Køber hænger på sælgers regning, hvis der er betalt for lidt i grundskyld

34-årige Johan Onslev er frustreret over det, han kalder et besynderligt system, hvor man ”læsser sine selvskabte problemer af på sagesløse borgere”. Det nye boligskattesystem.

Han har modtaget en ekstraregning på omkring 5.000 kr. fra kommunen for efterregulering af grundskyld i årene 2021, 2022 og 2023. Det skyldes, at grundskylden beregnes med afsæt i ejendomsvurderingerne for 2020.

På grund af forsinkelsen med at få vurderingerne ud er der i første omgang opkrævet en midlertidig grundskyld. Derfor modtager boligejerne enten en efterregning eller får penge tilbage, hvis der er betalt for lidt eller meget i grundskyld i perioden.

Men Johan Onslev og hustruen har kun ejet huset i Storkøbenhavn siden september 2023. Alligevel er det parret, som hæfter for at betale den tidligere ejers efterslæb – penge, som de så efterfølgende selv må forsøge at kradse ind igen.

– Rent juridisk føles det lidt som det vilde vesten, siger Johan Onslev, som er læge, mens hustruen er jurist.

Som følge af det nye boligskattesystem, der trådte i kraft 1. januar 2024, er reglerne nemlig sådan, at det er den nuværende ejer, der får en ekstraregning eller penge tilbage. Det oplyser Vurderingsstyrelsen. 

Ejendomsvurderingen for 2020 bruges til at beregne grundskyld for 2021, 2022 og 2023. Men vurderingen var ikke klar, da skatten blev beregnet. Derfor er skatten i første omgang blevet opkrævet på et midlertidigt grundlag. Når den endelige grundskyld er blevet beregnet på baggrund af 2020-vurderingen, sender kommunen nye ejendomsskattebilletter. 

Hvis der er ændringer til grundskylden, fordi der er betalt for lidt eller for meget, er det typisk den aktuelle ejer, der får en efterregulering. Er du ny ejer efter 1. januar 2021, er det altså dig – også selvom du ikke har ejet ejendommen i hele perioden. Grundskylden er en kommunal skat, og det er kommunerne, der i sidste ende træffer den endelige afgørelse om, hvordan de opkræver grundskyld. 

Kilde: Vurderingsstyrelsen

Skriv efterregulering af grundskyld ind i købsaftalen

Hvis man som køber vil undgå at hænge på en eventuel efteropkrævning af grundskyld, skal man sørge for at få det skrevet ind i købsaftalen, lyder det fra Vurderingsstyrelsen.

Det gælder også, hvis man som sælger vil være sikker på, at køber sender pengene videre, hvis der er betalt for meget i grundskyld i perioden – og den nuværende ejer derfor modtager tilbagebetaling af grundskyld. 

”Ved ejerskifte vil det normalt være aftalt i købsaftalen, hvordan køber og sælger fordeler de økonomiske mellemværender mellem sig, herunder vedr. ejendomsskat”, påpeger Vurderingsstyrelsen i et skriftligt svar. 

Johan Onslev og hustruen var ikke selv opmærksomme på problemstillingen med efterregulering af grundskyld, men de havde en advokat til at hjælpe med huskøbet.  

Og i købsaftalen står der tydeligt, at ”parterne forpligter sig til at medvirke til, at en evt. senere regulering fordeles mellem parterne ift. ejertid, hvis ikke dette sker automatisk”. 

– Vi undrer os meget over, at det rent juridisk er okay at lægge det her over på køberen. Man skal godt nok være juridisk velbevandret for at fange det, og jeg forstår slet ikke, at det skal være os, der skal opkræve pengene fra sælger, siger Johan Onslev.

Sælger nægter at betale grundskyld

Men selvom det er skrevet ind i købsaftalen, at de skal fordele regningen mellem sig, så sælger skal betale for 32 måneder, mens parret skal betale for de fire måneder, de har ejet huset, nægter sælger at betale sin del af regningen.  

– Da vi fik opkrævningen, regnede vi ud, hvad vi hver især skulle betale og sendte en mail til sælger, hvis andel af regningen var på cirka 4.500 kr. Vi bad om at få overført beløbet, men vi fik et svar tilbage, at det ville sælger ikke betale, siger Johan Onslev. 

– Sælger henviste til, at vi allerede havde fået et stort prisnedslag, og at vi i øvrigt havde fået overdraget boligen i god stand. Men huset blev solgt på markedsvilkår, og det har jo i øvrigt ikke noget med sagen at gøre, tilføjer han.

