Før du skal ombygge et ældre hus, er det en god idé at tage fat i en arkitekt, der kan hjælpe dig med regler og komme med forslag. Foto: Camilla Stephan
Hvad skal du være opmærksom på, når du køber et gammelt hus?
Ældre huse kan både være charmerende og have nogle helt specielle kvaliteter, som du ikke finder i nyere huse. Moden og tendenser inden for alt fra byggestil og funktionalitet til materialer og indretning har ændret sig en del gennem årene.
Et gammelt bindingsværkshus eller en patriciervilla har fx nogle arkitektoniske træk, som er svære at finde i moderne byggeri, og som tilfører sjæl og stemning. Til gengæld kræver denne type huse også lidt flere overvejelser.
Måske har huset allerede gennemgået adskillige ombygninger og renoveringer, som har sat sine spor, eller også er mange af husets originale konstruktioner og detaljer der stadig. Uanset hvad, så er det en god idé at rådføre sig med en byggeteknisk rådgiver, inden du investerer i et ældre hus. Der kan nemlig dukke rigtig mange overraskelser op, og der kan være helt specielle krav til renovering og vedligeholdelse, som kræver specialviden.
Du kan også med fordel læse mere om forskellige hustyper på Sikkerhedsstyrelsens hjemmeside. De har udarbejdet en række vejledninger, der beskriver de mest almindelige hustyper i Danmark, som blandt andet bruges som tillæg, når der udarbejdes tilstandsrapporter.
Indretningen i ældre huse
Mange ældre huse er indrettet på en helt anden måde end det, der i dag er behovet hos mange boligejere. I dag vil de fleste gerne have store, lyse rum, en god sammenhæng mellem rummene, stort køkken-alrum og gerne flere badeværelser. Den slags krav kan mange ældre huse have svært ved at leve op til, hvis de ikke allerede har været igennem en modernisering.
Går vi 100 år tilbage i tiden, blev huse i Danmark indrettet med små rum, et mindre køkken samt ét lille badeværelse langt under moderne standard. Varmekilden bestod af en kakkelovn, som var centralt placeret i huset, for at holde så store dele af huset opvarmet.
I dag findes der næppe huse ældre end 100 år, der ikke på en eller anden måde har gennemgået en form for ombygning. Men lave lofter og små rum ses stadig, og spørgsmålet er så, at du som boligejer vil kunne se værdien i at bo i sådanne rammer sammenlignet med nutidens normer – eller om du ønsker at bringe en bygning op til nutidens komfort og krav.
Sidstnævnte er ofte nemmere sagt end gjort, da huse kan være registreret som bevaringsværdige eller fredede, hvilket sætter nogle begrænsninger for, hvordan du må renovere.
Ligeledes kan det være svært at lave en gennemgribende energirenovering med respekt for husets oprindelige arkitektur. Her vil du måske skulle gå på kompromis med energioptimering samt komforten, hvis huset stadig skal bevare sit originale særpræg.
Husk også, at når du efterisolerer et ældre hus, skal det gøres byggeteknisk korrekt, da der ellers er risiko for kondens og fugtskader. Nogle af materialerne i ældre huse har fx en længere holdbarhed end tilsvarende nutidige materialer, hvis de løbende vedligeholdes. Det gælder bl.a. gamle trævinduer og tagsten, der er kendt for at kunne holde gennem generationer. Når man kombinerer nye og gamle materialer, kræver det en vis forståelse for materialernes egenskaber og levetid.
Det er ikke unormalt at huse opført i en specifik tidsperiode kan have nogle problemer, der hænger sammen med arkitekturen og de materialer, der fandtes, da de blev bygget. Der kan også opstå problemer, når man begynder at bruge rum anderledes end de oprindeligt var tiltænkt.
Fx blev kældre bygget til opbevaring af kul og koks og ikke til ophold, som mange boligejere ynder at bruge kælderen til i dag. Når man ønsker at ændrer rummenes funktionalitet, skal man derfor være særlig opmærksom på, at det kan have negative konsekvenser.
Ombygning af ældre huse
Inden du begynder at bygge et ældre hus om, så er det en god idé at få hjælp fra en arkitekt. En arkitekt kan ikke blot hjælpe med finde frem til de muligheder, der er i huset ud fra byggetekniske og funktionelle hensyn.
Arkitekten har også større indsigt i regler for renovering af fredede og bevaringsværdige huse og kan give dig et overslag over, hvad der er muligt samt hvad en ombygning vil koste. Arkitekten har også forstand på materialer og har indsigt i de forskellige typer af huse, hvilket gør det nemmere at renovere med respekt for husets oprindelige arkitektur.
Du kan selvfølgelig også vælge at købe huset, selvom det ikke lige passer til forestillingen om moderne livsstil med køkken-alrum og spabadeværelse. Måske har huset andre kvaliteter, som du sætter højere.
Det kan være en god idé at lære huset at kende, fx ved at bo der et år, og finde ud af hvordan man bruger huset gennem de forskellige årstider. På den måde hjælper du dig selv med at opdage oversete kvaliteter i huset.
Hvilke begrænsninger kan der være, når du ønsker at ombygge et gammelt hus?
