Ved indflytning i en lejebolig kan der blive udarbejdet en indflytningsrapport, hvor alle rum og installationer i lejemålet bliver gennemgået grundigt for fejl og mangler. Foto: Arkiv
Når du flytter i lejebolig, er det vigtigt at have styr på, hvem der er ansvarlig for vedligeholdelsen samt de husregler, der gælder for boligen. Ikke mindst er det en god idé at sætte sig grundigt ind i, hvad der står i lejekontrakten, så du undgår, at der skulle opstå misforståelser med udlejeren.
Her kan det være en fordel for dig at sætte dig ind i de rettigheder, du har som lejer, inden du eventuelt underskriver en lejekontrakt.
Hvad skal du være opmærksom på i lejekontrakten?
Det er ikke et altid et lovkrav, at der skal udarbejdes en lejekontrakt, når man flytter i en lejebolig, medmindre der er tale om en almen bolig. For almene boliger er det lovpligtigt at udarbejde en lejekontrakt.
For private lejemål er det kun et krav, hvis den ene part ønsker det eller i særlige tilfælde – fx når der er tale om fremleje. Her har din udlejer pligt til at udarbejde en lejekontrakt til videregivelse til sin udlejer. Er der ikke udarbejdet en lejekontrakt, er det 'lov om leje', der gælder, og den er skruet sammen til lejerens fordel. Jo færre ting, der er beskrevet i en lejekontrakt, desto mere er det en fordel for dig som lejer.
Bliver der udarbejdet en lejekontrakt, skal den overholde en række formkrav. Langt de fleste udlejere benytter en standardkontrakt, der i forvejen overholder disse.
I en standardlejekontrakt skal du især holde øje med den del af lejekontrakten, der hedder "§11 Særlige vilkår", da det er her, udlejer har mulighed for at tilføje ekstra krav og indskrænke rettigheder mv., der afviger fra bestemmelserne i lejeloven.
Der er grænser for, hvor vidtgående disse må være, da der i lovgivningen er en række krav og indskrænkelser af rettigheder, som er ufravigelige. Når en regel er ufravigelig, betyder det, at lovens regler gælder, uanset hvad der står i lejekontrakten.
Når en regel er fravigelig, betyder det derimod, at udlejeren gerne må stille skærpede krav. Det er de fravigelige krav, du skal være særligt opmærksom på og indforstået med. Et fravigeligt krav kan fx være, at udlejeren kræver, at der skal benyttes autoriserede håndværkere til vedligeholdelsen af lejemålet. Et ufravigeligt krav er derimod, at udlejer ikke kan forvente, at du som lejer skal fraflytte boligen i bedre stand end den var i, da du overtog den.
Er du i tvivl om reglerne, så få eventuelt hjælp til at gennemgå lejekontrakten af en jurist med forstand på lejereglerne, inden du skriver under.
Hvad er en indflytningsrapport?
I forbindelse med overtagelsen af et lejemål kan der blive udarbejdet en indflytningsrapport.
Konkret sker det på den måde, at du foretager en grundig gennemgang af hele lejligheden sammen med udlejeren, hvor alle rum og installationer gennemgås for fejl og mangler. I rapporten skal også noteres, hvilken generel stand hvert enkelt rum er i, og hvem der skal stå for eventuelle udbedringer.
Indflytningsrapporten er dokumentationen for, at lejemålet er som aftalt i lejekontrakten, og at det er mangelfrit ved indflytningen med undtagelse af de eventuelle bemærkninger, der bliver skrevet ind i rapporten. Hvis du opdager yderligere mangler efter gennemgangen, skal du inden 14 dage skriftligt gøre udlejer opmærksom på dem.
Det er vigtigt at kunne bevise, hvilken stand lejemålet var i ved overtagelsen, når du engang skal flytte. Ellers kan du nemlig risikere at komme til at betale for unødig eller ekstraordinær istandsættelse. Derfor kan det være en god idé at tage billeder af lejemålet ved overtagelsen. Udlejeren kan nemlig ikke pålægge dig som lejer at aflevere lejemålet i bedre stand, end det var ved overtagelsen.
I almene lejemål er det obligatorisk, at udlejeren skal udarbejde en indflytningsrapport sammen med den nye lejer. I private lejemål har udlejere, der udlejer mere end én lejebolig, ligeledes pligt til at udarbejde en indflytningsrapport sammen med lejeren.
Hvem har vedligeholdelsespligten i almene lejelejligheder?
For almene lejelejligheder er der to forskellige ordninger for indvendig vedligeholdelse samt en variant. De forskellige ordninger kan ikke kombineres, og der kan derfor kun gælde én ordning for én boligafdeling.
