Hvad er et pantebrev?
Som boligkøber støder du sandsynligvis på begrebet pantebrev. Det er et dokument, der giver banken og realkreditinstituttet sikkerhed for, at de kan kræve boligen solgt, hvis du ikke kan betale lånet tilbage.
De færreste har nemlig råd til at betale for hele boligen kontant og bliver derfor nødt til at optage et realkreditlån og sandsynligvis også et banklån.
Men før banken og realkreditinstituttet begynder at låne penge ud, vil de altså gerne være helt sikre på, at du betaler dem tilbage.
Derfor kræver de, at du giver pant i boligen som sikkerhed for lånet.
Hvorfor skal et pantebrev tinglyses?
Pantebrevet bliver tinglyst i hos Tinglysningsretten. Det er tinglysningen, der sikrer pantebrevets gyldighed, da det er en offentlig registrering af rettighederne over boligen. Man kan også kalde det et juridisk bindende gældsbrev.
Hvis du ikke betaler din gæld, kan banken nemlig bruge pantebrevet som bevis på, at der er optaget pant i boligen. I praksis vil det sige, at banken ejer en del af boligen.
Det betyder også, at du i værste fald kan risikere, at din bolig bliver solgt på tvangsauktion, hvis du ikke overholder din del af aftalen om tilbagebetaling af lånet.
Hvad koster det at tinglyse et pantebrev?
Tinglysning af et pantebrev foregår digitalt på www.tinglysning.dk. For at få tinglyst et pantebrev i fast ejendom skal du betale et fast gebyr på 1.825 kroner samt en stempelafgift på 1,45 procent af lånebeløbet (2024).
Hvis du fx optager et lån på 3 millioner kroner med pant i boligen, skal du betale:
- Fast afgift: 1.825 kroner
- Variabel afgift: 1,45 procent af 3.000.000 kroner = 43.500 kroner
- Tinglysningsafgifter i alt: 45.325 kroner
Hvilke typer af pantebreve findes der?
Der findes en stribe forskellige typer pantebreve. I forbindelse med et boligkøb vil du typisk støde på disse to:
- Realkreditpantebrev
- Ejerpantebrev
Man kan finansiere op til 80 procent af boligens værdi med et realkreditlån, hvis det er en helårsbolig, og 75 procent hvis det er et sommerhus. De fleste optager derfor et realkreditlån, når de skal købe et boligkøb.
Lånet sikres med et realkreditpantebrev, der udover at give pant i boligen også er et gældsbrev, hvor du som køber erkender at skylde et bestemt beløb til realkreditinstituttet.
Med et ejerpantebrev udsteder du i princippet et pantebrev til dig selv, da du som ejer af boligen både er panthaver og pantsætter.
Med ejerpantebrevet reserverer du altså et pant i din bolig, som du kan underpantsætte til flere kreditorer – fx din bank, som via underpantet får sikkerhed for sit tilgodehavende.
Underpantsætningen betyder også, at du som ejer kan bo i boligen, men at banken stadig har ret til at kræve boligen solgt på tvangsauktion, hvis du misligholder din låneaftale.
Et ejerpantebrev benyttes om regel som sikkerhed for lån i banker med tinglyst prioritetsstilling, men indebærer ikke i sig selv en pligt til forrentning og afdrag af et bestemt lånt beløb.
Hvordan aflyser man et pant?
Når du på et tidspunkt har betalt din gæld i boligen ud, skal du aflyse pantet. Det kan du enten selv gøre det ved at gå ind på Tinglysning.dk eller du kan betale en advokat eller økonomisk rådgiver for at hjælpe med det.
Sådan overtager du et ejerpantebrev
Der kan være penge at spare ved at overtage et eksisterende ejerpantebrev fra sælgeren i forbindelse med et boligkøb. Det kræver dog, at der laves en påtegning på ejerpantebrevet, hvilket koster et gebyr, ligesom det skal tinglyses igen.
Men fordelen er, at du kun skal betale den faste tinglysningsafgift på 1.825 kroner – og dermed slipper for stempelafgiften på 1,45 procent af det pantsatte beløb.
Det er derfor altid en god idé at undersøge, om der i forvejen er tinglyst pant i boligen, og om det i den konkrete situation giver mening at overtage det.
Hvad er et sælgerpantebrev?
I nogle tilfælde kan det i forbindelse med en bolighandel være relevant at oprette et sælgerpantebrev, hvor sælger i stedet for at modtage betaling for ejendommen kontant indvilliger i at låne hele eller dele af købesummen til køber.
Det kan fx være, hvis køberen har fået afslag i banken eller ved generationsskifte af en ejendom.
Sælgerpantebreve var tidligere meget udbredte i forbindelse med bolighandler, men benyttes sjældent i dag.
Et sælgerpantebrev skal tinglyses for at have juridisk gyldighed. Der er ingen faste regler for lånevilkårene, så det er op til køber og sælger at fastsætte rammerne for lånet - altså hovedstol, løbetid, kurs, afdrag, rente og eventuelle klausuler.
Da sælger løber en stor risiko med et sælgerpantebrev, vil renten på denne form for lån dog typisk være højere end på et almindeligt bank- eller realkreditlån.
Når man skal aftale vilkårene for lånet, kan man fx tage udgangspunkt i markedsvilkårene for tilsvarende pantebrevslån på det private pantebrevsmarked.
