Pas på indefrysningslån, når du køber ny bolig

Hvis en boligejer ikke har betalt den indefrosne boligskat, hæfter gælden stadig på ejendommen – også når den bliver solgt.

Som boligkøber betyder det derfor, at du skal være opmærksom på, om sælger har indfriet eventuelle indefrysningslån inden et ejerskifte. Sådan er det også på nuværende tidspunkt, men fra 1. januar 2024, hvor de nye boligskatteregler træder kraft, kan det muligvis blive mere kompliceret at få opklaret, hvorvidt et indefrysningslån rent faktisk er betalt. Det vurderer Niels Erlandsen, formand for Danske Boligadvokater. 

– Indtil nu er det noget, vi har tjekket i den relevante kommune og har indhentet kvittering fra sælger som dokumentation for deres indfrielse, når vi fungerer som køberrådgivere. Men fremover vil indefrysningslån overgå til vores A-skattesystem, og vi ved endnu ikke med sikkerhed, om overblikket over indefrysningslånene kommer til at fremgå ét samlet sted, da den indefrosne gæld fra de seneste fem år jo stadig vil være registreret hos kommunerne, siger han.

Muligt at indefryse stigninger i både grundskyld og ejendomsværdiskat

Fra 1. januar 2024 er det muligt at indefryse stigninger i både grundskyld og ejendomsværdiskat, og samtidig overgår administrationen af indefrysningslån fra kommuner til staten og vil fremgå på blandt andet forskuds- og årsopgørelse.

Du kan vælge lånet til og fra via forskudsopgørelsen og TastSelv-service på skat.dk – dog kun for de boliger, du selv ejer.

Boligadvokat-formand forventer flere indefrysninger af boligskat

I forbindelse med de nye ejendomsvurderinger vil nogle boligejere få en højere vurdering og dermed også en stigning i boligskatten (man får dog en skatterabat, hvis man har ejet/købt boligen før 1. januar 2024). I fremtiden vil der komme flere nye ejendomsvurderinger, og stiger din bolig i værdi i disse vurderinger, skal du betale ekstra skat af de nye stigninger, men kun af dem. 

Det vil formentlig føre til, at flere end tidligere vælger at tage et indefrysningslån af stigningerne, mener Niels Erlandsen.

Og det bør føre til øget opmærksomhed i forbindelse med bolighandler fremover.

– Indtil nu har ejendomsmæglerne været gode til at skrive i købsaftalerne, at hvis der kommer en tilbagebetaling af ejendomsskat for 2021-23, skal køber tilbagebetale den del til sælgeren, som vedrører sælgers ejerperiode, men det gælder jo begge veje. Når de rigtige vurderinger kommer, kan der komme stigninger i ejendomsskatten, og så skal man også have ind i købsaftalen, at sælger skal betale sin del af en eventuel ekstraregning, siger Niels Erlandsen.

Nyt ejendomsvurderingssystem: Regning for indefrysning kan ende hos købere

Han mener, at det nye system flytter problemerne over til borgerne.

– Hvad så med et dødsbo – hvem skal køber sende en regning tilbage til, hvis dødsboet er afsluttet? Eller hvis en sælger af en bolig er gået konkurs – der kan man jo heller ikke bare hente sine penge. I sådanne tilfælde forsøger vi som rådgivere at sige, at der skal tilbageholdes 5.000-10.000 kr., så vi er sikre på, at sælgeren kan betale et efterbetalingskrav.

I den forbindelse kan du som køber i samråd med din boligadvokat godt vælge at påtage dig risikoen mod et større afslag i købesummen.

Fra Vurderingsstyrelsen lyder rådet ved bolighandler: 

”Det er op til jer som parter i ejendomshandelen at aftale, om det er køber eller sælger, der i sidste ende skal betale eller have de penge tilbage, som kommunen opkræver eller udbetaler.”

Formand: Boliger bør renses for skattegæld ved salg

Men det er lidt for forenklet, mener Niels Erlandsen. Han gerne ser, at loven ændres, så en ejendom altid renses for skattegæld ved et salg. Derved kan skattemyndighederne kun opkræve gælden hos den boligejer, der har optaget gælden.

– Det er bekymrende for retssikkerheden, at der udvikles et nyt system, som ikke kan tage højde for opkrævning af skattegæld og restance i forhold til ejerperioder, men at en køber skal risikere at hæfte for tidligere ejers gæld, og at Skat blot lader borgerne om at løse Skats udfordringer, siger han.

Indefrysningen betyder i praksis, at staten låner dig penge til at betale for en eventuel stigning i ejendomsskatten eller ejendomsværdiskatten.

Den 1. januar 2024 træder de nye boligskatteregler i kraft, som betyder, at boligskatten vil følge værdien af din ejendom, så den stiger og falder i takt med den offentlige ejendomsvurdering. Hovedparten af danskerne skal ikke betale mere i boligskat på grund af nye tiltag som forsigtighedsprincip, lavere skattesatser, skatterabat og mulighed for indefrysningslån.

Til og med december 2023 var der vedtaget en midlertidig indefrysningsordning, men pr. 1. januar 2024 er den ordning i forbindelse med de nye boligskatteregler gjort permanent – dog med få ændringer og justeringer. 

Hvor man tidligere udelukkende kunne indefryse stigninger i grundskylden, er det nu også muligt at indefryse stigninger i ejendomsværdiskatten.

Indefrysningen sker efter de nye regler som et lån med renter. Du kan vente med at tilbagebetale lån og renter, til du sælger din bolig. Du kan også vælge at indfri lånet helt eller delvist på et tidligere tidspunkt.

Indefrysningsordningen er frivillig.

Læs mere på om indefrysningsordningen på vurderingsportalen.dk