Er opkonvertering af lån en god idé?

I en periode med stigende renter, som det er tilfældet i 2022, begynder boligøkonomer, rådgivere og medier ofte at tale om mulighederne i en såkaldt opkonvertering af realkreditlån.

I nogle tilfælde kan det være en god idé, men som udgangspunkt er det en spekulativ affære med indbyggede risici. Som så ofte gælder det, at en opkonvertering ikke er nogen gratis frokost.

Hvordan foregår en opkonvertering af lån?

Ved en opkonvertering bytter du et fastforrentet lån med en lav rente ud med et nyt fastforrentet lån med en højere rente.

Har du fx et 1 procent-lån med en obligationsrestgæld på 2 millioner kr., kan du indfri lånet til kurs 80. Dermed falder obligationsrestgælden til 1,6 millioner kr. plus omkostninger på cirka 25.000 kr.

Resultatet bliver, at du sidder tilbage med et lån, der har en lavere obligationsrestgæld til en højere rente.

Senere kan du så håbe på, at renten falder igen, så du stadig har en lavere restgæld, og samtidig skal betale mindre i rente.

Er opkonvertering ren spekulation?

En opkonvertering kan sammenlignes med køb af en lodseddel. Lodsedlen koster rundt regnet 25.000 kr. for et lån med en obligationsrestgæld på cirka 2 millioner kr. Prisen for lodsedlen består af omkostninger ved konverteringen.

Hvis lodsedlen kommer ud med gevinst – altså hvis renten falder tilstrækkeligt meget – skal du også betale for at få gevinsten udbetalt. I dette tilfælde udgør omkostningerne cirka 30.000 kr.

Med andre ord spekulerer du ved en opkonvertering i et kommende rentefald. Hvis renten ikke falder inden for en tilstrækkelig kort periode, har du tabt penge på opkonverteringen.

Dels betaler du en højere rente og en højere ydelse på det nye lån og dels har du betalt cirka 25.000 kr. i omkostninger.

Hvad sker der, hvis renten falder om nogle år?

Hvis renten falder tilbage til fx 1 procent om nogle år, er din ”lodseddel” kommet ud med gevinst. Du kan nu foretage en nedkonvertering, hvor du fx bytter dit gamle 4 procentlån ud med et nyt 1 procent-lån.

Gennem en nedkonvertering falder renten og dermed ydelsen på dit lån. Du er nu tilbage på det samme renteniveau som før opkonverteringen, men har reduceret din restgæld med cirka 400.000 kr.

Fra beløbet skal dog trækkes omkostninger på cirka 55.000 kr. og den ekstra ydelse, som du har haft på 4 procent-lånet, siden lånet blev optaget.

Undervejs i forløbet foretager du to salg og to køb af obligationer, hvilket sammenlagt beløber sig til de nævnte 55.000 kr. i udgifter for et lån med en obligationsrestgæld på cirka 2 millioner kr.

Hvilke fordele er der ved at opkonvertere lån?

Umiddelbart har du som boligejer ingen økonomisk fordel ved opkonvertering af et lån. Bruttoydelsen stiger i kraft af en højere rente, og afdragene på gælden falder.

Den økonomiske fordel kan komme senere, hvis renten falder tilstrækkeligt meget. I den situation har du mulighed for at omlægge lånet til en lavere rente og dermed også opnå en lavere ydelse.

Hvis renten falder, kan du konvertere ned igen, hvilket måske vil barbere 10–15 procent af den kontante restgæld.

En opkonvertering giver også en lidt lavere bidragssats, da obligationsrestgælden på det nye realkreditlån udgør en mindre del af boligens vurdering end før opkonverteringen.

Den lavere obligationsrestgæld betyder, at du efter en opkonvertering har øget din lånemulighed i realkreditselskabet. Den ekstra lånemulighed kan du eventuelt benytte til at indfri et højt forrentet banklån.

Står du foran et salg af din bolig inden for måske et år eller to, kan en opkonvertering give dig en vis sikkerhed for, hvor meget du skal betale for at indfri boligens realkreditlån efter salget. Opkonverteringen låser nemlig restgælden fast, hvilket både kan være en fordel og en ulempe.

Hvis renten fortsætter med at stige frem mod salget, vil du opnå den største gevinst ved at undlade en opkonvertering. I den situation falder kursen på lånet i takt med rentestigningen, og du vil dermed kunne indfri lånet til en lavere kurs efter salget.

Hvis renten derimod falder frem mod salget, vil du få størst økonomisk fordel ved en hurtig opkonvertering. Når renten falder, så stiger kursen, og det bliver dyrere at indfri lånet efter salget. Derfor gælder det om at få opkonverteret så tidligt som muligt i forløbet.

Kort og godt handler en opkonvertering før et salg om, hvorvidt du vil ’fryse’ den kontante restgæld fast på et givent niveau eller ej.