Kommuner skal opkræve efterregulering af grundskyld

I forbindelse med det nye boligskattesystem er betaling af grundskyld flyttet fra kommunerne til staten, så boligejere betaler både grundskyld og ejendomsværdiskat via forskuds- og årsopgørelsen.

Men da efterreguleringen gælder for perioden 2021-2023, er det kommunerne, der står for at sende en eventuel efterregulering af grundskylden ud.

I første omgang ringede Johan Onslev derfor til kommunen for at høre, hvad man kan gøre i sådan en situation.

– Jeg fik bare at vide, at loven er sådan, at den nuværende ejer skal betale medmindre, at det er skrevet ind i købsaftalen.

Eneste mulighed for at få penge tilbage er at gå rettens vej

Parret skrev tilbage til sælger, om det virkelig kunne passe, at sælger – trods det juridiske dokument – ikke ville betale.

– Svaret var, at sælger ville kontakte sin advokat. Siden har vi ikke hørt noget, siger Johan Onslev.

Han undrer sig over, at man har lavet reglerne sådan, at der reelt ikke er noget at stille op, hvis sælger ikke vil betale:

– Den eneste mulighed er vist at gå rettens vej. Men det tager lang tid. Og det er bekymringer, vi ikke vil gå med for 4.500 kr. Hvis der havde været en mulighed for at klage, havde vi gjort det som det næste. 

Ifølge Johan Onslev viser deres situation, at et eller andet ikke fungerer, som det skal, når det bliver lagt over på borgerne at opkræve penge fra hinanden.

Boligadvokat: Det er beskæmmende for retssikkerheden

Niels Erlandsen, advokat og formand for Danske Boligadvokater, finder det ”dybt kritisabelt”, at borgere skal ud og opkræve skat fra hinanden. Særligt når årsagen til, at der skal ske efterregulering for 2021-2023, er, at Vurderingsstyrelsen var forsinket med systemet.

– Man har skabt et problem og beder nu borgerne om at løse det. Så må borgerne selv bruge tid og penge på det. Det er beskæmmende for retssikkerheden, at man har lavet sådan en hovsa-løsning, siger han.

Stævning eller betalingspåkrav for at få pengene tilbage

Hvis sælger nægter at betale sin del, er købers eneste mulighed for at få pengene igen en stævning eller et betalingspåkrav, forklarer han. Ved begge dele er der en retsafgift på 750 kr.

– Man kan godt gøre det selv, men hvis man skal have en advokat til at hjælpe, forsvinder det beløb, der skal inddrives, hurtigt i omkostninger. Jeg frygter, at mange ikke vil bruge tid og penge på det, siger Niels Erlandsen.

Han påpeger dog, at det er en klar fordel for køber at have det skrevet ned sort på hvidt i en købsaftale. 

– Men selv hvis det ikke er skrevet ind, mener jeg stadig, at sælger hæfter for sine udgifter i sin del af ejerperioden, siger Niels Erlandsen. 

• Hvis nogen skylder dig penge, kan du få rettens hjælp til at indkræve beløbet ved at indlevere et betalingspåkrav til din lokale byret.
• Det er fogedretten, der behandler sagen.
• Du kan vælge den forenklede inkassoproces, hvis du har en klar forventning om, at skyldneren er enig i, at vedkommende skylder dig penge.
• Den samlede gæld må dog ikke overstige 100.000 kr. ekskl. renter og sagsomkostninger.
• Ved indgivelse af betalingspåkrav er der en retsafgift på 750 kr. 
• Det særlige ved denne forenklede inkassoproces er, at du kun skal rette én henvendelse til fogedretten, som både tager sig af grundlaget for og gennemførelsen af et udlæg.
• Hvis kravet er over 100.000 kr., skal du i stedet anlægge en almindelig civil retssag. 

Kilde: Danmarks Domstole - Betalingspåkrav

Skat skal nok få sine penge

Boligadvokaten har aktuelt to sager med samme problemstilling.

– I den ene sag drejer det sig om 2.300 kr. og i den anden om 1.100 kr. Det urimelige er, at køber ikke kan undslå at betale. Hvis køber nægter at betale, vil pengene bare blive tvangsinddrevet via Gældsstyrelsen, siger han.

