Indefrysning af stigninger i grundskyld og ejendomsværdiskat

Hvad er grundskyld og ejendomsværdiskat?

Grundskyld er en skat, som du betaler af grundens værdi. Grundskyld er også kendt under navne som ejendomsskat og grundskat. Grundskyld betales som en promille af grundens værdi.  

Ejendomsværdiskat beregnes som en procentdel af værdien af hele din ejendom (hus og grund) og afhænger af ejendomsværdien i den offentlige vurdering og skattesatsen på ejendomsværdiskatten.

Hvad er indefrysning af grundskyld og ejendomsværdiskat?

Indefrysningen betyder i praksis, at staten låner dig penge til at betale for en eventuel stigning i ejendomsskatten eller ejendomsværdiskatten. Det er altså ikke hele grundskylden eller ejendomsværdiskatten, du kan indefryse, men kun eventuelle stigninger. Hvis du eller din ægtefælle er pensionist, eller modtager en af jer efterløn, social pension eller delpension, har du/I dog mulighed for at udsætte betalingen af ejendomsskatten i jeres helårsbolig eller sommerhus. Læs mere nederst i artiklen. 

Hvis du betaler grundskyld og ejendomsværdiskat, har du mulighed for at indefryse stigningerne i dem, hvis de altså stiger. 

Hvad er forskellen på indefrysningslån før og efter 2024?

Til og med december 2023 var der vedtaget en midlertidig indefrysningsordning, men fra 1. januar 2024 er den ordning i forbindelse med de nye boligskatteregler gjort permanent – dog med få ændringer og justeringer.  

Hvor man tidligere udelukkende kunne indefryse stigninger i grundskylden, er det nu også muligt at indefryse stigninger i ejendomsværdiskatten. 

Indefrysningen sker efter de nye regler som et lån med renter. Du kan vente med at tilbagebetale lån og renter, til du sælger din bolig. Du kan også vælge at indfri lånet helt eller delvist på et tidligere tidspunkt. 

Indefrysningsordningen er frivillig og fleksibel

Den 1. januar 2024 trådte nye boligskatteregler i kraft, som betyder, at boligskatten vil følge værdien af din ejendom, så den stiger og falder i takt med den offentlige ejendomsvurdering. Hovedparten af danskerne skal ikke betale mere i boligskat på grund af nye tiltag som forsigtighedsprincip, lavere skattesatser, skatterabat og mulighed for indefrysningslån.  

For en del danskere kan der alligevel være udsigt til stigninger i boligskatten, da de nye boligskatteregler tillader, at grundskylden kan stige lidt hvert år. Den del bliver der ikke givet skatterabat for. Stigningen kan indefryses efter reglerne, som skitseres nedenfor.

Hvornår er det en god idé at tage et indfrysningslån?

Har du brug for at spare op for at forsøde alderdommen, eller er presset af en lidt stram økonomi som eksempelvis førstegangskøber, vil en indefrysning almindeligvis være en udmærket løsning, da du som boligejer hverken skal betale gebyrer eller bidragssats på lånet, og renten ofte vil være lavere end banklån.  

Det kan også være en løsning at indefryse boligskatterne, hvis du har anden og dyrere gæld, som du så hurtigere kan betale af på.  

Vær dog opmærksom på, at indefrysning af gæld mindsker dit økonomiske råderum i fremtiden, da der med årene vil blive mindre friværdi i din bolig. 

Hvis der er plads i budgettet, kan det være en god ide at betale boligskatterne med det samme, da der kan akkumuleres en del gæld over en årrække.  

Men har du god friværdi, og vil du gerne have mere luft i økonomien her og nu, kan indefrysning give god mening.

Hvad er renterne på et indefrysningslån?

Hidtil har der ikke været renter på indefrysningslån, men fra 2024 er det ikke længere rentefrit at indefryse stigningerne på boligskatten.  