Med en opkonvertering opnår du en vis sikkerhed for provenuet ved handlen. Prisen for den sikkerhed er omkostningerne i forbindelse med konverteringen, og så det forhold, at du risikerer at gå glip af en gevinst, hvis renten fortsætter med at stige.

Hvilke ulemper er der ved en konvertering?

Den største økonomiske ulempe er de høje omkostninger og den højere ydelse på dit nye lån.

Omkostninger og den lidt højere ydelse betyder, at hvis renten ikke falder tilstrækkeligt meget inden for en afgrænset periode, har du tabt penge på opkonverteringen.

Samtidig gælder det, at hvis renten falder, kan du ikke være sikker på at ”ramme” det optimale tidspunkt for en efterfølgende nedkonvertering. Måske konverterer du ned efter et rentefald på 1,5 procentpoint, mens renten falder efterfølgende 1 procentpoint mere.

I den situation kan du risikere at skulle ud i en ny konvertering for at udnytte det fortsatte rentefald

Når vi taler om restgæld på et realkreditlån, er det praktisk at skelne mellem to typer af restgæld:

Obligationsrestgæld: Udtrykker det beløb, som du skal betale tilbage over hele lånets løbetid. Har du ved lånets optagelse solgt obligationer for 2 millioner kr., skal du også betale 2 millioner kr. tilbage over lånets løbetid. Det gælder uanset til hvilken kurs, som lånet er udbetalt til.  

Kontant restgæld: Udtrykker kursværdien af lånet. Hvis du optog ovennævnte lån til kurs 98, udgør den kontante restgæld 2.000.000 gange 0,98, hvilket er lig med 1.960.000 kr. De 1.960.000 kr. er det beløb, som du fik udbetalt ved lånets oprettelse (før indregning af omkostninger). Og det er derfor også det beløb, som du skal betale for at komme ud af lånet her og nu.

Kan det betale sig at opkonvertere?

Det er en sandhed med modifikationer, at restgælden falder efter en opkonvertering. Ganske vist falder den såkaldte obligationsrestgæld, men til gengæld stiger renten.

Den kontante restgæld – altså det beløb, som du skal betale for at indfri lånet - stiger derimod efter en opkonvertering. Forklaringen er, at der løber omkostninger på undervejs i konverteringsforløbet.

Bundlinjen bliver, at værdien af din kontante restgæld efter en opkonvertering er lidt højere end før konverteringen. Med andre ord er du blevet en smule fattigere efter en opkonvertering.

Eksempel: Hvordan sker der et fald i den kontante restgæld?

Du har i dag et 1 procent-lån med en obligationsrestgæld på 2 millioner kr. Du indfrier lånet til kurs 80 og betaler dermed 1,6 millioner kr. for at indfri lånet. De 1,6 millioner kr. betegnes som den kontante restgæld.

Inkl. omkostninger på 25.000 kr. skal du optage et nyt lån på 1.625.000 kr. for at dække indfrielse og omkostninger. Din kontante restgæld er nu steget til de nævnte 1.625.000 kr.

Du optager nu et nyt 4 procent-lån til kurs 99, hvilket resulterer i en ny obligationsrestgæld på 1.642.000. Den kontante restgæld udgør fortsat 1.625.000 kr.

Vi antager nu, at renten falder så meget, at du kan omlægge 4 procent-lånet til et nyt 1 procent-lån til kurs 99. Du indfrier det eksisterende lån til kurs 100, hvilket koster de førnævnte 1.642.000 kr. Dertil kommer omkostninger på 30.000 kr.

Du skal nu optage et nyt lån på 1.672.000 kr., hvilket udgør din nye kontante restgæld. Det nye 1 procent-lån fås til kurs 99, hvilket giver en obligationsrestgæld på 1.688.000 kr.  

Efter hele manøvren er din kontante restgæld faldet med 312.000 kr., hvilket svarer til et fald i den oprindelige restgæld på 16 procent – i et optimalt scenarie vel og mærke.

Hvad koster en opkonvertering af et realkreditlån?

De samlede omkostninger til en opkonvertering kan ikke direkte læses ud af bankens opgørelse, da bankerne ikke betragter kursfradrag og kurstillæg som en omkostning.
Dertil kommer, at en opkonvertering efterfølgende kræver en nedkonvertering for at give mening. Det vil sige, at omkostningerne falder over to omgange.

For et realkreditlån med en kontant restgæld på 1,6 millioner kr., udgør omkostningerne til den første låneomlægning cirka 25.000 kr.

Beløbet er sammensat af indfrielsesgebyr, kurtage, kursfradrag, kurssikring og andre lånegebyrer til banken. Dertil kommer et tinglysningsgebyr til det offentlige på 1.730 kr.

Hvad koster en nedkonvertering?

