Er vi på vej mod en ny boligboble?

Ejendomsmæglerne har svært ved at få armene ned, når de glædestrålende beretter om det rekordlave udbud af ejerboliger på et marked, hvor nogle boliger bliver solgt i budrunder eller blot skifter ejer i løbet af få dage.

Og jo - et opslag på fx Boliga.dk eller et kig ind i boligstatistikkerne viser hurtigt, at overordnet set går det rigtig godt for boligmarkedet. Altså set ud fra et mægler- og sælgersynspunkt og i nogle egne af landet.

Boligboble: Størst risiko i København

Men set i forhold til årene før finanskrisen i 2007, opfører boligmarkedet sig langt mere behersket i dag. 

Ganske vist har både Nationalbanken, Finanstilsynet og toneangivende økonomer advaret om risikoen for en ny boligboble, men har i samme åndedrag tilføjet, at situationen i dag er markant anderledes end umiddelbart før finanskrisen.

Dog er alle enige om, at Københavnsområdet udgør et særtilfælde, hvor risikoen for en ny boligboble er størst.

Boligmarkedet op til finanskrisen var et marked på crack, hvor dopamintilskuddet blev leveret i skikkelse af en fastfrysning af boligskatterne og de afdragsfrie lån. 

Bundlinjen blev en euforisk stemning på boligmarkedet frem til 2007, hvorefter glansen gik af Sct. Gertrud. Den grå hverdag vendte tilbage, og kreditorerne bankede på døren med regningen.

Da det gik hedest til i 2004–2006 steg prisen på et gennemsnitligt enfamiliehus med 46 procent på landsplan og med 62 procent i landsdel København by. Til sammenligning er huspriserne i de samme områder ’kun’ steget med henholdsvis 7 og 11 procent over de seneste to år.

Boligbyrden er lavere nu end under finanskrisen

En anden afgørende forskel er udviklingen i den såkaldte boligbyrde. Boligbyrden angiver, hvor stor en del af den disponible indkomst en gennemsnitlig husejer bruger på boligudgiften.

Siden 2. kvartal 2006 er boligbyrden på landsplan faldet fra 29 til 18 procent. Det vil sige, at hvor en gennemsnitlig husejer i 2006 brugte 29 procent af sin disponible indkomst på boligudgift, er andelen i dag faldet til 18 procent.

I landsdelen København By er billedet endnu mere markant. I 2006 brugte en husejer hele 65 procent af sin indkomst på boligudgifter mod 44 procent i dag.

Københavnsområdet stikker dog stadig af fra resten af landet, når vi målet på antallet af udbudte enfamiliehuse. 

Når udbuddet af boliger er interessant, skyldes det, at udbudssituationen er en god strømpil for den fremtidige prisudvikling. Jo færre huse der er til salg, jo større er risikoen for, at sælger vil presse prisen op.
 
Opgjort efter antallet af til salg-skilte, er Københavnsområdet helt klart sælgers marked, hvilket kan gøre huskøb til en udfordrende oplevelse. 

I landsdelene København By og Københavns omegn, er udbuddet af enfamiliehuse faldet med henholdsvis 33 og 15 procent i forhold til 2006. Dermed er udvalget af huse til salg det laveste siden 2004, hvorfra vi har senest tilgængelige tal.  

Flere huse til salg i provinsen

I resten af landet er udbuddet af enfamiliehuse langt større end i januar 2006, umiddelbart før, finanskrisen brød igennem i 2007.

I Østjylland er der næsten dobbelt så mange enfamiliehuse til salg som i januar 2006, mens udbuddet i Syd-, Vest- og Nordjylland ligger cirka 50 procent højere. Samme billede gør sig gældende på Fyn, hvor udbuddet af enfamiliehuse ligger 65 procent højere end i 2006.

De store landsdele uden for Københavnsområdet trækker dermed det samlede udbud af enfamiliehuse på landsplan op på et niveau, der ligger 42 procent over udbuddet i 2006.

Svært for købere af ejerlejligheder i hovedstadsområdet

Markedet for ejerlejligheder har altid haft sit eget liv. Under en optur har ejerlejligheder en tendens til at stige mere i pris, mens det omvendte gør sig gældende under en nedtur.

Det suverænt største geografisk marked er københavnsområdet og Nordsjælland, som tegner sig for næsten halvdelen af det samlede udbud. Og her ser markedet mildest talt noget stramt ud,

Landsdel København by er værst ramt med et fald i udbuddet af ejerlejligheder på hele 53 procent siden januar 2006. Også her er det sælgers marked, hvor en attraktiv lejlighed til en ’god’ pris rask væk bliver solgt efter få dage. 

Samme billede finder vi i Københavns omegn og i Nordsjælland, hvor udbuddet af ejerlejligheder ligger henholdsvis 29 og 43 procent under udbuddet på det overophedede boligmarked i 2006.

Mest markant er udviklingen i udbuddet af fritidshuse på Sjælland og Bornholm. Set i forhold til boligmarkedets optur før finanskrisen, er antallet af til salg-skilte faldet med mellem 51 og 63 procent.

Det markante fald i udbuddet har resulteret i kraftige prisstigninger i de mest populære sommerhuskommuner. Set over de seneste to år er prisen på et gennemsnitligt sommerhus i Odsherred og Gribskov Kommuner steget med henholdsvis 26 og 27 procent, mens fritidshuse på landsplan er steget med 15 procent. 

Stadig er der dog langt til det boomende sommerhusmarked op til finanskrisen, hvor priserne i perioden 2004-2006 steg med 40 procent på landsplan.

For boligkøberne er spørgsmålet nu, om de skal købe bolig nu eller vente på et eventuelt prisfald. Desværre lader spørgsmålet sig ikke meningsfuldt besvare. Nogle få retningslinjer er dog gode at have med i sine overvejelser:

Bliver din livskvalitet afgørende forbedret ved køb af en ny og sikkert større bolig, giver et boligkøb her og nu god mening. Det kræver naturligvis, at økonomien er i orden. 

Vær opmærksom på, at københavnsområdet og specielt markedet for ejerlejligheder er et specialtilfælde, hvor det er let at lade sig gribe af stemningen. Undgå derfor at købe i panik. 

Finder du ikke en passende bolig i dette halvår, så dukker der nok noget op i næste halvår. Det lave udbud af boliger er blot udtryk for en kortere liggetid og ikke, at den samlede boligbestand er faldet.

Nationalbanken og regeringen: Boligpriser vil stige 2-4 procent i 2021 og 2022

Ser du mere økonomisk på sagen, kan du læne dig op ad bankøkonomer, Nationalbanken og regeringens egne økonomer, der alle regner med prisstigninger på enfamiliehuse på mellem 2 og 4 procent årligt i 2021-22. 

På en anden side er der tale om et bedste skøn. Hvis forudsætningerne for skønnet brister, er prognosen i sagens natur ikke gældende længere. Af uforudsete faktorer kan nævnes en økonomisk krise, stigende inflation og højere rente, som alle vil få boligpriserne til at sive.