Overvej hvilken type sommerhus, der er det rigtige for dig/jer - og om et sommerhus overhovedet er den bedste løsning. Foto: Stuart McIntyre.
Hvad skal du overveje, inden du investerer i et sommerhus?
Der gælder særlige regler i Danmark for, hvem der må eje et sommerhus. Dem skal du have styr på, inden du investerer i et sommerhus.
Inden sommerhuset købes, er det også en god idé at bruge tid på at overveje, om det overhovedet er det rigtige for dig og din familie at have et sommerhus.
Prøv fx at låne eller leje et sommerhus i det område, du overvejer at købe sommerhus i. Der er stor forskel på at falde for idéen en dejlig sommerdag, og på at skulle eje og vedligeholde et sommerhus året rundt.
Hvad skal du tænke på, før du køber sommerhus?
- Hvor stort et hus har du/I brug for?
- Hvor meget vil du bruge sommerhuset - kun i sommermånederne eller året rundt?
- Hvilke faciliteter skal der være?
- Skal der være plads til overnattende gæster – i så fald hvor mange?
- Hvilken type sommerhus vil du gerne have?
- I hvilken stand skal huset være?
- Hvor langt må huset ligge fra strand, skov, by, osv.?
- Hvor stor skal grunden være?
- Vil du evt. bo i huset, når du bliver pensionist?
- Skal huset kunne udlejes?
De krav, du kommer frem til, kan du så holde op imod, hvad et sådant hus koster, og hvor meget du vil betale.
Hvem må købe sommerhus i Danmark?
For at kunne købe sommerhus i Danmark skal du have fast bopæl i Danmark eller tidligere have boet sammenlagt 5 år i Danmark.
Hvis ikke du opfylder et af de to krav, kan du som udlænding opnå dispensation til at købe sommerhus i Danmark, hvis du har en særlig tilknytning til landet eller til det sommerhus, du ønsker at købe.
Det er Justitsministeriet, som kan give dispensation, hvilket i stigende omfang sker til især nordmænd og tyskere.
Som udgangspunkt skal man have bopæl i Danmark, eller tidligere have boet i Danmark i 5 år, for at købe sommerhus på dansk grund. Arkivfoto.
Finansiering af sommerhuset
Køb af sommerhus ligner køb af helårsbolig. Derfor gælder det også, at hvis der skal tegnes en ejerskifteforsikring, så skal der først udarbejdes en tilstandsrapport, for at der kan tegnes en ejerskifteforsikring.
Du kan finansiere dit sommerhus med realkreditlån, banklån og udbetaling, men fordelingsnøglen er lidt anderledes for sommerhuse end for helårshuse.
Hvor du kan finansiere 80 procent af prisen for dit helårshus med et realkreditlån, kan du kun finansiere 75 procent af handelsprisen på et sommerhus med realkreditlån.
Ligesom med en helårsbolig er det et krav, at du som minimum kan stille med en kontant udbetaling på 5 procent af købesummen. Det resterende beløb kan typisk finansieres med et banklån.
Enkelte sommerhuse sælges på lejet grund. Her skal du være opmærksom på, at du kun kan få et realkreditlån til køb af selve huset.
Eftersom banklån er dyrere end realkreditlån, vil den månedlige ydelse være marginalt højere for et sommerhus end for et helårshus til samme pris. Kan du lægge en højere udbetaling, så banklånet kan reduceres eller i bedste fald helt undgås, vil der være sparet meget i rente og omkostninger.
En del banker og realkreditselskaber har en prisberegner på hjemmesiden, som giver et godt vejledende overblik over dine muligheder for finansiering ved et køb.
Du kan prøve at foretage en beregning og se, hvad de forskellige typer af lån koster, her:
Hvilke udgifter er der ved at eje et sommerhus ud over finansiering?
Når du køber sommerhus, er der andre omkostninger end lån, der skal betales.
Nogle af de store udgifter er:
- Ejendomsskat (også kaldet grundskyld)
- Ejendomsværdiskat
Men det er også vigtigt at huske de øvrige omkostninger, som et sommerhus medfører:
- Transportudgifter til og fra huset.
- Udgifter til renovering og ombygning.
- Udgifter til vedligeholdelse (dette kan være en betragtelig post fx til maling af træværk typisk min. hvert 5 år)
- Løbende udgifter til istandsættelse.
Jo mere velforberedt du er i forhold til både dine krav til huset og din og husets økonomi, jo mere målrettet kan du søge efter et sommerhus, og jo bedre muligheder har du for at handle hurtigt, når du finder det rigtige hus.
