Her er de nye fleksrenter: Se, om du skal betale mere eller mindre for dit lån

Er du blandt de boligejere, som skal have rentetilpasset realkreditlånet fra 1. januar 2025? Og står du til at betale mere eller mindre?

Realkreditselskaberne har i november 2024 haft boliglån for næsten 100 milliarder kr. under hammeren ved årets sidste rentetilpasningsauktion.

Mens nogle flekslånere har udsigt til en betydelig ekstraregning, begynder andre nu at få glæde af de faldende renter.

– Auktionsresultatet vil nok blive taget imod med blandede følelser, for der er meget stor forskel på de renter, som flekslånerne har i dag, skriver Nicolas Norby, chefanalytiker i Realkredit Danmark, i en kommentar om de nye renter på flekslån.

Boligejere med F3- og F5-lån står til stor ekstraregning

De boligejere, som har treårige flekslån (F3) og femårige flekslån (F5) hos Realkredit Danmark, har de seneste tre eller fem år haft en negativ rente på henholdsvis -0,1 procent og -0,2 procent.

Derfor har de indtil videre været godt skærmet mod de massive rentestigninger, som ramte i 2022 og 2023.

Det er slut fra årsskiftet, hvor der venter F3-lånerne en ny rente på omkring 2,3 procent, mens F5-lånerne står til at få en rente på knap 2,5 procent.

Ved et F3-lån på en million kr. med afdrag svarer det til, at den månedlige ydelse efter skat stiger med 436 kr., mens F5-lånerne må forberede sig på en ydelsesstigning på 494 kr. om måneden pr. million, de skylder, hvis de betaler afdrag.

– For lån med afdrag opvejes en del af rentestigningen af et fald i afdragsbetalingen, så derfor stiger ydelserne for de afdragsfrie lån noget mere, forklarer Nicolas Norby.

Så meget stiger ydelsen på afdragsfrie lån

Har du et lån med op til 10 års afdragsfrihed, stiger ydelsen med 1.351 kr. efter skat, hvis det er et F3-lån, og med 1.541 kr. om måneden for F5-lån.

For en del boligejere drejer det sig altså om mange penge, der nu skal findes til boligbudgettet. Ved et F5-lån på 3 millioner kr. er der fx udsigt til en årlig ekstraregning på knap 55.500 kr.

Hvis du står til at få ny rente på dit F3- eller F5-lån, kan du dog glæde dig over, at renterne allerede er faldet en pæn del, fremhæver boligøkonom Lise Nytoft Bergmann fra Nordea Kredit.

– Den højeste auktionsrente på F3- og F5-lån blev sat i august 2023, hvor F3-renten nåede op i 3,7 procent og F5-renten i 3,6 procent. I dag er F3-renten fastsat til 2,4 procent og F5-renten til 2,6 procent, oplyser hun.

Så du slipper altså med et mindre rentesmæk end fx de boligejere, der fik rentetilpasset lånet for et år eller to siden.

– Det er forhåbentligt et lille plaster på såret, tilføjer boligøkonom Lise Nytoft Bergmann.

Boligejere med F1-lån kan se frem til en besparelse

Er du blandt de boligejere, som har valgt et F1-lån, begynder du til gengæld nu at få glæde af de rentefald, vi allerede har set gennem 2024.

– F1’erne, som sidst refinansierede på rentetoppen i starten af året, kan glæde sig over et rentefald på knap 1,6 procentpoint fra 4,1 procent til 2,5 procent, oplyser Realkredit Danmarks chefanalytiker.

Det giver en månedlig rentebesparelse efter skat på 418 kr., hvis lånet er med afdrag, og 871 kr. uden afdrag, hvis man tager udgangspunkt i et lån på en million kr.

Er lånet på 3 millioner kr., kan en flekslåner med afdragsfrihed altså se frem til at betale knap 31.400 kr. mindre for sit boliglån i 2025 sammenlignet med 2024.

F1-lånet er stadig dyrest

Mange boligejere med F3- og F5-lån har valgt at skifte til et F1-lån på grund af udsigten til rentefald. Det er dog stadig F1-lånet, der har den højeste rente.

– Men hvis blot renten falder cirka 0,5 procentpoint igennem 2025, så vil merydelsen ved F1 i 2025 blive opvejet af ydelsesbesparelsen i 2026 og 2027 i forhold refinansiering til F3 her i 2025, forklarer Nicolas Norby.

Han understreger, at selvom forventningen er, at renterne skal længere ned, er det kun fremtiden, der kan vise, hvem der traf det rette valg. 

Sune Malthe-Thagaard, chefanalytiker i Totalkredit, påpeger, at de boligejere, der skifter fra F5 til F1-lån ved årsskiftet, kan forvente en ekstraregning på op til 22.000 kr. årligt i højere rentebetalinger efter skat for et lån på 1 million kroner.

– Nogle har givet sig en merregning ved at skifte til F1. Det skyldes især, at F1-lånet har en højere bidragssats, der kommer oveni, at de skal betale en højere rente, end de har været vant til. Valget indebærer altså højere omkostninger uden garanti for lavere rente fremover, forklarer han. 

Husk at få rettet din forskudsopgørelse for 2025

Hos Totalkredit er de nye fleksrenter stort set på niveau med Nordea Kredit og Realkredit Danmarks, og billedet er det samme hele vejen rundt med stigende ydelser til boligejere med F3- og F5-lån, mens F1-lånerne slipper billigere.

Men uanset om du står til at få højere eller lavere renteudgifter i 2025, opfordrer Sune Malthe-Thagaard til, at du får justeret din forskudsopgørelse for 2025.

Hvis dine renteudgifter fx stiger, får du nemlig et højere rentefradrag.

– Det sikrer en højere udbetaling i løn og reducerer merregningen. Alternativet er at få pengene tilbage i 2026 – en løsning, der ikke kan betale sig, da staten tilbyder en lav rente, forklarer han.

Omvendt skal de boligejere, der skal have ny rente på deres eksisterende F1-lån i denne omgang, også huske at ændre deres forskudsopgørelse. Ellers får de et skattesmæk i 2026, fordi de har fået et for stort rentefradrag.