Bølgen i Vejle er et eksempel på et lejlighedskompleks, der blev solgt som projektkøb. Her ses det under opførelse. Foto: Arkiv
Hvad er et projektkøb af en lejlighed?
Kendetegnende for et projektkøb er, at den lejlighed, du køber, for det meste kun er på tegnebrættet, når du og sælger indgår handlen.
Projektejendomme sælges nemlig ofte langt før, entreprenøren er begyndt at bygge, fordi salget ofte er med til at finansiere opførslen
Lejligheden kan dog også være en del af et større projekt, hvor byggeriet er så fremskredent, at du kan se byggeriets konturer og måske ligefrem besøge en af de første lejligheder i projektet. Der kan desuden være bygget en prøvelejlighed, hvor du kan få indtryk af indretning, materialevalg, mm.
Nogle af de store projekter har lavet en mock-up, dvs. en 1:1 udstilling af en lejlighed, så du kan få en idé om, hvorvidt lejligheden er noget for dig. Lejligheden ligger ofte i en skurvogn eller i en pavillon. Alternativt må du nøjes med brochurer, salgsmateriale, plancher, mm., som kan give et indtryk af den kommende bolig.
Bemærk, at der ofte står i materialet, at det kun er retningsgivende for, hvordan det endelige projekt kommer til at se ud. Dernæst kommer at hvis der har været en mock-up er den ofte væk, når du får fremvist din lejlighed, så du har svært ved at sammenligne den endelige vare med den mock-up, du så ved købet.
Da du ikke har mulighed for at få et fuldstændigt visuelt indtryk af boligen og mangler tilstandsrapporter, tekniske beskrivelser mv., er der god grund til at nærlæse salgsmaterialet, inden du skriver under på en købskontrakt. Desværre er dette materiale mere egnet til salg end egentlige konkrete oplysninger.
Der findes mange forskellige kontraktvilkår, som tager udgangspunkt i sælgers ønsker og erfaringer
Det er en god idé at oprette en gruppe på sociale medier, hvor man i fællesskab med de andre købere kan udveksle erfaringer om typiske fejl og mangler.
I det hele taget kan det være en fordel at have en god kontakt til de andre købere. Det er nemlig også vigtigt, at køberne i fællesskab bliver enige om, hvilke krav de har til færdiggørelse af ejerlejlighedernes fællesarealer. Fællesarealer udgør ud over selve ejendommen fx p-arealer, belysning og beplantning af friarealer. Kontraktvilkårene ved et projektkøb kan være forskellige, men nogle gange er der et beløb, som bliver tilbageholdt til udførsel af fællesarealer. Hvis dette er tilfældet, vil det være muligt at få eventuelle tilbageholdte beløb frigivet, når køberne er enige om, at fællesarealerne er færdige
Nedenfor kan du læse om de væsentligste punkter i et projektforløb.
Hvordan er forløbet typisk ved et projektkøb?
Da projektlejligheder kun sjældent er opført på handelstidspunktet, gælder det som køber om at væbne sig med tålmodighed. Der kan gå lang tid, fra du har skrevet under på købsaftalen, til du endelig kan flytte ind. Du kan også risikere, at overtagelsesdagen rykkes op til flere gange på grund af forsinkelser i byggeriet.
Købsaftaler skal ifølge lovkravindeholde en bestemmelse om, at der som køber skal betales minimum 5% i udbetaling, ved indgåelse af købsaftalen.
Samtidig skal din bank stille en bankgaranti for resten af købesummen, hvilket ofte kan være meget bekosteligt, idet der ofte er lang tid til overtagelsen.
Du kan med fordel spørge flere banker om udgiften til bankgarantien, der er set priseksempler på mellem kr. 3.000 – kr. 30.000 for en bankgaranti på 1 år (pr. 1 mio.), så det kan godt svare sig at undersøge priser. På overtagelsesdagen vil bankgarantien blive erstattet af en deponering af restkøbesummen i sælgers pengeinstitut.
Ved et projektkøb kan det tage lang tid fra handel til indflytning - blandt andet på grund af forsinkelser i byggeprocessen. Foto: Arkiv
Senest på overtagelsesdagen, dvs. den dag, hvor du skulle kunne flytte ind i lejligheden, skal du gennemgå lejligheden sammen med sælger for at tjekke eventuelle mangler.
