nedrivning af hus

Er boligen i dårlig stand og trænger til en gennemgribende renovering, kan en nedrivning i sidste ende være den rette løsning.

Nedrivning var det rette valg i Vanløse 

Vi har set på økonomien i en klassisk 30’er-bungalow i Vanløse med et boligareal på 64 m2 og fuld kælder. Boligen ligger få skridt fra Krogebjergparken og små to kilometer fra Vanløse Metro. Med tre værelser til beboelse, vil huset imidlertid være for småt for de fleste familier. Samtidig har boligen ifølge mægler brug for en omfattende renovering.

Som køber med et stort pladsbehov, har vi set på to muligheder: Enten foretager du en gennemgribende renovering af boligen og opfører en tagetage med beboelse, eller du river huset ned og bygger et nyt hus. 

Beregningerne tager udgangspunkt i borgerens privatøkonomi og rummer derfor ikke de forskellige aspekter af bæredygtighed.

LÆS OGSÅ: Først tegnede vi ombygningen for sjov – og så kunne vi lige så godt søge byggetilladelse

Som det fremgår af skemaet, er det cirka 228.000 kr. dyrere at totalrenovere det eksisterende og opføre en ny tagetage end at rive huset ned og bygge et nyt. Forklaringen ligger i de høje omkostninger til renovering, som er karakteriseret ved individuelle løsninger og et relativt stort forbrug af håndværkertimer.

Den månedlige nettoudgift til finansiering af renoveringsprojektet bliver derfor 775 kr. større end udgiften ved et nybyggeri. Efter indregning af varme og vedligeholdelse havner det renoverede hus med en nettoydelse på 22.378 kr. mod 20.694 kr. for det renoverede hus. Dermed bliver det nybyggede hus cirka 1.700 kr. billigere om måneden end det renoverede hus. 

Resultatet er naturligvis afhængig af udgiften til renovering, men i Vanløse-eksemplet skal udgiften til renovering helt ned under 13.300 kr./m2, før en renovering bliver den billigste løsning. Det skal heri medtænkes, at prisen for et nyopført typehus i dag ikke dækker over de samme håndværksmæssige kvaliteter og detaljer, der ofte er i et orignalt hus bygget før 1960'erne. 

LÆS OGSÅ: Køb af bolig på tvangsauktion

Dødsbo var oplagt til nedrivning

Med kun to kilometer til Lyngby Station og Bagsværd Sø er beliggenheden på denne dødsbo-ejendom opført i 1932 særdeles attraktiv, hvilket giver et højt prisniveau. De 142 m2 boligareal trænger dog til en gennemgribende renovering, hvilket hurtigt kan blive en dyr omgang.

Da der er tale om et stort hus, løber omkostningerne til en renovering op i cirka 3,3 millioner kr., hvilket skal sammenlignes med prisen for et nybygget hus på cirka 2,4 millioner kr. inkl. rydning af grund. Med andre ord er det cirka 900.000 kr. billigere at bygge et hus end at renovere det gamle hus. 

På bundlinjen ser resultatet også fornuftigt ud. Efter indregning af udgifter til varme og vedligeholdelse udgør den månedlige nettoydelse for et nybygget hus 21.235 kr., mens den tilsvarende ydelse for et renoveret hus løber op i 25.905 kr. Nybyggeriet er dermed 4.670 kr. billigere om måneden end renoveringsprojektet.  

For at renoveringen prismæssigt kan konkurrere med nybyggeriet, skal kvadratmeter-prisen for en renovering ned under 10.500 kr. I det konkrete eksempel er de to boliger dog ikke helt sammenlignelige på størrelsen, da kælder tæller med i beregningen med en vægtning på 65 procent. 

Med i beregningen skal der tages højde for, at prisen for et nyopført typehus i dag ikke dækker over de samme håndværksmæssige kvaliteter og detaljer, der ofte er i et originalt hus bygget før 1960'erne. 

Hvilke usikkerhedsfaktorer ligger i beregningerne?

De anførte beregninger bør i sagens natur ikke tages som udtryk for den endelige sandhed, men viser nogle eksempler på, hvordan en byggesag med boliger i dårlig stand kan udvikle sig. De væsentligste usikkerhedsfaktorer knytter sig til:

