1-års og 5-års gennemgang (eftersyn)

Ofte vil entreprenører ikke udbedre alle mangler, når et byggeri afleveres, men i stedet udskyde nogen af udbedringerne til 1-års eftersynet. Bygherren bør dog insistere på, at flest mulige mangler udbedres med det samme.

Ved nogle mangler, fx svindrevner ved overgangen mellem lofter og vægge, er det dog normalt at vente med at udbedre til 1-års eftersynet. Det skyldes, at revnerne formentlig vil komme igen, inden der er gået et år, hvis de udbedres umiddelbart efter afleveringen, fordi der i et nybygget hus er byggefugt, som skal tørre ud, så konstruktionerne sætter sig. Det betyder, at disse revner typisk udvikler sig i løbet af det første år. Det er 'kosmetiske' revner, der ikke har nogen konstruktiv betydning for husets statik eller holdbarhed.

Det gælder også farveforskelle og lignende på udvendigt murværk, hvor det kan være en fordel at udskyde udbedringer til 1-års eftersynet. Årsagen er, at der med murværk kan gå lang tid, før det er tilstrækkeligt udtørret.

Under alle omstændigheder er det vigtigt, at alle aftaler om eventuelt udskydelser af dele af mangeludbedringen bliver noteret i afleveringsprotokollen på afleveringsdagen og bliver underskrevet af bygherre og entreprenør.

Hvornår skal 1-års- og 5-års eftersynene være aftalt, for at de kan afholdes?

I store byggeprojekter vil bygherre og entreprenør benytte et af følgende aftalesæt:

• AB 92 - nu AB18 (Almindelige betingelser for arbejder og leverancer i bygge- og anlægsvirksomheder af 1992 og nu 2018) 
• ABT 93 - nu ABT18 (Almindelige betingelser for totalentrepriser, som er den situation, hvor totalentreprenøren er ansvarlig for projektering og udførelsen. Her vil totalentreprenøren hyrer en ingeniør og arkitekt ind til opgaven, og underentreprenører til at selve udførelsen.
• AB Forbruger (Almindelige betingelser for aftaler om byggearbejder for forbrugere).

I mindre byggerier, fx ny bolig eller til- og ombygninger, er aftalegrundlaget AB Forbruger. ABT93 og nu ABT18 anvendes sjældent hos private boligejere. AB Forbruger kan også håndtere situationen, hvor entreprenøren også er ansvarlig for projektering og ansøgning om byggetilladelse. Alle beløb i AB Forbruger skal være angivet inkl. moms.

I denne artikel tages udgangspunkt i, at bygherre og entreprenør har aftalt at følge enten AB Forbruger, AB18, ABT18, AB 92, ABT 93 eller reglerne fra de tre aftalesæt med hensyn til gennemgang af byggeriet. 

Når byggeriet følger AB18, AB 92, ABT18 eller ABT 93, kan der afholdes gennemgang af byggeriet henholdsvis et år og fem år efter byggeriets aflevering, og i den forbindelse er der nogle faste regler for, hvornår der skal indkaldes til 1- og 5- års eftersyn. Det er generelt bygherren, der indkalder til gennemgangen.

Ved 1. års eftersyn skal gennemgangen være foretaget senest et år efter at afleveringen har fundet sted. Indkaldelsen skal være skriftlig og skal ske med højst 60 og mindst 10 arbejdsdages varsel, medmindre det drejer sig om en fagentreprise under AB92/ AB18 - her skal der varsles mindst 15 arbejdsdage i forvejen. 

Ved AB Forbruger aftaler indkalder entreprenøren med 5 arbejdsdages varsel til afleveringsforretning til afholdelse senest 10 arbejdsdage efter, at arbejdet er udført. 

Hvis forbrugeren ikke giver møde ved eftersynet, bortfalder dette. Hvis entreprenøren ikke giver møde ved eftersynet, gennemfører forbrugeren selv eftersynet og fremsender snarest muligt en kopi af eftersynsrapporten til entreprenøren. Der afholdes ikke 5 års gennemgang, når aftalegrundlaget er AB Forbruger.

Hvis det drejer sig om et 5-års eftersyn, er varslet det samme som ved 1-årseftersyn. Her gælder dog, at selve gennemgangen skal være foretaget senest 30 dage før udløbet af perioden på 5 år efter afleveringen.

Har bygherren ikke indkaldt til eftersyn inden for tidsfristen, kan entreprenøren vælge at indkalde bygherre i stedet for, med et varsel på mindst 10 arbejdsdage, hvilket dog ikke er normal praksis.  

Til sammenligning lægger AB Forbruger op til, at der kun afholdes et 1-års eftersyn. Eftersynet skal holdes senest et år efter afleveringsforretningen, som det også er tilfældet, hvis AB18/AB 92 er blevet brugt. Indkaldelsen skal være skriftlig og ske med højst 60 arbejdsdage og mindst 15 arbejdsdages varsel, dog ved hovedentreprise mindst 20 arbejdsdage.

Følger byggeriet ikke AB Forbruger, AB 92 eller ABT 93, og har bygherre og entreprenør ikke aftalt, at der skal laves 1- og 5-års-gennemgang, kan bygherren ikke kræve, at entreprenøren senere gennemgår byggeriet sammen med denne efter byggeriets aflevering.

I hvilke typer byggeprojekter kan der gennemføres 1- og 5-års eftersyn? 

Det er især ved større byggeprojekter, at bygherre og entreprenør aftaler, at der skal foretages 1-års og 5-års eftersyn. Det er især bygherre, som vil være interesseret i at gennemgå byggeriet med henblik på at konstatere eventuelle mangler.