Boligorganisationens bestyrelse beslutter, hvilken ordning for indvendig vedligeholdelse, der skal gælde i afdelingen, og der skal for hver afdeling være udarbejdet et vedligeholdelsesreglement, som lejeren får udleveret, når lejekontrakten bliver indgået.
A-ordningen
Den indvendige vedligeholdelse påhviler lejeren. Lejeren sørger for - og afholder udgifterne til - hvidtning, maling, tapetsering og gulvbehandling, herunder også træværk ved døre og vinduer.
Istandsættelse ved fraflytning betales af lejeren. Der skal almindeligvis udføres en normal istandsættelse, som omfatter nødvendig hvidtning, maling og tapetsering af vægge og lofter samt rengøring. Istandsættelse af gulve og træværk er ikke omfattet af istandsættelsen ved fraflytning.
B-ordningen
Lejeren indbetaler til en vedligeholdelseskonto, og vedligeholdelse påhviler dermed afdelingen. Vedligeholdelsen omfatter hvidtning, maling, tapetsering og gulvbehandling, herunder træværk ved døre og vinduer. Eventuel istandsættelse ved fraflytning påhviler afdelingen.
A-ordningen med normal-istandsættelsesbeløb (NI-beløb)
Ordningen er en variant af A-ordningen. Vedligeholdelse påhviler lejeren. Ved fraflytning betaler lejeren et NI-beløb, som via boligorganisationen gives til den nye lejer til istandsættelse.
Hvem har vedligeholdelsespligten i private lejelejligheder?
I private lejelejligheder påhviler den indvendige vedligeholdelse udlejeren, medmindre udlejer og lejer aftaler andet i lejekontrakten. Som for almene lejelejligheder omfatter den indvendige vedligeholdelsespligt:
- Maling
- Hvidtning
- Tapetsering
- Lakering af gulve.
Har du som lejer pligten til at vedligeholde, skal det blot være inde for rimelighedens grænser, hvilket typisk vil være at sørge for at vedligeholde i det omfang det er nødvendigt for at opretholde lejemålets stand og ligeledes sørge for, at lejemålet bliver rengjort med jævne mellemrum.
Har udlejeren pligten til indvendig vedligeholdelse, vil du blive opkrævet et beløb over huslejen, som bliver indsat på en særlig vedligeholdelseskonto. Beløbet er fastsat efter lov og bliver reguleret årligt, hvor beløbets størrelse beregnes ud fra lejemålets bruttoareal.
Udlejerens pligt til at vedligeholde lejligheden anses for opfyldt, når det beløb, der er indsat på den indvendige vedligeholdelseskonto, er anvendt. Udlejer har pligt til at oplyse om, hvilke udgifter, der har været til vedligeholdelse, og hvor stort et beløb, der er til rådighed på kontoen. Som lejer kan du gøre krav på dokumentation for de afholdte udgifter.
Beløbet på vedligeholdelseskontoen tilhører udlejeren, som også kan bestemme, om lejer selv må udføre vedligeholdelsesarbejderne, eller om der skal anvendes bestemte håndværkere.
I både almene og private lejelejligheder er det udlejer, der står for den udvendige vedligeholdelse.
I et alment boligselskab besluttes husordenen på et afdelingsmøde. Hvis du bor i en privat udlejningsejendom med beboerrepræsentation, er det op til beboerne selv at vedtage en husorden på et beboermøde. Foto: Torben Klint
Hvordan fungerer en husorden i lejerforeninger?
Husordenen fastlægger de nærmere spilleregler blandt beboerne og mellem beboeren og udlejeren. Husordenen omfatter typisk regler om husdyrhold, hvornår man må støje, hvor du skal placere cykler og barnevogne samt regler for vedligeholdelse.
I et alment boligselskab besluttes husordenen på et afdelingsmøde, hvor både afdelingsbestyrelsen og de enkelte beboere kan fremsætte forslag. Forslag bliver vedtaget med almindeligt stemmeflertal. Når der er vedtaget en husorden, gælder den for alle lejere, og den er en del af lejekontrakten mellem beboeren og boligorganisationen.
Hvis du bor i en privat udlejningsejendom med beboerrepræsentation, kan beboerne selv vedtage en husorden på et beboermøde. Husordenen bliver dermed den gældende regel, medmindre udlejer har gode grunde til at modsætte sig den.
Hvis du bor i en ejendom uden beboerrepræsentation, fastlægger ejeren husordenen - ofte sammen med lejerne. Overtræder du reglerne i husordenen, risikerer du, at din lejekontrakt bliver sagt op. Det sker dog først, hvis du efter udlejers varsel stadig overtræder reglerne. I den forbindelse er opsigelsesvarslet på 3 måneder.
Bliver du opsagt for brud på reglerne i husordenen, har du mulighed for inden for 6 uger at klage over opsigelsen, hvorved sagen bliver afgjort ved boligretten.