  • Renovering: I de to eksempler indeholder renoveringen bl.a. udskiftning af el og nye vinduer, efterisolering, nyt køkken og bad, ændret rumfordeling, omfangsdræn, isolering af kælder og nyt tag. Prisen er sat til 18.000 kr. pr. kvadratmeter. Erfaringsmæssigt falder en del boligejere for fristelsen til at foretage en renovering baseret på et for lavt budget. Og når først ombygningen er påbegyndt, bliver det for dyrt at sadle om. Derfor bør du være opmærksom på, at de 18.000 kr. pr. m2 er lavt sat og sagtens kan stige til 22.000 kr., hvis forholdene taler for det. Vær opmærksom på, at prisen på installationskrævende rum som køkken og bad er væsentligt højere end prisen for rum til beboelse. Prisen for et renoveret badeværelse kan sagtens løbe op i 200.000 kr., mens renovering af et mindre beboelsesrum måske kan ordnes for 20.000 kr.
  • Nedrivning: Prisen for nedrivning varierer, men ligger typisk på mellem 80.000 og 120.000.
  • Nybygning: Prisen for et nyt halvandet-plans murermestervilla er sat til 15.000 kr. pr. kvadratmeter, men kan være højere, hvis bygherre vælger at opføre en bygning i samme håndværksmæssige og arkitektoniske kvalitet som det originale hus. 
  • Vedligeholdelse: Det er forudsat, at omkostningerne til vedligeholdelse er lige store for det renoverede hus og for det nybyggede hus.  
  • Varmeforbrug: Varmeforbruget er teoretisk beregnet og tager ikke højde for ændringer i beboernes adfærd.

Hvilke fordele er der ved et nybygget hus?

Hvis vi ser bort fra de økonomiske aspekter, ligger der en række ”bløde” værdier i en nyopført bolig, som kan være svære eller umulige at opnå med en ældre bolig.  

  • Beliggenhed: Nogle ældre huse har ikke den optimale beliggenhed på grunden med hensyn til solens vandring hen over dagen og året. Med et nybygget hus har du mulighed for at placere huset på grunden, så du udnytter dagslyset optimalt både inden for og ude på terrassen.
  • Indretning: Nybyggede huse er ofte mere tilpasset nutidens livsstil end ældre huse, hvilket giver mulighed for en højere nytteværdi af boligen. 
  • Komfort: Med et nyt velisoleret hus er det naturligt at vælge gulvvarme i hele huset, hvilket fjerner de pladskrævende radiatorer og for mange giver en bedre komfort og indeklima uden fodkulde. 
  • Arkitektur: Boliger med 50 til 100 år på bagen har typisk et mindre boligareal end nutidens boligejere vil acceptere. Derfor kan tidligere boligejere have opført tilbygninger, der ikke altid er lige godt integreret i den oprindelige boligs arkitektur.

Hvilke fordele er der ved et ældre og totalrenoveret hus?

  • Kendte materialer: Ingen ”nyhus-problemer”, da der for det meste er brugt kendte og afprøvede materialer.
  • Godt håndværk: Ældre huse kan rumme fine håndværksmæssige detaljer, som er kostbare at genskabe i et nyt hus.
  • Have: Minimalt behov for ny-anlæg af have.
  • Patina: Nogle boligejere sætter stor pris på mere luftige begreber som ”patina og sjæl”, som kan være svære at genskabe i et nyt hus.
  • Nabolag: Afhængig af hustype passer et nybygget hus ikke nødvendigvis ind i den eksisterende arkitektur i nabolaget.
  • Skræddersyede løsninger: Ved en renovering er der større mulighed for medbestemmelse og for at vælge skræddersyede løsninger og detaljer. 
  • Herlighedsværdi: Undersøgelser og markedsanalyser tyder på, at huse med en vis originalitet har en højere herlighedsværdi og sælges til en højere markedspris sammenlignet med nybyggede huse. 

LÆS OGSÅ: Gammelt byhus fik glas i gulv og tag

renovering af hus

Ofte er den bærende konstruktion i ældre bygninger i god stand og kan med fordel bibeholdes som skelet for at bevare de arkitektoniske og håndværksmæssige kvaliteter. Foto: Bolius

Kan prisen for nybyggeri eller renovering hente sig selv hjem ved et salg?

Både i tilfælde af en gennemgribende renovering af et ældre hus og ved en nedrivning af huset med efterfølgende nybyggeri er det ikke givet, at de samlede omkostninger vil kunne hentes hjem igen ved et salg inden for en kortere periode.

Ønsker du et bud på, hvor meget du ”teoretisk” set måtte tabe/vinde på enten en renovering eller et nybyggeri, kan du undersøge prisen for top-istandsatte boliger og helt nye boliger i lokalområdet. Både Boligsiden.dk og Boliga.dk giver mulighed for at undersøge det aktuelle prisniveau og de historiske priser. Dermed får du et indblik i, om det færdige hus kan handles uden tab, hvis du bliver tvunget til at sælge huset inden for en kortere periode.

Hvis du vælger et nybyggeri og sammenligner med ældre og renoverede boliger, bør du indregne en lavere samlet ydelse for nybyggeriet på grund af lavere udgifter til varme og vedligeholdelse.  