Renten fastsættes som et gennemsnit af den effektive rente på alle udestående realkreditobligationer for de 12 foregående måneder. I 2023 var renten 1,53 procent, i 2024 3,57 procent og i 2025 3,54 procent.

Renten tilskrives, når lånet stiftes. Det sker året efter indkomståret. Hvis du indefryser i 2025, bliver lånet altså stiftet i 2026, hvor der tilskrives renter.

Skal man betale renter af 'gamle' indefrysningslån?

Nej. Hvis du har indefrysningslån fra før 2024, skal der ikke betales renter af disse lån. Disse lån bliver indtil videre i kommunerne.

Fortsætter indefrysningen automatisk, hvis man har haft indefrysningslån før 2024?

Hvis du har haft et indefrysningslån tidligere og ikke fravælger ordningen, fortsætter den som hidtil, uden at du gør noget.  

Hvis du ønsker at fravælge indefrysningen, kan du gøre det i forskudsopgørelsen via TastSelv på skat.dk. 

Hvordan fungerer indefrysningsordningen, hvis flere ejer boligen?

Boligskatten er personlig – det vil sige, at hvis du er én af flere ejere af boligen, skal du til- eller fravælge indefrysningsordningen individuelt. Har I som par separat økonomi, skal I også hver især tage stilling til, om I ønsker indefrysning af stigningerne. 

Den indefrosne ejendomsskat skal betales tilbage ved et salg af huset, ejerlejligheden eller sommerhuset. I den situation vil sælger automatisk modtage en opkrævning. Hvis der er tale om, at en ægtefælle overtager ejendommen, vil ægtefællen også overtage lånet. 

Hvis man har fælleseje, hæfter man for hinandens gæld, medmindre der er taget nogle juridiske forholdsregler omkring ejerforholdet af boligen.

Hvor kan man se, tilmelde og framelde sine indefrysningslån?

Fra 2024 er det staten og ikke kommunerne, der håndterer indefrysningslån. Lån oprettet for 2023 eller tidligere bliver indtil videre i kommunen, som også kan oplyse, hvor meget du eventuelt har lånt til og med den 31. december 2023.

Der kommer ikke renter på dit indfrysningslån hos kommunen. Du vælger selv, om du vil beholde lånet og først betale det tilbage, hvis du en dag sælger din bolig, eller om du vil indfri lånet.

Hvis du ønsker at framlede dig ordningen og indfri lånet i kommunen, skal du være opmærksom på, at du skal betale det samlede, indefrosne beløb til og med 2023. Og det kan ikke fortrydes. 

Du kan framelde dig indefrysningslånet ved at logge ind på borger.dk:

• Klik på ’Videre’. Er du ikke allerede logget ind, kan du gøre det her
• Du vil nu få vist de ejendomme, du ejer/er medejer af, og som er omfattet af indefrysningsordningen
• Klik på Frameld/Tilmeld og følg anvisningerne. Betalingsmulighederne kan variere alt efter kommune
• Du får efterfølgende en kvittering, som du kan udskrive eller gemme

Den nye ordning kan til- og frameldes

Den nye indefrysningsordning i staten er fleksibel og kan løbende til- og frameldes på forskudsopgørelsen. Hvis du i forvejen er tilmeldt indefrysning, fortsætter det automatisk, medmindre du framelder det.  

Ved framelding inden udgangen af et år løber der ikke renter på, da der først tilskrives renter, når lånet oprettes det efterfølgende år.

Hvis du allerede har frameldt ordningen, er det muligt at tilmelde dig igen og fremadrettet få indefrosset eventuelle fremtidige stigninger. 

Du kan også fravælge lån for et indkomstår uden at tilbagebetale det, du allerede har lånt for tidligere indkomstår. Hvis du fravælger låneordningen for et indkomstår, kan du tilmelde dig ordningen igen det efterfølgende indkomstår. 