Hvis der er større mangler, så indflytning ikke er mulig, vil det kunne udskyde overtagelsesdagen afhængigt af, hvordan købsaftalen er formuleret. Der bør i købsaftalen være aftalt, at man som køber kan tilbageholde et beløb, der svarer til udgifterne for at få udbedret fejl og mangler, der fremgår af afleveringsforretningen, men det sker langt fra i alle tilfælde.
Du må således forsøge at få indført dette i købsvilkårene, så du har mulighed for at tilbageholde for manglende færdiggørelse. Dette gælder også for din andel af manglende færdiggørelse af fællesarealerne.
En uafhængig byggesagkyndig kan sammen med dig bistå, når sælger laver en gennemgang af fejl og mangler (afleveringsforretning).
Ofte er der i købsaftaler ved projektsalg en bestemmelse som betyder, at sælger kan vente med at udbedre mindre mangler til 1-års-gennemgangen. 1-årsgennemgangen er i øvrigt standard på stort set alle andre byggeaftaler. Forskellen er dog, at mangler konstateret ved indflytning udbedres straks efter overtagelse.
Normalt hæfter sælger også ved salg af fast ejendom for mangler i op til 10 år, med mindre der er indgået aftale om tilstandsrapport og dermed følgende mulighed for ejerskifteforsikring. Man kan dog ikke få ejerskifteforsikring på nybyggeri.
Ved projektsalg vil sælger næsten altid have begrænset sit ansvar til 5 år efter overtagelsesdagen.
Hvilke særlige risici løber du ved projektkøb?
Du bør som køber altid kontakte en advokat/juridisk rådgiver, før du skriver under på en købsaftale. Alternativt kan du sørge for at få indføjet et advokatforbehold i købsaftalen. Det vil sige, at købsaftalen ikke er bindende, før din advokat har godkendt den.
Som køber skal du bl.a. være opmærksom på følgende:
- Er sælger en anerkendt aktør på markedet? (kan sælger gennemføre byggeriet?)
- Skal der opføres andet byggeri i området, som kan få indflydelse på fx udsigten eller nærmiljøet?
- Er der bestemmelser for, at du som køber må tåle, at lejligheden bliver mindre end først antaget?
- Kan sælger frit ændre i materialevalg, hårde hvidevarer, farver m.v.?
- Kan sælger frit udskyde overtagelsesdagen? I mange tilfælde kan entreprenøren helt frem til 3 mdr. før overtagelsen udskyde overtagelsesdagen uden nogen form for kompensation.
- Hvor skal du bo, hvis sælger udskyder overtagelsesdagen?
- Er der dagbøder for forsinkelse, og kan de dække dine udgifter til midlertidig beboelse? Hvis der ikke er dagbøder, hvilket ellers er sædvane, bør du høre din advokat, om det er muligt at få indført dette i kontrakten.
- Hvornår er lejligheden klar til overtagelse? (Hvilke fejl og mangler skal køber acceptere?). Købsaftalen kan indeholde bestemmelser om, at visse mangler/færdiggørelser udføres efter overtagelsen, fx haveanlæg, fællesarealer mm. Er disse beskrevet/vist, så man har mulighed for at lave en egentlig mangelgennemgang?
- Hvor lang tid hæfter sælger for mangler, og stiller sælger garanti for, at manglerne bliver afhjulpet?
- Er ejerforeningens budget realistisk? Tallene i salgsopstillingen vil jo altid være baseret på et skøn og dermed som ansvarsfraskrivelse for sælger.
- Er der mulighed for at tilbageholde penge, indtil fejl og mangler er udbedret?
- Rentestigninger, og dermed kursændringer, kan gøre lejligheden dyrere end først antaget.
- At der er forskel på størrelsen angivet i salgsopstillingen og den reelle indvendige størrelse på boligen. Pr. 1. marts 2020 skal indvendige mål oplyses på plantegninger.
Hvad betyder boligskattereformen for den daglige økonomi?
Boligskattereformen træder i kraft den 1. januar 2024 og ventes at medføre stærk stigende ejendomsskatter for ejerlejligheder i storbyområder og dermed også for specielt de dyrere projektboliger
Overtager du ind i en projektbolig senest skæringsdatoen den 31. december 2023, vil du ikke mærke noget til eventuelle stigninger i de samlede boligskatter. En eventuel stigning vil blive udlignet gennem en tilsvarende rabat. Rabatten ophører dog, når boligen skifter ejer.
