Det kan være en fordel at afholde en budrunde, hvis der er flere interesserede købere. Foto: Torben Klint
Hvilke fordele og ulemper er der ved at sælge sin bolig i en budrunde?
En budrunde er relevant, hvis en bolig bliver sat til salg, og det efterfølgende viser sig, at der er mange interesserede købere. Her kan ejendomsmægleren foreslå sælger, at der afholdes en budrunde. Derefter skal ejendomsmægleren underrette de interesserede købere om, at boligen nu er i budrunde.
Som sælger vil en budrunde kunne sikre dig, at du får den bedst mulige pris for din bolig. Som sælger bestemmer du selv, om du vil acceptere et af buddene eller afvise dem alle. Du risikerer altså ikke noget ved at sende din bolig i en budrunde. Dog skal det bemærkes, at enkelte købere ikke ønsker at deltage i budrunder, og således ikke længere er potentielle købere til lige netop din bolig.
Du behøver heller ikke at vælge det højeste købstilbud. Hvis du finder et af de andre tilbud mere attraktivt, fx på grund af bedre overtagelsesdato, sympati for køber eller lignende, kan du frit vælge.
Du har ingen garanti for, om der kommer højere og mere attraktive bud på din bolig i forhold til den skønnede kontantpris, så du bør altid efterfølgende være klar med en plan B.
Det kan også være relevant for dig at sende din bolig ud i en budrunde fra start, hvis det er en attraktiv og dyr liebhaverbolig, hvor det er vanskeligt at sætte en "skarp" pris.
Hvilke fordele og ulemper er der ved at byde på en bolig i en budrunde?
En budrunde giver ikke køber fordele. Der kan let gå lidt panik i købere, når de skal byde på en bolig i en budrunde, især, hvis det er en bolig, de rigtig gerne vil købe.
Du skal derfor passe på, at du ikke lader dig rive med af stemningen og byder en alt for høj pris. Da dit bud er bindende, er det en god idé at få fat i en rådgiver, fx en byggesagkyndig, der kan gennemgå boligen sammen med dig og hjælpe dig til at se mere nøgternt på det.
Du skal være opmærksom på, at rådgivning koster - uanset, om du får boligen eller ej, så pengene kan risikere at være spildt.
Som køber er du bundet af dit bud, mens sælger ikke er forpligtet til at sælge, men frit kan vælge og vrage mellem de forskellige bud. Det kan måske virke lidt uretfærdigt, og selv om du byder højest, har du ingen garanti for, at boligen bliver din alligevel.
Sælger kan godt afholde en budrunde, selvom en køber har underskrevet en købsaftale. Arkivfoto.
Hvilke regler gælder for budrunder?
Budbekendtgørelsen fastsætter reglerne for, hvordan en budrunde skal foregå. Reglerne er med til at sikre, at køberen får den rigtige information om, hvordan man er stillet, når man afgiver bud på en ejendom i en budrunde.
Et bud er bindende. Derfor skal du som køber have tid og mulighed for at se boligen igennem med en byggesagkyndig, inden du afgiver et bud. Du skal også have mulighed for at få både juridisk og økonomisk rådgivning.
Hvordan forløber en budrunde?
- Ejendomsmægleren aftaler med sælger, at boligen sendes ud i en budrunden.
- Ejendomsmægleren orienterer de interesserede købere om reglerne for budrunden.
- De interesserede købere opfordres til at komme med bud inden tidsfristen (dato og klokkeslæt).
- Køberne modtager et udkast til en købsaftale med en skønnet kontantpris plus et tillæg.
- Køberne får tid til at gennemgå boligen med en bygningssagkyndig og til at gennemgå købsaftale, tilstandsrapport, tilbud om ejerskifteforsikring og andre vigtige dokumenter med deres juridiske og økonomiske rådgivere.
- Køberne afgiver deres bud.
- Ejendomsmægleren viser alle de indkomne bud til sælger.Sælger kan frit vælge, om han eller hun vil acceptere et af de indkomne bud eller afvise dem alle.