Tilmeld eller frameld indefrysningslån på din forskudsopgørelse

Fra 2024 skal du tilmelde eller framelde dig indefrysningslån på din forskudsopgørelse: 

• Log ind på TastSelv (skat.dk) 
• Vælg "forskudsopgørelsen"
• Vælg 2024 øverst på siden, hvis du vil framelde indefrysningslån i 2024. Vælg 2025, hvis du vil framelde i 2025. 
• Rul ned til "Eksisterende ejendomme og grunde", og tryk på ejendommen
• Tryk på "Vælg eller fravælg indefrysningslån til betaling af stigninger i din boligskat”
• Vælg ”ja” eller ”nej” i feltet: "Ønskes indefrysningslån til betaling af skattestigninger?"
• Tryk på "Registrer" nederst på siden
• Tryk på "Beregn"
• Tryk på "Godkend"
• Hvis du vil indfri noget af lånet for 2024, kan du fra 2025 gøre det via TastSelv/boligskattelån på skat.dk

Hvis du vil indfri hele eller dele af lånet, kan du herefter gøre det på TastSelv på skat.dk. Der kan du også følge med i, hvor meget du har lånt og tilbagebetalt mv. 

Er der nogen risiko ved at indefryse stigninger i boligskatter?

Der er den samme risiko, som der generelt er ved at låne penge. Der er tale om en gæld, og gæld skal før ellers siden betales tilbage.  

Boligskatterne stiger kun, hvis boligpriserne stiger, så når friværdien stiger, og din bolig bliver mere værd, skal du betale mere i boligskat, hvilket kan medføre et større lån, hvis du indefryser.  

Et fiktivt scenarie er, at boligpriserne pludselig halveres efter en årrække med store stigninger. Skal du sælge i den situation, kan det selvfølgelig give økonomiske problemer.

Hvad er forskellen på indefrysning og skatterabat?

Hvis du får en skatterabat, betyder det, at du slipper for at betale et beløb, som du ellers skulle have betalt i skat. Er dine boligskatter for eksempel steget fra 40.000 kroner om året til 45.000 kroner om året ved overgangen til det nye boligskattesystem i 2024, bliver den årlige skatterabat på 5.000 kroner. Rabatten er permanent – du beholder den, så længe du bliver boende i din bolig.  

Men hvis prisen på din bolig stiger i de efterfølgende år, vil din skatteregning også stige. Her kan du bruge indefrysningsordningen.  

Hvis din bolig stiger i værdi, og dine boligskatter i eksemplet fra før eksempelvis stiger fra 45.000 kr. om året til 47.000 kr. om året – så kan du altså nøjes med at betale 40.000 kr., mens de tilbageværende 7.000 kr. består af skatterabatten på 5.000 kr. og en indefrysning på 2.000 kr. som gæld til staten. Fortsætter du på den måde år efter år, stiger din indefrosne gæld i takt med din boligs værdi, mens du fast betaler 40.000 kr. om året i boligskatter.

Hvordan er den nye ordning i forhold til pensionistordningen? 

Pensionisters særlige mulighed for indefrysningslån til hele ejendomsskatten (grundskylden) fortsætter. Har du eller din ægtefælle nået folkepensionsalderen, eller modtager én af jer efterløn, social pension eller delpension, har du/I haft mulighed for at udsætte betalingen af grundskylden i jeres helårsbolig eller sommerhus, dvs. "indefryse ejendomsskatten", og den ordning fortsætter. 

De nedslag, som pensionister har kunnet få i ejendomsskat, fortsætter også, og er boligen købt før 1. juli 1998, hvor der også var et lille nedslag på skatterne, fortsætter det også proportionalt. 

Nedslagene bliver bare regnet om proportionalt i forhold til de nye takster. 

Den eneste forandring er, at låneordningen for pensionister tidligere har ligget hos kommunerne, men overgik til staten pr. 1. januar 2024. Pensionister, som ikke har fravalgt lånet hos kommunen senest den 1. september 2023, anses automatisk for at have ansøgt om lånet hos Skatteforvaltningen.