Hvor meget spares der på varmeregnskabet?

Et nybygget hus er ekstremt effektivt med hensyn til energiforbruget. Et nybygget hus skal opfylde betingelserne i det bygningsreglement, som var gældende på tidspunktet for udstedelse af byggetilladelsen. Det kan fx være 2015, hvilket giver en energimærkning på A 2015.

Ifølge Energistyrelsens beregninger vil et hus på 140 m2 energimærket som A 2015 kunne opvarmes for 3.900 kr. årligt ved en fjernvarmepris på 75 øre pr. kWh.

En ældre og gennemmoderniseret villa vil typisk være energimærket med et D eller et E. Er huset D-mærket, vil varmeregningen løbe op på 18.900 kr. årligt. Dermed vil den årlige varmebesparelse i det nybyggede hus udgøre 15.000 kr. svarende til 1.250 kr. om måneden.

I praksis viser det sig ofte, at boligejernes adfærd er styret af energiprisen. Det vil sige, at boligejere med lave varmeudgifter er tilbøjelige til at skrue ekstra op for varmen, mens boligejere med høje varmegifter lige vil spare lidt mere på varmen eller bruge en brændeovn.

I de fleste tilfælde vil den reelle besparelse på varmebudgettet derfor ligge noget lavere end de anførte 15.000 kr. om året for et hus på 140 m2.

LÆS OGSÅ: De 10 største fælder, når du køber hus

Omkostninger til vedligeholdelse

Omkostningerne til vedligeholdelse er en fleksibel størrelse. På et ældre hus i god stand kan omkostningerne let løbe op 10.000 til 20.000 kr. årligt.

Det skal dog understreges, at vedligeholdelsesomkostningerne på et ældre hus svinger meget og i stor udtrækning afhænger af, hvor meget af arbejdet, du selv kan udføre.

Er boligen totalrenoveret med bl.a. nye vinduer, nyt tag og nye indvendige installationer, kan udgifterne måske fastholdes på samme niveau som en nybygget bolig. I den situation vil der næppe være de store besparelser på vedligeholdelseskontoen ved at ophøre et helt nyt hus. 

Klimapåvirkning ved renovering og nybyg 

Det er mest klimavenligt at bevare de allerede byggede byggerier frem for at rive dem ned og bygge nyt, har flere undersøgelser slået fast de seneste år. 

Ved at renovere frem for at rive ned og bygge nyt udnyttes de ressourcer og den energi, der allerede er forbrugt på byggeriet, og dermed spares miljøet for et nyt klimaaftryk.  

Byggeriet står i dag for ca. 20 procent af den samlede CO2-udledning i Danmark, og alt byggeaffald udgør 35 procent af den samlede affaldsmængde. Det er derfor ikke uden omkostninger, når vi river et hus ned og bygger et nyt op.  

I alt byggeri, der står i dag, er der forbrugt ressourcer, materialer og energi, der vil blive nedbrudt og hovedsageligt gå til spilde, hvis huset rives ned. Oveni skal så medregnes de nye ressourcer, materialer og forbrug af energi, der tilføres på ny ved opførslen af et nyt hus. Alt sammen noget, der efterlader et markant klimaaftryk. 

Hvor meget kan prisen stige i kraft af for lave vedligeholdelses- og varmeudgifter?

Ovenfor har vi anslået, at de årlige omkostninger til varme i nybygget hus er 15.000 kr. lavere end for et ældre hus af samme størrelse. 

Erfaringsmæssigt ved vi, at boligkøbere i stor udstrækning køber bolig efter størrelsen af den månedlige nettoydelse. Det vil sige, at når udgifterne til varme og vedligeholdelse falder, har boligkøberen ”råd” til at betale flere penge for huset, uden at nettoydelsen stiger.

Vælger en boligkøber at ”veksle” hele besparelsen på varmebudgettet til en højere pris, vil en årlig besparelse på 15.000 kr. resultere i en prisstigning på cirka 350.000 kr.

Ganske vist er der sjældent tale om en direkte omregning fra besparelse til merpris, men erfaringen viser, at en lavere ydelse spiller kraftigt ind på prisen for boligen. 

Hvornår bør jeg kontakte kommunen?

Inden du går i gang med en nedrivning eller større arkitektoniske ændringer på boligen, skal du kontakte kommunen for at få helt styr på de officielle procedurer. Måske er huset fredet eller bevaringsværdigt, hvilket kan lægge hindringer i vejen for en renovering eller en nedrivning.

Du bør også undersøge reglerne for bebyggelsesprocent i området, og om der ligger nogle servitutter på ejendommen, som kan vanskeliggøre et eventuelt nybyggeri. 

LÆS OGSÅ: Vedligeholdelse af murermestervillaen