Når boligjagten begynder med en seddel i postkassen

Det er især beliggenheden, men det kan også være den lokale skole eller en helt særlig stemning, der gør nogle boligkvarterer ekstra eftertragtede. Du kender måske beskrivelsen ”sjældent udbudt” fra ejendomsmæglernes annoncer, men nogle steder betyder sjældent ”aldrig”. 

Andre i kvarteret kan alligevel konstatere, at der indimellem flytter nye naboer ind, uden at der har været et ”Til salg”-skilt foran huset. Så hvordan går det lige til?

Stine lagde sedler i postkassen til seks attraktive huse

For nogle år siden var Stine Grubbe og hendes familie kørt sur i livet bag ligusterhækken i et almindeligt parcelhuskvarter i Ølstykke, men ville gerne blive i byen, hvor hendes mand har sin virksomhed, og børnene havde deres skole.

De begyndte boligjagten, og for dem var det altafgørende, at deres nye hjem skulle have udsigt og den ultimative beliggenhed. Deres kritiske boligsøgning afgrænsede dem til én vej i byen.

Gode råd, hvis du vil købe bolig ved privat salg

• Hav tålmodighed – der kan gå lang tid, før en potentiel sælger melder sig, efter du har kontaktet dem med fx en seddel.
• Vær opmærksom på, om prisen ligger i det rigtige leje. Undersøg tilsvarende boliger i området og tidligere salgspriser på boligsiden.dk.
• Gennemgå eventuelt boligen sammen med en uvildig fagmand, og sørg for at få tegnet ejerskifteforsikring.
• Hold øje med opslag om hussalg. Mange, der sælger huse uden om mægler, lægger et opslag op i den lokale Facebook-gruppe.
• Bor du allerede i det område, hvor du gerne vil købe, så lad et ord falde om, at du er på boligjagt. Måske ved den lokale grundejerforening noget eller kender til nogen, der overvejer at flytte. 
• Når du først har indgået aftalen, er det svært at stille sælger til ansvar for mangler m.v. Få hjælp til købet af en boligadvokat eller en købermægler.

– På Nøddevej, som ligger ud til et fredet og genetableret naturområde, var der seks huse, som ikke lå forkert i forhold til gående trafik med folk, der skulle gå tur i området. Så jeg lavede nogle små håndskrevne sedler, hvor der stod noget a la: ”Hvis I går med salgstanker, må I meget gerne kontakte os” – og så min e-mailadresse. Dem smed jeg i postkasserne ved de seks huse, fortæller Stine Grubbe.

…og to år senere sendte sælgere en e-mail med tilbud om køb af bolig

Der gik halvandet, måske to år, og familien var næsten kommet fra flyttetankerne igen. Men en dag kom der pludselig en mail fra et par i et af husene, der var klar til at sælge, fordi deres yngste nu var flyttet hjemmefra.

– Vi tog ret hurtigt hen for at se huset, og så fik vi fire dages betænkningstid, inden de ville kontakte en mægler for at sætte det til salg på klassisk vis. Vi fik lavet tilstandsrapport, og herefter var der en ejendomsmægler, der håndterede sagen for sælger – den samme, som havde prissat huset, før de kontaktede os. 
Sælger forestod altså selv salget, men fik hjælp til papirarbejdet og sparede dermed formentlig en stor del af salæret til mægler, samtidig med, at handlen kom hurtigt på plads.

Fremviste kun bolig til interesseret familie

Ofte er det et økonomisk incitament fra sælger, der ligger bag ønsket om at handle privat, da salæret til ejendomsmægler for en helt klassisk hushandel, et totalsalg, nemt kan løbe op i 50.000-100.000 kr. 

Flere penge på bundlinjen var også en gulerod for Tina Thordal, der i 2021 valgte at sælge sit hus privat. Men hun var også svært tilfreds med at undgå de mange praktiske udfordringer, der kan være med fremvisninger af huset søndag efter søndag.