Hvis din lodseddel ”bliver trukket ud” i form af et større rentefald, skal du have indløst gevinsten. Det betyder, at du skal i gang med en nedkonvertering, som også indebærer en række omkostninger til banken.

I modsætning til en opkonvertering, er der stort set altid gevinst på en nedkonvertering, Ved en nedkonvertering bytter du dit højt forrentede lån ud med et lavt forrentet lån. Det kan fx være et 4 procent-lån, der byttes ud med et nyt 1 procent-lån.

Ved en nedkonvertering kan du i ovenstående eksempel regne med omkostninger på omkring 30.000 kr. Beløbet går til indfrielsesgebyr, kurtage, kursskæring, differencerente, øvrige lånegebyrer til banken og tinglysningsgebyr til det offentlige.

Samlet pris for opkonvertering og nedkonvertering løber dermed op i ca.55.000 kr., som er den pris du betaler, hvis du har heldet med dig, og renten falder med mindst cirka halvandet point.

Kilde: Læs under første tabel

Omkostninger ved opkonvertering?

Bankerne leverer en samlet oversigt over udgifter til kurtage, bank- og realkreditgebyrer samt tinglysningsafgift til staten ved konvertering af dit realkreditlån.

Men udgiften til kursskæring og kurstillæg får ofte kun en lille note i teksten og er ikke indregnet i den oversigt, der ellers skulle omfatte den samlede omkostning ved op- eller nedkonvertering.

Dermed får kunderne ikke på forhånd et retvisende billede af de reelle omkostninger ved en opkonvertering.

Banken kan fx oplyse, at omkostningerne til en opkonvertering udgør 12.000-15.000 kr. ved, mens den reelle omkostning - inklusive kursfradrag og kurssikring – hurtigt overskrider 20.000 kr.

Hvornår bør man opkonvertere, hvis man overvejer det?

Det er svært at sætte nogle præcise regler for, hvornår en låneomlægning kan være attraktiv, men følgende tre punkter kan tjene som en rettesnor. Udgangspunktet for de tre punkter er, at jo højere/større – jo mere fordelagtig vil en omlægning være.

1. Jo større lånet er, jo mindre vægter omkostningerne. Dels vægter de faste omkostninger mindre, og dels bør du have mulighed for en vis rabat på kurtagen eller andre omkostninger til banken.  En tommelfingerregel er, at den kontante restgæld på lånet bør udgøre mindst 500.000 kr.
2. Renteforskellen mellem de to lån har afgørende betydning. Jo større renteforskel – jo større reduktion af obligationsrestgælden, hvilket gør omlægningen mere attraktiv. Ifølge en tommelfingerregel bør der være en renteforskel på mindst 1,5-2 procentpoint, som sikrer en reduktion af obligationsrestgælden med 10–15 procent – fx er der en forskel på 2 procentpoint fra et realkreditlån på 2 procent til et realkreditlån på 4 procent. Har dit eksisterende lån en kuponrente på 0,5 procent, og kan du refinansiere til et nyt 5 procent-lån, bliver en opkonvertering automatisk mere attraktiv. Dels fryser du restgælden fast på et relativt lavt niveau, og dels er den potentielle gevinst ved et fremtidigt rentefald større.
3. Lånets restløbetid. Her gælder det, at restløbetiden på det gamle lån helst skal være så lang som muligt.

Forholdet mellem rente og kurs har det på samme vis som højre og venstre side på en gammeldags vippe i skolegården. Ryger venstre side i vejret, så rammer højre side asfalten.

På samme måde med rente og kurs. Stiger renten, så falder kursen og omvendt.

Tager vi udgangspunkt i et 1 procent-lån, der medio februar 2021 blev handlet til en kurs på 98-99, har rentestigningen siden da betydet, at kursen i dag er faldet til 80.

Det betyder, at et 1 procent-lån med en obligationsrestgæld på 2 millioner kr. i dag kan indfries for 2.000.000 gange 0,8, hvilket er lig med 1.600.000 kr. Siden lånets udbetaling er den kontante restgæld dermed faldet med 400.000 kr. 

Hvad er en skrå konvertering?

Ved en såkaldt skrå konvertering skifter du det lavtforrentede realkreditlån ud med et flekslån. Dermed ændrer du din risiko, da renten på det nye lån kan gå både op og ned.

Skrå konvertering giver derfor mest mening, hvis du i forvejen er indstillet på den risiko, der ligger i lån med variabel rente.

Da boligen skulle finansieres, kan du fx have valgt et fastforrentet 0,5 procent-lån alene ud fra den begrundelse, at ”renten nu er så lav, at den nok vil stige på et tidspunkt, hvorefter restgælden ville falde”.

Det vil sige, at ved lånets optagelse spekulerede du i stigende renter, hvilket i givet fald vil give gevinst i form af kraftigt fald i restgælden. Havde du i stedet valgt et flekslån, ville du ikke have opnået noget fald i restgælden.