Sådan beregnes ÅOP: Forstå de reelle omkostninger ved dit boliglån

Hvad er ÅOP?

Mange har primært fokus på renten, når de skal låne penge til fx en bolig. Men som regel er der også andre omkostninger forbundet med at optage et lån.

Alle de omkostninger bliver lagt oven i renten og regnet sammen til det nøgletal, der kaldes ÅOP.

ÅOP er en forkortelse for Årlige Omkostninger i Procent og viser, hvor meget du i gennemsnit skal betale om året i hele lånets løbetid opgjort som en procentdel af det samlede lånebeløb, når alle omkostninger er regnet med.

ÅOP kaldes derfor også lånets kilopris. Som tommelfingerregel kan man sige, at jo lavere ÅOP er, desto billigere er lånet for dig.

Hvad dækker ÅOP over?

I forbindelse med et boligkøb er det både relevant at se på ÅOP, hvis du skal bruge et realkreditlån og et boliglån i banken.

I begge tilfælde skal du udover renter også betale en stribe forskellige omkostninger i forbindelse med etableringen af lånet:

• lånesagsgebyr
• ekspeditionsgebyr
• kurtage
• tinglysningsafgifter

Ved et realkreditlån er der desuden løbende gebyrer som bidrag og kursskæring.

ÅOP på et realkreditlån dækker derfor over:

• renteudgifter
• etableringsomkostninger
• bidrag
• evt. øvrige omkostninger

Sådan beregnes ÅOP

Når man skal beregne ÅOP, bliver alle omkostningerne lagt sammen og smurt ud over hele lånets løbetid og opgjort som en årlig procentsats af det beløb, man har lånt – hvilket kaldes hovedstolen.

Hvis selve renten på et 30-årigt fastforrentet realkreditlån fx er 4 procent, kan det være, at ÅOP er på 5,3 procent, når alle omkostningerne er regnet med. I så fald skal du altså i virkeligheden betale, hvad der svarer til 5,3 procent af hovedstolen om året, hvoraf renteudgifterne udgør de 4 procent.

Ved et lån på en million kroner vil de reelle årlige omkostninger i dette tilfælde rundt regnet være på omkring 53.000 kroner. Heraf udgør renteudgifter de 40.000 kroner, mens de resterende 13.000 kroner er bidrag og etableringsomkostninger, som er blevet delt ud på de 30 år.

Lånets løbetid påvirker ÅOP

Noget af det, der har stor betydning for ÅOP, er løbetiden – altså hvor længe man har til at betale lånet tilbage.

Det skyldes, at der ved fx et 30-årigt realkreditlån er 30 år at fordele etableringsomkostningerne ud på, mens der ved et lån med en løbetid på 10 år kun er 10 år at smøre omkostningerne ud på.

Derfor vil ÅOP typisk være lavere, jo længere tid lånet løber.

Banker og realkreditinstitutter er forpligtede til at oplyse ÅOP. Det skal fremgå af de lånetilbud, du får, så det er ikke noget, du selv skal i gang med at beregne.

Hvorfor er det vigtigt at kende ÅOP?

Det er vigtigt at kende til ÅOP, da det synliggør de reelle omkostninger ved lånet, hvilket ellers kan virke uigennemsigtigt for mange forbrugere.

Udover at blive oplyst om, hvad det i virkeligheden koster dig at låne penge, er ÅOP også et nyttigt værktøj. Du kan nemlig bruge det som sammenligningsgrundlag, når du skal vælge det lån, der passer bedst til dig.

Sammenligning af samme type lån

En forudsætning for at kunne sammenligne lån er, at der er tale om samme lånebeløb og samme løbetid – altså det antal år, du har til at betale lånet tilbage.

Det kan være, at du vil sammenligne en bestemt type lån hos forskellige låneudbydere.

Hvis det drejer sig om et 30-årigt realkreditlån på en million kroner, kan du undersøge, hvilke af de fire realkreditinstitutter (Nykredit/Totalkredit, Realkredit Danmark, Nordea Kredit og Jyske Realkredit), der har den laveste ÅOP på fx et fastforrentet lån med afdrag eller et F3-lån uden afdrag.

Du kan enten indhente lånetilbud fra de forskellige realkreditinstitutter eller benytte de beregnere, de har på deres hjemmesider.

Sammenligning af forskellige typer af lån

ÅOP kan desuden bruges til at sammenligne, hvad forskellige typer lån reelt koster dig. Det kan fx være et fastforrentet lån i forhold til et F3-lån.

For selvom renten typisk vil være højere på et fastforrentet lån, betaler du mindre i bidrag i forhold til et flekslån.

Det skyldes, at lån med kort rentebinding som fx et F3-lån eller et af de såkaldte kort rente-lån udgør en større risiko for långiveren end et fastforrentet lån, ligesom lån med afdragsfrihed er mere risikable end lån med afdrag.

Realkreditinstituttet tager sig derfor ekstra betalt for at udbyde disse låntyper.

Det er også forklaringen på, at lånet med den laveste rente ikke nødvendigvis altid er det billigste valg, da du skal betale mere i gebyrer.

Det skal du være opmærksom på ved ÅOP

Hvis du sammenligner ÅOP på et fastforrentet lån og et lån med variabel rente, er det desuden vigtigt, at du er opmærksom på, at det er to meget forskellige typer lån.

Med fx et F3-lån, hvor renten bindes fast i en treårig periode ad gangen, kender du i sagens natur kun renten de næste tre år – og altså ikke i hele lånets løbetid, der typisk er 30 år.

Da ÅOP beregnes med udgangspunkt i den aktuelle rente, kan du derfor kun regne med, at den oplyste ÅOP gælder de næste tre år, hvis det er et F3-lån, og de næste fem år, hvis det er et F5-lån.

Et fastforrentet lån har til gengæld den samme rente i hele lånets løbetid, medmindre du vælger at konvertere det undervejs.

Husk at se på de løbende omkostninger

I modsætning til realkreditrenter, som fastsættes på de finansielle markeder, er det realkreditinstitutterne, der bestemmer, hvor meget man skal betale i løbende gebyrer som bidrag, kursskæring og rentetillæg.

Derfor kan du også risikere, at disse gebyrer – og dermed ÅOP, ændrer sig i den periode, lånet løber. Også selvom du har valgt et fastforrentet lån, hvor du er sikret den samme rente i hele lånets løbetid.

Det er det vigtigt, at du også har fokus på, hvor meget du skal betale i bidrag og kursskæring i de forskellige realkreditinstitutter, når du skal optage et realkreditlån.

Hvis du skal købe en bolig, er det et krav, at du som minimum stiller med 5 procent af købesummen som kontant udbetaling. Du kan nemlig kun belåne op til 80 procent af boligens værdi med et realkreditlån. De resterende 15 procent kan finansieres med et banklån.