- Efterfølgende skal alle tilbudsgivere have tilsendt en budjournal, hvor de forskellige købstilbud fremgår i anonymiseret form
I praksis løber budrunder derfor som oftest mindst 3-4 uger ud i fremtiden til en nærmere fastsat dato og et klokkeslæt. Hvis du som sælger indgår en aftale om udbud i en budrunde, skal du respektere denne dato, og du kan ikke bare frit vælge at acceptere et bud, som fremkommer forinden.
Selvom en interesseret køber allerede har underskrevet en købsaftale, kan sælger godt vælge at afholde en budrunde. Købsaftalen er nemlig først bindende for sælgeren, når han eller hun selv har skrevet under. Indtil da er købsaftalen et tilbud fra køber, som sælger kan overveje at acceptere.
Ejendomsmægleren er forpligtet til at stille alle interesserede købere ens, så alle får de samme oplysninger om boligen, tidsfrister, vilkår m.m.
Hvordan byder du på en bolig?
Hvis du er interesseret i at byde på en bolig i en budrunde, skal du af ejendomsmægleren have et standardudkast til en købsaftale, hvori der er angivet en skønnet kontantpris, som du kan tage udgangspunkt i.
Du modtager ligeledes en tilbudsblanket, hvor du kan skrive dit tilbud til sælger, fx en anden pris og på hvilke vilkår dit tilbud er gældende. Såvel købsaftale som tilbudsblanket skal være underskrevet og afleveret rettidigt. Du skal således have oplyst, hvornår du senest skal aflevere dit bud til mægleren, hvilket også skal fremgå af materialet.
Købstilbuddet skal afleveres i en lukket kuvert, som åbnes når tidsfristen er overskredet.
Du må gerne komme med et bud, der ligger under den skønnede kontantpris. Mægleren er forpligtet til at videregive alle bud til sælger. Sælger er ikke forpligtet til at acceptere dit bud, heller ikke selvom det er det højeste. Du kan ikke afgive et nyt bud, efter tidsfristen er udløbet. Som hovedregel åbnes kuverterne dagen efter tidsfristen.
Du skal være opmærksom på, at ejendomsmægleren under hele forløbet har pligt til at varetage sælgers interesser.
Hvad er en uformel budrunde?
Er der flere meget interesserede købere til en ejendom, kan mægleren invitere de interesserede købere til en uformel budrunde, som ofte også bliver benævnt som en ”budkrig”. Der er intet særskilt regelsæt ved en uformel budrunde.
I praksis finder den uformelle budrunde sted ved, at mægleren sender købsaftaler med bilag ud til samtlige interesserede købere. Inden for en fastsat tidsfrist opfordres de interesserede købere til at underskrive og tilbagesende købsaftalen med en angivelse af en pris på boligen og eventuelle ændringer til købsaftalen. Herefter er det op til sælger at vælge, hvilken bud han vælger.
Hvad må mægleren oplyse om andre bud?
Som udgangspunkt på mægleren ikke fremprovokere en ”auktionslignende stemning” og herunder ikke oplyse om størrelsen af konkurrerende bud, fremgår det af en kendelse fra Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere afsagt i marts 2008.
I sin kendelse slår ankenævnet fast, at en ejendomsmægler skal arbejde for, at sælger opnår den gunstigste pris og de bedst opnåelige handelsvilkår. Er der derfor flere interesserede købere, bør mægleren oplyse dette, for derigennem at opnå højere bud på ejendommen.
”Men ved derimod at have oplyst om indholdet af andre konkrete tilbud og så vedholdende som i denne sag, har den ansatte imidlertid nærmest fremprovokeret tilbud og skabt en auktionslignede tilstand. En sådan fremgangsmåde er kritisabel og ikke i overensstemmelse med god ejendomsmæglerskik”, fremgår det af kendelsen, hvor mæglerfirmaet blev idømt en bøde på 75.000 kr.