Overtager du først projektboligen efter skæringsdatoen, vil du skulle betale de nye og eventuelt forhøjede boligskatter fra dag et.
Har du aftalt overtagelse af en projektbolig umiddelbart inden skæringsdatoen, og byggeriet bliver forsinket og først kan stå klart efter skæringsdatoen, bortfalder rabatten.
Giver salgsopstillingen for en projektbolig et retvisende billede af økonomien?
Det korte svar er, at du som boligkøber ikke kan være sikker på, at salgsopstillingen giver et retvisende billede af din boligøkonomi ved indflytning i lejligheden.
Årsagen er, at udbyderen ikke kender det præcise niveau for hverken de fremtidige boligskatter eller finansieringsudgifter.
Skatteministeriet har dog indikeret, at, ejendomsskatten for ejerlejligheder vil stige ganske kraftigt i storbyer. En tre- eller femdobling af ejendomsskatten vil næppe være noget særsyn, hvilket som hovedregel ikke vil være afspejlet i salgsopstillingen.
Med andre ord vil den månedlige ejerudgift efter indflytning i projektboligen sandsynligvis ligge højere end opgivet i salgsopstillingen.
Renten er ligeledes en joker, der kan rykke kraftigt ved forudsætningerne for et projektkøb. Hvis du køber en bolig til indflytning om tre år, kender du i sagens natur ikke renteniveauet, der sagtens kan ligge noget højere eller lavere end i dag.
Dermed bliver den samlede boligydelse også højere end den ydelse, som vil være opgivet i salgsopstillingen og som bygger på det eksisterende renteniveau.
Hvad betyder boligskattereformen for boligpriserne?
Selv om du ikke mærker noget til boligskattereformen, hvis du har overtaget boligen inden skæringsdatoen, kan du blive ramt på din formue ved et senere salg af lejligheden.
Stiger boligskatterne, vil boligens pris alt andet lige falde, da de fleste ejerboliger handles på størrelsen af den månedlige ydelse. Og når boligskatternen stiger, er der ikke så meget plads til renteudgifter i den månedlige ydelse og dermed heller ikke plads til så stort et lån.
Som køber af en projektbolig med indflytning i fx 2023, er der derfor en reel risiko for, at boligen vil falde i pris ved et salg efter den tidligere nævnte skæringsdato den 31. december 2023.
Især ved projektkøb er det en god ide at få en advokat til at vurdere købsaftalen. Foto: Arkiv
Hvad er en afleveringsrapport?
I forbindelse med at du overtager lejligheden, skal der ofte udarbejdes en afleveringsrapport, som skal underskrives af begge parter, her er det vigtigt, at du er til stede og får nedfældet alle mangler på skrift. Bed om at få skrevet alle forhold ind – også selv om sælger nægter at udbedre manglen. Det kan dog være svært at få udbedret mangler, som sælger ikke er enig i.
Byggeriets ankenævn eller Håndværkets ankenævn kan ikke hjælpe dig, fordi entreprisesummen for byggeriet er større end 1 million kr. Så din eneste mulighed er rettens vej. Og den kan være lang og bekostelig.
Det vil ofte være en god idé at få hjælp af en byggesagkyndig som din uvildige rådgiver i forbindelse med gennemgang for eventuelle fejl og mangler. En byggesagkyndig kan med realistiske øjne se på, hvorvidt fejl og mangler er af marginal kosmetisk karakter, eller om sælger bør udbedre dem.
Endvidere kan den byggesagkyndige rådgive om udbedring, så du på den måde har nemmere ved at sikre, at eventuelle fejl og mangler efterfølgende også udbedres korrekt.
I enkelte af de boliger, der bliver solgt som projektsalg, er der ikke bopælspligt. Det betyder, at du kan anvende boligen som en ekstra bolig eller som en fritidsbolig.
Der vil dog ofte være bopælspligt ved det næste salg, altså for den som du evt. sælger boligen videre til på et senere tidspunkt.
Manglende bopælspligt gør ofte boligen mere attraktiv, men det har den ulempe, at boligerne kan stå tomme til ulempe for nærmiljøet. Københavns Kommune har for en del år siden vedtaget, at det ikke længere skal være muligt at undslå sig sin bopælspligt.