– Skatteministeriet stiller sig i en meget gunstig position, for pengene skal nok komme ind, tilføjer boligadvokaten.

Tidligere ejer får penge tilbage, hvis der er betalt for meget grundskyld fra 2011-2020

Niels Erlandsen har svært ved at forstå, hvorfor det er anderledes med efterreguleringen af grundskyld for 2021-2023 end den tilbagebetalingsordning, der gælder, hvis man i perioden 2011-2020 har betalt for meget i ejendomsskatter på baggrund af en for høj ejendomsvurdering.

– Her kan Vurderingsstyrelsen godt finde ud af at finde frem til de tidligere ejere og sende pengene den rigtige vej, hvis man har betalt for meget i ejendomsskatter. Hvorfor kan man så ikke finde ud af at dele regningen for efterregulering af grundskyld retteligt, spørger han.

Vurderingsstyrelsen henviser til loven

I et skriftligt svar oplyser Vurderingsstyrelsen, at ”efterreguleringen af grundskyld gennemføres med afsæt i lov om kommunal ejendomsskat”.

– Her kan en efteropkrævning af grundskyld ske hos den, der på tidspunktet for efteropkrævningen, ejer ejendommen. Det samme gør sig gældende, hvis der skal ske tilbagebetaling af grundskyld, skriver Vurderingsstyrelsen.

Med andre ord henvises der til, at det er lovbestemt.

Videncentret Bolius har derfor forsøgt at få en kommentar fra skatteminister Jeppe Bruus (S) til, hvorfor man fra politisk side har skruet reglerne sammen på en måde, så køber hænger på efterregningen. Og om han finder det rimeligt, at køber selv skal stå for at opkræve pengene fra sælger – eller tilbagebetale dem, hvis der er betalt for meget i grundskyld i perioden 2021-2023.

Men Skatteministeriet oplyser, at ministeren er taget på sommerferie, og henviser til Vurderingsstyrelsen for besvarelse af faktuelle spørgsmål. 

Skatteekspert: Man har truffet det forkerte valg

Ifølge skatteekspert Henning Boye Hansen fra revisionsfirmaet BDO er det ikke et spørgsmål om, at det ikke kan lade sig gøre rent teknisk at dele regningen op mellem køber og sælger.

– Jeg tror ikke, at det ville have været umuligt at lave systemet sådan, at regningen var blevet splittet op. Når man har valgt at sende regningen til den aktuelle ejer, skyldes det formentlig alene, at dette var det nemmeste set fra statens side, siger han.

Hans bedste bud er derfor, at man har valgt at lave reglerne på den måde ”af systemmæssige årsager”, fordi det er ”teknisk besværligt og måske bekosteligt” at dele det op efter ejerperioden.

– Det kunne godt forsvares, hvis det var små beløb, men det er det jo ikke. Jeg synes, man har truffet et forkert valg. Det er ikke i orden at lade borgerne være skatteopkrævere for staten, understreger Henning Boye Hansen.

Efterreguleringer sendes også ud i 2025

Han mener, at det havde været okay, hvis det kun drejede sig om efterregulering for en kort periode og handlede om mindre beløb.

– Problemet er bare, at det vokser dag for dag. Vurderingsstyrelsen vil i bedste fald være færdige med udsendelsen af 2020-vurderinger i 2024. Det betyder, at vi kommer langt ind i 2025, før de sidste efterreguleringer er sendt ud, siger han.

Til den tid er den tidligere ejer måske død eller gået konkurs eller vil ikke betale. Desuden vil mange sælgere have glemt alt om, hvad der stod i købsaftalen, hvis de overhovedet har læst den, påpeger skatteeksperten.

Vigtigt at den nye ejer får betalt regningen

Henning Boye Hansen ser ingen anden vej end, at man må gå til en advokat for at få hjælp til tvangsinddrivelse, hvis den tidligere ejer nægter at betale sin del af regningen.  

Han kalder det ”en åbenlys vindersag”, men er enig med Niels Erlandsen i, at sagsomkostningerne måske kan føre til, at mange opgiver at gøre det.

Til gengæld er det vigtigt, at den nye ejer sørger for at få betalt, understreger han. 

– Eftersom den nye ejer hæfter for skatten, vil kravet jo blive oversendt til Gældsstyrelsen til inddrivelse, hvis denne ikke betaler. Mit råd er, at man skal betale med det samme. Regningen bliver kun større ved ikke at gøre det, siger Henning Boye Hansen.