Beregn selv din lejeindtægt på udlejning af sommerhus
Med nedenstående beregner får du et hurtigt overblik over, hvor meget du får udbetalt efter skat ved udleje af dit fritidshus gennem et udlejningsbureau eller ved privatudlejning.
Bemærk, at din lejeindtægt bliver mere lempeligt beskattet, hvis du udlejer gennem et bureau eller en platform, der indberetter til Skat. Til gengæld sparer du provisionen, når du selv sørger for udlejningen.
Efterlader du feltet "Provision til udlejningsbureau" blankt, antager beregneren, at du udlejer privat, hvorefter der bliver benyttet et bundfradrag på 13.100 kr. (2025).
Se beregnerens forudsætninger
- Skattesatsen er automatisk sat til 33,6 procent, som er gennemsnittet for negativ kapitalindkomst
- Skattesatsen kan ændres, så den afspejler din egen trækprocent
- Ved udlejning gennem et bureau eller en platform, der indberetter til Skat, udgør bundfradraget 47.900 kr. (2025)
- Ved privat udlejning udgør bundfradraget 13.100 kr. (2025)
- Der betales kun skat af 60 procent af lejeindtægten efter indregning af bundfradrag.
Hvilke faste udgifter er der til driften af et sommerhus?
- Vand
- El
- Varme (fx brænde til brændeovn eller el)
- Forsikring
- Afgifter til afløb, enten kloak eller septiktank
- Renovation.
Hvordan køber du sommerhus sammen med andre?
Der kan være flere fordele ved at købe sommerhus sammen med andre. Omkostningerne kan deles, og det kan være rart at kaste sig ud i projektet sammen med andre.
Til gengæld skal man koordinere, hvornår de enkelte har adgang til huset, samt nå til enighed på en lang række andre punkter. Det kan være et fællesskab, som man kan man have glæde af i rigtig mange år, men det er alligevel en god idé at aftale, hvordan man i givet fald kan komme ud af fællesskabet.
Et godt udgangspunkt er at udarbejde en samejekontrakt. Her kan I blive enige om retningslinjerne for at eje sommerhuset sammen. Herefter kan I få en advokat til at se kontrakten igennem og hjælpe jer med at tilføje og tilpasse punkter, så den passer til netop jer.
Hvis du vil købe sommerhus sammen med andre, er det en god idé at udarbejde en samejekontrakt. Arkivfoto.
Sommerhuset som investering eller pensionsopsparing?
Overvejer du at købe et sommerhus som en investering eller som en supplerende pensionsopsparing, skal du tænke dig godt om.
Selvom sommerhuspriserne er mere end firedoblet de seneste 30 år, er der ingen garanti for, at du kan opnå en gevinst ved at investere i et sommerhus.
Fx så vi under finanskrisen i 2008, at sommerhuspriserne tog et ordentligt dyk. Og vi skal helt frem til 2019, før priserne for alvor begyndte at vende – en udvikling der accelererede voldsomt under coronakrisen,
Derfor skal du være bevidst om, at sommerhusmarkedet er meget konjunkturfølsomt, da et sommerhus kan betragtes som et luksusgode og derfor er noget af det ”overflødige”, der først bliver skåret fra i nedgangstider.
Som udgangspunkt er det sådan med køb af fast ejendom, at sandsynligheden for, at det er en god investering, stiger, jo længere tid der går.
Købte du fx et sommerhus på 80 kvadratmeter til 377.000 kr. i 2. kvartal 1994, vil det 30 år senere i 2. kvartal 2024 være steget til omkring 1.795.000 kr., hvis man tager udgangspunkt i den gennemsnitlige kvadratmeterpris på landsplan (Boliga.dk).
Men nogle gange kan der også være en hurtig gevinst at hente. Var du fx blandt alle dem, der skyndte sig at købe sommerhus i 2. kvartal 2020 (1.314.000 kr.), da corona lukkede landet ned, og solgte det igen to år senere i 2. kvartal 2022 (1.708.000 kr.), havde du tjent 394.000 kr.
Købte du til gengæld sommerhus i 2. kvartal 2007, hvor gennemsnitsprisen var på 1.483.000 kr., og var du nødt til at sælge det allerede i 2. kvartal 2009, hvor prisen var faldet til 1.258.000 kr., havde du på bare to år tabt 225.000 kr.
Med andre ord risikerer du, at der på den korte bane kan være meget store udsving.
Hvis det alene handler om at tjene penge på din investering, vil du sandsynligvis kunne opnå et bedre afkast ved at investere i aktier.
Fordelen ved at investere i et sommerhus er, at du kan have glæde af din investering undervejs, ligesom du også har mulighed for at opnå et løbende afkast i form af lejeindtægter, hvis du vælger at leje det ud.
Klik for større billeder og swipe for flere billeder
