Efter renteauktioner: Sådan bliver den nye rente på dit boliglån

Omkring 8.000 boligejere med flekslån i Totalkredit har fået fastsat renten på deres lån med virkning fra 1. juli 2024 ved rentetilpasningsauktionerne i maj.

Selvom der i øjeblikket er meget fokus på, at en rentenedsættelse fra Den Europæiske Centralbank, ECB, kan være lige om hjørnet, er der ikke meget at glæde sig over for de berørte boligejere med rentetilpasningslån.

Nu er det nemlig deres tur til at mærke den rentehammer, som allerede har ramt flere hundrede tusinde boligejere med variabel rente. 

Samtidig har cirka 16.000 kunder hos Totalkredit og 10.000 kunder hos Realkredit Danmark med såkaldte kort rente-lån, der bliver rentetilpasset hver sjette måned, fået nyt rentetillæg.

Og det æder en del af den besparelse, de ellers havde udsigt til at få. Den del vender vi tilbage til.

Så meget stiger renten på F3- og F5-lån – og så meget koster det

Vi begynder med boligejere med treårige og femårige flekslån – også kaldet F3- og F5-lån. Da de senest fik rentetilpasset deres lån for tre og fem år siden, lød renten på henholdsvis -0,18 procent og -0,04 procent. 

Ved renteauktionen lød hammerslaget på 3,20 procent på F3-lån og 3,08 procent på F5-lån. For begge lån svarer det til en rentestigning på over 3 procentpoint. Og det er noget, der kan mærkes i budgettet hos de fleste. 

I runde tal stiger ydelsen på både F3- og F5-lån med godt 2.000 kr. om måneden efter skat pr. million kr., man har lånt, hvis det er et lån med afdragsfrihed.  

Er lånet med afdrag, mærker du ikke rentehammeren helt så hårdt. Det skyldes, at selve rentebetalingen kommer til at fylde en større del af ydelsen, mens afdraget bliver mindre. 

Har du fx F3-lån på 1 million kroner med afdrag, står den samlede månedlige ydelse efter skat derfor til at stige fra 3.400 kr. til 4.310 kr. (en stigning på 910 kr.), mens ydelsen på et F5-lån med afdrag stiger fra 3.310 kroner til 4.150 kr. (en stigning på 840 kr.). 

Ydelsen på et F1-lån med afdrag er til gengæld faldet fra 4.660 kr. om måneden til 4.600 kr., hvilket giver en besparelse på 60 kr.

”Træls timing” for rentetilpasning

Sune Malthe-Thagaard, chefanalytiker i Totalkredit, medgiver, at renteauktionen falder på et uheldigt tidspunkt for de boligejere, der netop har haft deres lån under hammeren, da forventningen er faldende renter frem mod sommer næste år.

– Ved Totalkredits næste renteauktion i november forventer vi F3- og F5-renter noget under 3 procent, og du kan derfor sige, at det er en lidt træls timing for de boligejere, der har fået refinansieret nu, fordi det ser ud til, at renterne bliver lidt lavere næste gang, skriver han i en kommentar om renteauktionerne. 

Omvendt kan de glæde sig over, at renterne på flekslån trods alt allerede er faldet. De slipper derfor "billigere" end de boligejere, som fik rentetilpasset deres flekslån i maj 2023, hvor renterne var oppe i 3,5 procent på F3-lån og 3,6 procent på F5-lån.

– Renterne er lavere end for et år siden, fordi investorerne ser en række rentenedsættelser fra centralbankerne i den kommende tid, forklarer Sune Malthe-Thagaard.

Største rentelussing til F1-lån

Omkring hver femte af de 8.000 boligejere, der skal have refinansieret et F3- eller F5-lån pr. 1. juli 2024, har foretaget et såkaldt profilskifte til et F1-lån. I det hele taget har der de seneste par år været en bevægelse mod lån med helt kort rentebinding.

Typisk foretager boligejerne et profilskifte til en kortere rentebinding, hvis de har planer om at flytte, da det kan være dyrt at komme ud af fx et F5-lån i utide.  

Men netop forventningen om, at ECB – med Nationalbanken i hælene – snart begynder at skrue ned for renterne, har fået en del boligejere til at søge mod lån med kortere rentebinding. Også selvom det på den korte bane er en dyrere løsning. 

– De seneste år har vi set, at flere søger i F1-lån, og det skyldes, at de spekulerer i, at renten i de kommende år skal ned, og de derfor ikke ønsker at låse sig fast på en ny rente i 3 eller 5 år, påpeger Sune Malthe-Thagaard. 

Ved rentetilpasningsauktionen i maj 2024 landede renten på et F1-lån på 3,82 procent. For de boligejere, som har skiftet et F3- eller F5-lån ud med et F1-lån, er der dermed udsigt til, at de skal betale op mod 4 procent mere i rente fra 1. juli 2024. 

– Boligejere, der hidtil har haft et afdragsfrit F3-lån og nu har et afdragsfrit F1-lån, får en merregning på over 30.000 kr. om året efter skat, hvis de har et lån på 1 million kroner. Det er noget, der kan mærkes. Er lånet med afdrag, er den årlige merregning lidt under det halve, oplyser Totalkredits chefanalytiker. 

Totalkredits forventninger til fleksrenterne

De boligejere, som enten lige har fået ny rente eller snart skal have ny rente på deres flekslån, kan dog glæde sig over, at renterne ser ud til at have passeret toppen for denne gang.