Hun havde i noget tid vidst, at hun på et tidspunkt ville sælge sit hus i Store Grundet ved Vejle, som er et eftertragtet område for børnefamilier. Og et års tid før hun solgte, havde hun fået en vurdering af huset fra en ejendomsmægler, men var ikke kommet videre. 

Efter seddel i postkassen: Kom og se mit hus

En dag fandt hun en seddel i sin postkasse fra en familie på Bornholm, der gerne ville tilbage til rødderne og familien i Vejle. 

– Jeg sad egentlig med min morgenkaffe og havde smidt sedlen i skraldespanden, men så gik jeg alligevel hen og hentede den igen. De så bare så søde ud – hele deres udstråling ramte mig, så jeg skrev til dem, at de gerne måtte komme og se huset, fortæller Tina Thordal.

Eftersom familien boede i den anden ende af landet, sendte de i stedet deres to fædre – et ægte huskøber-dreamteam. Mandens far var pensioneret bankmand med masser af erfaring fra hushandler, og kvindens far tidligere bygningskonstruktør. 

– De inspicerede huset godt og grundigt og var helt oppe på taget at kigge. Og meldte så tilbage til deres børn på Bornholm, at det var et godt hus. Men som udgangspunkt var det området, familien rigtig gerne ville bo i, og de havde da også smidt sedler ind hos nogle af mine naboer, siger Tina Thordal.

Gode råd, hvis du vil sælge bolig privat

• Få lavet en tilstandsrapport og en elinstallationsrapport, som tilsammen danner grundlag for et tilbud på en ejerskifteforsikring. Indhent også den lovpligtige energimærkning.
• Fravælger du en rådgiver ved salg, bærer du også selv ansvaret for, at alt går efter reglerne. Handler man gennem en mægler, har vedkommende en forsikring, som dækker, hvis noget går galt i handlen.
• De færreste sælgere benytter sig både af en advokat og en ejendomsmægler. Har du ikke helt styr på de juridiske detaljer ved en bolighandel, kan du som alternativ til en ejendomsmægler få hjælp af en boligadvokat. Eller du kan købe hjælp fra en ejendomsmægler til at udarbejde kontrakten og det andet papirarbejde og stadig spare penge.
• Et selvsalg er ikke uden risiko, medmindre du virkelig ved, hvad du har med at gøre. Mæglerens arbejde består først og fremmest i at få boligen solgt til en pris, som både sælger og køber finder acceptabel.
• Du kan risikere at udbyde din bolig til en for høj eller for lav pris, hvilket kan give en længere salgstid eller et mindre provenu. 
• Fortvivl ikke, hvis du ikke personligt har fået en seddel i postkassen – brug de sociale medier, læg boligen på dba.dk, og fortæl dit netværk, at du vil sælge.

Køber og sælger arbejdede sammen om salg og køb af bolig

Familien selv så huset weekenden efter og besluttede sig for at købe det. Herefter startede en noget usædvanlig proces, hvor køber og sælger arbejdede tæt sammen hen over det samme spisebord hjemme hos Tina Thordal for at få ordnet papirarbejdet.

– Jeg havde aldrig gjort det, hvis jeg ikke havde haft så god kontakt til den familie. De var helt unikke, siger hun.

Købskontrakten blev også sendt til en advokat, men i dette tilfælde var det den samme advokat, der repræsenterede både køber og sælger, hvilket kun er muligt, fordi den pensionerede bankmand havde stået for kontrakten. Ofte vil hver part i handlen have sin egen rådgiver.

To procent af bolighandler sker uden ejendomsmægler

Ifølge kommunikationschef Jan Nordmann fra ejendomsmæglerkæden EDC foregår omkring to procent af alle bolighandler herhjemme uden en mægler. Tallene er opgjort ved at sammenholde det totale antal af tinglysninger fra Danmarks Statistik og antallet af boliger solgt via ejendomsmæglere. Ifølge ham er det ikke usædvanligt, at en handel kommer i gang via en privat henvendelse som en seddel i postkassen:

– Typisk vil man dog involvere en mægler eller en advokat på et tidspunkt for at sikre den rigtige pris og for at få lavet papirerne. Generelt set er der flere, der forsøger at sælge uden om mægler i gode tider, og i dårligere tider, som vi er på vej ind i nu, bruger flere en mægler, fordi det kan være svært at finde købere.