Inden du køber et ældre hus, som du har tænkt dig at bygge om, skal du undersøge, om der er begrænsninger for, hvad du må lave om ved huset.
Huset kan være fredet eller bevaringsværdigt. Eller kommunen kan have vedtaget en lokalplan for området, der sætter begrænsninger for, hvad der må bygges til og ændres ved huset, og fx hvilke materialer og farver, du må bruge i den forbindelse.
Der vil ofte være en lokalplan, hvis huset ligger i et område med gamle bevaringsværdige eller fredede huse. På Kulturarvsstyrelsens hjemmeside om fredede og bevaringsværdige bygninger kan du se, om det hus, du har i kikkerten, er blandt de ca. 360.000 bevaringsværdige og fredede bygninger i Danmark. Men det er lang fra alle bygninger på listen, der er boliger.
Der findes en række støtteordninger til renovering af fredede og bevaringsværdige huse, da der netop kan være helt særlige krav til renoveringen, som kan være bekostelig, hvis husets oprindelige udtryk skal bevares. Ordningerne kan variere fra kommunen til kommune.
Fredede huse
Hvis det hus, du påtænker at købe, er fredet, vil der være meget strenge krav til, hvordan du skal istandsætte og vedligeholde det. En fredet bygning må ikke ændres eller bygges om, uden at der er givet særlig tilladelse fra fredningsmyndigheden. Heller ikke indenfor i boligen. Til gengæld kan du søge om et skattefradrag for driftsudgifter på ejendommen. Driftsudgifter omfatter fx forsikring, vejafgift, kloakafgift, vandafgift, udgifter til skorstensfejning og renovation. Forbrugsspecifikke afgifter til kloak og vand er dog ikke omfattet af fradragsordningen.
Desuden er visse huse fritaget for grundskyld, hvis der er tinglyst en særlig bevaringsdeklaration på en fredet ejendom.
Fradrag for faktiske driftsudgifter
Ejere af fredede bygninger kan fradrage de faktisk afholdte driftsudgifter vedrørende disse bygninger i den skattepligtige indkomst.
Faktiske driftsudgifter omfatter udgifter til f.eks. forsikring, vejafgift, kloakafgift, vandafgift - for de to sidstnævnte dog ikke forbrugsafhængige udgifter - samt udgifter til renovation og skorstensfejning.
Bestemmelsen finder ikke anvendelse for fredede ejerlejligheder, og for ejere af udlejningsejendomme gælder særlige regler. Der findes dog kun et fåtal af fredede boliger i Danmark.
Bevaringsværdige huse
Hvis huset er bevaringsværdigt, vil der normalt være krav til den udvendige vedligeholdelse, så huset bevarer udseendet og stilen fra den periode, hvor det er bygget.
Hvor strenge kravene til bevaringsværdige huse er, afhænger af bevaringsværdien og kan variere fra kommune til kommune. Men det betyder, at kommunen har mulighed for at vurdere ansøgninger om selv små ændringer, som du ellers normalt frit kan bygge om og ændre ved huset, hvis det ikke er bevaringsværdigt.
Hvilke fordele og ulemper er der ved at eje et ældre hus?
Ældre huse er bygget i en anden tid og af andre materialer end nye huse. Det har både sine fordele og ulemper
Fordele:
- Gamle huse kan have en charme og atmosfære og en fornemmelse af historiens vingesus over sig, som kan være en værdi i sig selv.
- Du vil i nogle tilfælde kunne søge tilskud til renovering, hvis huset er bevaringsværdigt eller fredet.
- Ejer du et fredet hus kan du få skattefradrag for driftsudgifter.
- At huset har en speciel arkitektur kan i sig selv give huset en højere salgsværdi sammenlignet med nyere byggeri i samme område.
Ulemper:
- Fordi ældre huse ikke er så tætte og velisolerede, koster det tit meget at varme dem op om vinteren.
- De kan have byggetekniske problemer, eller der kan opstå problemer, når du anvender huset på andre måder end oprindeligt tiltænkt.
- Der kan være begrænsninger for, hvor meget du må bygge om eller til, og der kan være særlige krav til materialer, udformning og farver, hvis huset er bevaringsværdigt eller fredet.
Når du er ude at kigge på et ældre hus, som du overvejer at købe, skal du være ekstra opmærksom på de generelle problemer, der beskrives som ”OBS Punkter” i hustypebeskrivelsen, der er et bilag til Tilstandsrapporten.
Holder et ældre hus sin værdi i fremtiden?
En analyse foretaget af Realdania viser at bevaringsværdige enfamilie-huse generelt har en højere salgspris og at bevaringsværdige bygningerne kan gøre et samlet område mere atraktivt og dermed øge interessen og salgsprisen for det samlede område. Værdien på huset afhænger også af, hvordan huset bliver behandlet. Huset skal selvfølgelig passes godt, så det ikke forfalder.
Når du renoverer eller bygger et gammelt hus om, er det vigtigt, at du respekterer de metoder og materialer, der er brugt i det oprindelige hus. På den måde kan du bevare mest muligt af husets karakter og arkitektoniske værdi, når du sætter det i stand eller laver en til- eller ombygning.