Fx landede renten på F1-lån ved auktionen for et år siden i 3,97 procent, mens renterne på F3- og F5-lån var på henholdsvis 3,49 procent og 3,58 procent.

Nu har F5-lånet taget førertrøjen på som lånet med den laveste rente på 3,08 procent, men hos Totalkredit er vurderingen, at det billede sandsynligvis snart vil ændre sig igen.

– Ifølge vores prognose vil F1-renten i foråret næste år (2025, red.) ligge på omkring 2,3 procent, mens F5 vil ligge på 2,7 procent. Det er vores bedste bud, men det er baseret på, at inflationen faktisk er under kontrol, og det vil ikke være første gang, at en prognose tager fejl, understreger Sune Malthe-Thagaard.

Gode og dårlige nyheder til boligejere med kort rente-lån

For de boligejere, som har valgt et af de såkaldte kort rente-lån, der typisk bliver refinansieret omkring hvert tredje eller fjerde år, men får ny rente hver sjette måned, er meldingerne om en forventet rentenedsættelse fra ECB i juni også en rigtig god nyhed.

Det skyldes, at rentenedsættelser fra ECB vil slå igennem på den såkaldte CITA6-rente, der er en 6-måneders pengemarkedsrente.

– Vi har en prognose, hvor Cita6 i juli 2024 vil være 3,1 procent, mens den ved seneste rentefiksering 1. januar 2024 var 3,58 procent, oplyser chefanalytikeren.

Til gengæld har han også en dårlig nyhed i ærmet til de omkring 16.000 boligejere med F-Kort, som lånet hedder hos Totalkredit, der får nyt rentetillæg med virkning fra 1. juli 2024.

Mens Cita6 først fastsættes de sidste dage i juni, har rentetillægget, som kommer oven i CITA6-renten, nemlig også været på auktion.

Afhængigt af, hvornår de har optaget lånet, har de i dag et rentetillæg på henholdsvis 0,12 procent og 0,2 procent. Fra 1. juli 2024 stiger det til henholdsvis 0,42 procent og 0,43 procent.

Dermed bliver noget af det rentefald i Cita6-renten, de forventes at få, ædt op af, at de skal betale et højere rentetillæg.

Der er dog stadig udsigt til, at de får en lidt lavere samlet rente 1. juli, og dermed vil få en lidt billigere regning, forklarer Sune Malthe-Thagaard. 

– Det er trods alt en trøst, tilføjer han. 

Samlet set forventes de at gå fra en rente (Cita6 + rentetillæg) på 3,83 procent eller 3,75 procent til omkring 3,57 procent pr. 1. juli 2024.  

Afhængigt af, om F-kort-lånet er med eller uden afdrag, og om de går fra et rentetillæg på 0,12 procent eller 0,20 procent, har de udsigt til en månedlig besparelse efter skat på et sted mellem 60 kr. og 160 kr. for et lån på 1 million kr.

10.000 boligejere hos Realkredit Danmark får nyt rentetillæg

Hos Realkredit Danmark, som er en del af Danske Bank-koncernen, hedder kort rente-lånet FlexKort. Her skal omkring 10.000 boligejere have refinansieret deres FlexKort-lån pr. 1. juli 2024, hvilket betyder, at de får nyt rentetillæg.

Christian Hilligsøe Heinig, cheføkonom i Realkredit Danmark, forklarer, at denne gruppe af boligejere i øjeblikket betaler 4 procent, når man lægger Cita6-renten og rentetillægget sammen.

Fra 1. juli stiger deres rentetillæg fra 0,37 procent til 0,47 procent. Trods det lidt højere rentetillæg ser disse låntagere samlet set også ud til at få en lidt lavere rente, da Cita6-renten ventes at falde en tand mere end stigningen i det netop fastsatte rentetillæg, forklarer cheføkonomen.

–  Vi har dog også låntagere med FlexKort, som ikke skal refinansiere, men som har den automatiske rentefastsættelse hver sjette måned – og her næste gang pr. 1. juli, siger han og oplyser, at det drejer sig om godt 6.000 låntagere.

–  Det betyder, at der er forskel på, hvilken rente de forskellige låntagere med FlexKort betaler nu og kommer til at få her pr. 1. juli – og hvordan udviklingen er i deres rente.

De omkring 6.000 boligejere, som nøjes med at få ny Cita6-rente i denne ombæring, da obligationerne bag deres lån først skal refinansieres i 2026, har et rentetillæg på 0,6 procent. De betaler derfor i dag sammenlagt 4,23 procent i rente for deres lån.

Forventer flere rentenedsættelser

Forventningen blandt mange økonomer er, at vi ved rentemødet 6. juni 2024 får den første rentenedsættelse på 0,25 procentpoint fra ECB efterfulgt af Nationalbanken. Men flere rentenedsættelser vil følge, spår Christian Hilligsøe Heinig.

– Ser vi ud over de kommende 12 måneder, så venter vi, at Nationalbanken herhjemme har nedsat renten tre gange – og samlet set med en rentenedsættelse på i alt 0,75 procentpoint gennem perioden, siger cheføkonomen fra Realkredit Danmark.

Han vurderer derfor, at vi samlet set kommer til at se et nogenlunde tilsvarende rentefald for Cita6-renten, men understreger, at der som altid er usikkerhed om renteprognoser.