Dejligt ældre hus, kan det betale sig at renovere - eller skal vi rive ned og bygge nyt?

Question

Spørg Bolius

Dejligt ældre hus, kan det betale sig at renovere - eller skal vi rive ned og bygge nyt?

Ajourført d. 16. maj 2019

Hej Bolius

Vi bor i et dejligt hus fra 1942 (kælder 90m2, stue+1.sal 140m2) gule sten og rødt tegl. Grunden er 652 og beliggende i Gentofte Kommune.

Udfordringen er at huset efterhånden trænger til en gennemgribende renovering. 1. sal er kold og dårligt isoleret. Kælderen ville være dejlig at få isoleret så den kan udnyttes bedre, men det kræver blandt andet understøbning af fundamenter, hvis gulvet skal bringes i orden. Badeværelserne trænger til renovering og vinduer og døre er også påvirket og bør renoveres. Vi har i tidens løb talt med forskellige arkitekter og et overslag på en nogenlunde renovering ligger på 2-3 mil.

Vi tænker meget på om det er fornuftigt at kaste så mange penge i det frem for nedrivning og genopførelse af ny hus og det er her jeg tænker om I har en ide om, hvad det vil koste at nedrive og bygge nyt hus gerne funkis eller i minimalistisk stil i super kvalitet (ikke std. typehus der ligger direkte på jorden og ser kedeligt ud). I Gentofte Kommune er der en 25% regel, hvilket vil siger der må bygges 163m2. Da m2 prisen er høj i området tænker vi at fuld kælder vil være fornuftigt for at få flest mulig m2 ved ændringen?

Umiddelbart vil jeg tro at salgsprisen ligger på 5,5-6,5 som det står i dag, så bedste løsning er måske at sælge og finde noget andet. Problemet er bare, at der ikke er mange hus i området som vi falder for og derfor tænker vi nedrivning og genopførelse af super kvalitets/design hus.

Venlig hilsen

Ane og Thomas

Answer 1

Hej Ane og Thomas

Ja, den slags dilemmaer står mange danske husejere med. Skal man bevare det gamle bevaringsværdige hus, eller skal man forbedre og starte forfra.

Der er lavet analyser igennem tiden vedr. dette emner. De sidste undersøgelser jeg har læst, beskriver at det både er mere bæredygtigt og billigst at renovere. Læg så hertil evt. bevaringsværdig arkitektur, som du også selv er inde på.

Min personlige holdning til det er, at selvfølgelig skal man bevare og prioritere dette. Men… nogle gange hænger det bare ikke sammen. Og selvom huset kan have arkitektonisk ydre charme, så kan huset godt være opført med byggematerialer af ringe kvalitet, som simpelthen gør, at det ikke er værd at bygge videre på. Men det er en vurdering. Både en arkitektonisk, men også ingeniørmæssig vurdering. Og så er der smag og behag.

I bor så heldigvis i Gentofte. Og her kan regnestykkerne bedre hænge sammen, hvad enten vi taler om renovering eller et nyt hus. De penge der proppes i huse, kan hentes hjem igen. Man skal ikke meget syd for Køge, for at pengene til både renovering og det at bygge et nyt hus slet ikke hænger sammen. Og her kan man tale om et rigtigt dilemma.

Det koster ca. 100.000 – 150.000 kr. inkl. moms at rive et hus ned. Prisen afhænger af forhold som kælder, asbest, PCB, bly og andre miljøbelastende stoffer, som kan være indbygget i huset. Der skal derfor laves en miljøscreening af huset, før det kan rives ned.

At bygge et nyt hus, som ikke bare er standard kan være meget svært at prissætte. Hvad koster en sort bil?
Det kommer jo an på en masse ting. Kældre er dog med til at have kvadratmeterprisen betragteligt.

Mit bud for et nyt typehus "funkistype" ligger på mellem 20.000 – 22.000 kr. inkl. moms pr. kvadratmeter. Og så skal der så kælder til, stiger kvadratprisen nok til omkring 25.000 – 30.000 kr. inkl. moms, (og så skal kvadratmeterne i kælderen tælles med). (2019 priser)

160 kvadratmeter koster derfor ca. 4.000.000 kr. Det kan så som sagt, også gøres billigere. Standard typehuse, ligge nede på omkring 15.000 – 20.000 kr. inkl. moms pr. kvadratmeter.
Skal der så kælder med, stiger prisen ca. 1.700.000 – 2.000.000 kr. inkl. moms for ca. 90 kvadratmeter kælder. (2019 priser)

Gentofte har jo så landets højeste gennemsnits kvadratmeterpriser på ca. 48.000 kr. Ergo bliver det jo ikke mere rentabelt. Husk på, det er jo en gennemsnitspris. Så bygger I et kvalitetshus, så vil værdien på jeres kvadratmeter være HØJERE end gennemsnittet.

Brug nu gerne både byggeteknisk og arkitektmæssig rådgivning, samt gerne rådgivning fra en uvildig mæglerrådgiver, som kan hjælpe jer med jeres vurdering.

Prøv så videre at gå ind på www.danskeboligarkitekter.dk for at få inspiration til både nyt og gammelt.

Held og lykke med det.