I princippet kan parterne dog i et hvilket som helst byggeprojekt aftale, at der skal laves gennemgang af byggeriet, efter at byggeriet er afleveret til bygherren, selvom der ikke er anvendt en af ovennævnte standardaftaler. 

Afleveringsforretning ved anvendelse af AB Forbruger afholdes, hvis entreprisesummen er større end 50.000 kr., og en af parterne ønsker det og meddeler dette til den anden part, inden arbejdet er udført, eller hvis parterne har aftalt det. 

Hvad sker der ved en gennemgang?

Inden gennemgangen har bygherren som regel fundet og noteret de mangler, der måtte være.

Under selve gennemgangen gennemgås byggeriet, og de fejl og mangler, som man bliver enige om findes, noteres i et dokument, som også kaldes eftersynsprotokollen. 

Hvis der er uenighed om, hvorvidt en mangel er en mangel, bør dette fremgå af mangellisten. Altså skal alle påtalte mangler som minimum registreres, og det skal føres til protokol, i det tilfælde hvor entreprenøren afviser manglen. 

Ved afleveringsforretningen udarbejder entreprenøren en afleveringsprotokol. Hvis det er AB forbruger, der er aftalegrundlag, mens det ved de andre aftaleset er bygherren eller dennes repræsentant.

En mangelliste er for så vidt blot en simpel liste over manglerne. Eftersynsprotokollen er det juridiske aftalegrundlag, og dette dokument skal underskrives af både bygherre og entreprenør.  

I eftersynsprotokollen står der de egentlige aftaler såsom:

• Hvornår skal manglerne senest være udbedret?
• Nedskrivning af evt. sikkerhedsstillelse
• Andre økonomiske aftaler
• Praktiske forhold, fx om der udleveres en nøgle til håndværkere, skal der aftales bestemte tider, hvor der er adgang til huset etc.
• Evt. observationspunkter til 5 års eftersynet  

Standardbetingelserne i AB18/AB 92, ABT18/ABT 93 samt i AB Forbruger beskriver, hvilke sanktionsmuligheder der er, hvis entreprenøren fx ikke overholder tidsfristen for udbedringen af mangler.

Bygherren har pligt til at reklamere over for entreprenøren, hvis der inden 1-års eftersynet, eller i perioden mellem de to gennemgange, opdages mangler.  

Den 28. august 2013 blev forældelsesloven ændret. Ændringen betyder bl.a., at det i forbrugerforhold, dvs. mellem privat bygherre og entreprenør, ikke længere kan aftales, at entreprenørens ansvar for mangler ophører efter 5 år. Dette gælder også, selvom både bygherre og entreprenør er enige om, at byggeriet følger AB18/AB 92. Det vil sige, at entreprenørens ansvar for mangler, ifølge forældelsesloven, først ophører efter 10 år. 

Lovændringen betyder dog ikke, at bygherren kan vente med at gøre entreprenøren opmærksom på mangler til 1- og 5-års-eftersynet - eller endnu senere. Bygherren skal stadig reklamere over for entreprenøren, så snart der er konstateret mangler.  

Afholdes der ikke 1- og 5-års-eftersyn som aftalt, risikerer bygherre at miste retten til at reklamere over mangler over for entreprenøren.  

Bygherre og entreprenør skal selv betale de omkostninger, de har i forbindelse med gennemgangene.  

Entreprenøren er forpligtet til, men har også ret til, at udbedre de mangler, der er enighed om. Det vil sige, at man ikke kan afvise ham muligheden for udbedringen, og i stedet kræve nedslag i pris eller refundering. 

Er hovedentreprenøren forpligtet til at deltage i en gennemgang? 

Hovedentreprenøren er forpligtet til at deltage i en gennemgang. Derimod behøver eventuelle underentreprenører ikke at deltage, medmindre det er aftalt mellem dem og entreprenøren. 

Skulle hovedentreprenøren udeblive fra gennemgangen, laver bygherren selv et dokument med angivelse af eventuelle mangler og sender det til hovedentreprenøren. Selvom entreprenøren ikke deltager i gennemgangen, kan denne dog stadig komme med indsigelser i forhold til de mangler, bygherren peger på. 

Er din (eventuelle) byggerådgiver forpligtet til at deltage? 

Har du selv en byggerådgiver på byggeriet, er denne kun forpligtet til at deltage i en gennemgang, hvis I har aftalt det. 

Er der fordele ved at få hjælp fra en byggerådgiver til en gennemgang? 

Det er en god idé at have en uvildig byggerådgiver med til gennemgangen, da de fleste private bygherrer kan have vanskeligt ved selv at vurdere, hvilke mangler der kan være i et byggeri. Desuden har rådgiveren også erfaring for at udføre disse gennemgange, og de ved, hvad de skal kigge efter, og hvad der er af mangler ved 1 års eller 5 års eftersyn.

Har byggerådgiveren deltaget i projektet, fx udarbejdet tegninger eller andet projektmateriale, bør byggerådgiveren altid deltage. Det skyldes, at en eventuel mangel ved byggeriet ofte ikke kun skyldes en udførelsesfejl, men også kan skyldes en fejl i projekteringen. I sådanne tilfælde honorerer bygherren byggerådgiveren. 

Selvom du ikke har haft en byggerådgiver tilknyttet i forbindelse med byggeriet, kan du med fordel have en med til at hjælpe dig ved gennemgangen. Byggerådgiveren bør inden gennemgangen have set tegninger og andet projektmateriale samt aftalegrundlaget med entreprenøren.