe Heinig, cheføkonom i Realkredit Danmark. Han spår, at ECB kommer til at sætte renten ned til 1,5 procent i løbet af 2025.
– Vi venter, at disse rentenedsættelser vil blive kopieret af Nationalbanken, og indskudsbevisrenten vil i så fald komme helt ned på 1,1 procent, siger han.
I Totalkredit er forventningen, at ECB allerede inden sommerferien vil sætte renten ned yderligere tre gange, hvilket er lidt mere optimistisk end finansmarkederne, påpeger Sune Malthe-Thagaard.
En del af rentenedsættelserne er allerede regnet ind
– Får vi ret i vores forventninger, vil det betyde, at F-kort renten kommer ned på 2 procent til juli, mens også F1, F3 og F5 vil falde lidt tilbage og ligge på 2,1 procent til 2,3 procent, siger chefanalytikeren fra Totalkredit.
Boligejere med de såkaldte kort rente-lån, som hos Totalkredit går under navnet F-kort, fik senest fastsat deres rente op til nytår. Og i den rente var det allerede indregnet, at ECB forventes at sætte renten ned i løbet af 1. halvår af 2025.
Nu er årets første rentenedsættelse i hus, men hvis renten ikke sættes yderligere ned – som ventet – i de kommende måneder, kan boligejere med kort rente-lån have udsigt til at få en højere rente, når deres lån bliver rentetilpasset næste gang den 1. juli, forklarer Sune Malthe-Thagaard.
– I forventningerne til F3 og F5 ligger også, at vi forventer flere rentenedsættelser i USA end markedet, og det vil delvist smitte af på lån med lidt længere rentebinding. Det vil også over tid give en lidt bedre kurs på 3,5-procentslånet og sende 4-procentslånet ud i kulden, påpeger han.
Mens særligt lån med helt kort rente er knyttet meget op på, hvad der sker i ECB, bliver lån med længere rentebinding i højere grad påvirket af, hvad den amerikanske centralbank Federal Reserve (Fed) gør. Derfor har rentenedsættelsen fra ECB heller ikke nogen mærkbar effekt på de fastforrentede lån, forklarer Christian Hilligsøe Heinig.
Den amerikanske centralbank holder renten i ro
Den amerikanske centralbank holdt sit første rentemøde i 2025 onsdag 29. januar. Og her blev renten som forventet fastholdt på 4,25-4,50 procent. På rentemøderne i både september, november og december 2024 blev der ellers skruet ned for renten med sammenlagt 1 procentpoint.
– Efter at have leveret rentenedsættelser næsten som perler på en snor mod slutningen af 2024, så skal vi nogle rentemøder hen, før det kan blive tilfældet igen. Formentligt først i maj eller juni. Men pilen peger i vores optik fortsat ned for renten hos den amerikanske centralbank, skriver Jeppe Juul Borre, cheføkonom i Arbejdernes Landsbank, i en kommentar.
Mens de finansielle markeder kun forventer to rentenedsættelser fra Fed i 2025, ser cheføkonomen potentiale for flere. Og han opfordrer boligejere med fastforrentede lån til at følge godt med i udviklingen på den anden side af Atlanten.
– I øjeblikket taler vi 4 procent i rente på et fastforrentet lån. Og skulle tilfældet ske, at der bliver skruet op for forventningerne til rentenedsættelser hos Fed, så kan vi pludselig begynde at tale om endnu lavere renter og potentiel konverteringsbølge, påpeger Jeppe Juul Borre og understreger, at det ikke er et usandsynligt scenarium.
Mange boligejere med fastforrentede 5- og 6-procentslån går og venter på, at renten kommer så langt ned, at det giver mening for dem at nedkonvertere til fx et 3,5-procentslån.