Selv om salget gik smertefrit for Tina Thordal, vil hun ikke umiddelbart råde andre til at kaste sig hovedløst ud i et privat salg. 

– Der kan gå mange ting galt i processen, og med boliger skal der jo ikke gå meget galt, før det går helt galt. Det er en god måde at finde en bolig på – og forsøget værd. Hvis det kan lade sig gøre, skal de penge da spares.

Vi bor det rigtige sted

Familien fra Bornholm er glade for handlen og har bestemt ikke fortrudt, at de smed sedlen ind hos Tina.

– Det var et supergodt forløb at handle med Tina, som var utrolig ærlig og behagelig igennem hele processen. Vi bor nu lige ved børnenes skole, har skønne naboer med jævnaldrende børn, som ofte leger sammen. Vi har sågar lige fået barn nummer fire, blandt andet fordi vi har fået de helt rigtige omgivelser, siger køberne, der ikke ønsker at stå frem med navn.

Smigrende, at andre vil købe ens bolig

Også Stine Grubbe og hendes familie var glade for deres nye hus på Nøddevej i Ølstykke, selvom det reelt viste sig at være noget af et håndværkertilbud. De boede der i seks år, før de flyttede til deres nuværende bolig – en landejendom, som de også fandt på utraditionel vis, nemlig via dba.dk, fordi sælgeren under ingen omstændigheder ville have noget at gøre med ejendomsmæglere. 
Igen handlede de privat, men med hjælp fra en advokat i omgangskredsen.

De to gange Stine Grubbe selv har skullet sælge sit eget hus, har det dog været med hjælp fra en mægler, da det pludselig skulle gå stærkt. Hun mener generelt, at man bør blive smigret, hvis man får private henvendelser fra en interesseret køber, og hun ville til enhver tid også selv være klar til at sælge privat.

– Der var på et tidspunkt en mand, der spurgte vores datter, om stedet var til salg. Det bliver jeg altså ikke fornærmet over. Hvis vi havde en konkret person, der havde givet udtryk for at ville købe, og hvis prisen var i orden, så ville vi helt klart gøre det på den måde. Men uanset hvad ville jeg aldrig sælge uden at have kontaktet mindst tre forskellige mæglere først. Det er jo alligevel os, der bestemmer, hvilken pris vi vil sælge det til.

Selvsalg af bolig på flere måder

Der er i dag flere muligheder for selvsalg, som lægger sig et sted mellem den ’fulde pakke’ fra en mægler og et rendyrket privat salg.

• Det er lovligt at have sin bolig til salg flere steder på samme tid, fx både hos en mægler og på en selvsalgsside.
• Estaldo er en digital mægler, hvor man selv forestår fremvisningerne, men kan købe hjælp til at få udarbejdet købskontrakt m.v. Her kommer boligannoncen stadig ud på Boligsiden.
• Flere mæglerkæder tilbyder digital adgang til de mange kunder, der er skrevet op til en bolig i specifikke områder. Blandt andet på skuffesalg.dk kan man købe sig adgang til to mæglerkæders køberkartoteker, men det er stadig mægleren, der står for salget. Du sparer dog markedsføringsomkostningerne. På edc.dk kan du undersøge, hvor mange potentielle købere der er interesseret i din bolig. 
• ”Medsalg ” er en ordning, hvor en ejendomsmægler står for papirarbejdet, mens sælger varetager en del af salgsarbejdet, herunder fremvisning af boligen. Dermed sparer du en betydelig del af vederlaget.

Kilder: Jørgen Munksgaard Rasmussen, boligøkonomisk fagekspert i Videncentret Bolius, Jan Nordmann, kommunikationschef i ejendomsmæglerkæden EDC