Hvad skal der stå i min lejekontrakt?
Lejekontrakten indeholder en lang række oplysninger omkring den bolig, du lejer. Den indeholder starttidspunkt for leje af lejemålet (og eventuelt sluttidspunkt, hvis der er tale om tidsbegrænset leje), opsigelsesfrist, lejemålstype og areal, brugsret (af fx kælderrum), huslejens størrelse, depositum og forudbetalt leje, lejemålets stand ved indflytning, aftaler om forbrug af el, vand og varme samt aftaler om vedligeholdelse.
Med andre ord er lejekontrakten det stykke papir, der fortæller alt om de forhold, du skal forholde dig til i din lejeperiode. Foruden ovennævnte punkter vil lejekontrakten også kunne indeholde nogle særlige vilkår. Derfor er det vigtigt at nærlæse kontrakten og eventuelt få andre med speciale i lejekontrakter til at læse den og vejlede dig, før du skriver under.
Generelt skal du aldrig skrive under på en lejekontrakt, før du har nærlæst og forstået den. Lad dig ikke presse til at skrive under på en lejekontrakt, og hvis du lejer af en privat udlejer, bør du sikre dig hans identitet og herefter undersøge udlejer grundigt, før du skriver under.
Hvad gør jeg ved fejl og mangler?
Når du flytter i en lejebolig, skal du gennemgå boligen sammen med udlejer.
Hvis du finder fejl og mangler i din lejebolig ved det såkaldte indflytningssyn, kan udlejer enten vælge at udbedre det pågældende problem eller blot notere det i indflytningsrapporten, således at du ikke hæfter for det problem, når du fraflytter. Generelt skal fejl og mangler være oplyst og indflytningsrapporten være afsluttet inden for to uger fra din indflytningsdag.
Hvor meget skal jeg sætte i stand ved fraflytning?
Hvis du bor i almennyttigt byggeri, findes der forskellige vedligeholdelsesordninger – en såkaldt A- eller B-ordning. Om din bolig hører under den ene eller anden ordning, kan du læse i din lejekontrakt.
Ved A-ordningen har du i sin tid overtaget boligen istandsat, og derfor skal boligen også istandsættes, når du fraflytter. Du skal stadig sørge for at rengøre boligen, men håndværkere vil stå for at istandsætte fx vægge og lofter, så de fremstår i samme stand, som da du flyttede ind – med forbehold for almindelig slid og ælde.
Er du omfattet af B-ordningen, er der tilknyttet en indvendig vedligeholdelseskonto til boligen, som udlejer løbende sætter penge ind på. Du kan kræve, at udlejeren sørger for, at boligen males og tapetseres, når det er nødvendigt. Ved fraflytning overgår kontoen til den nye lejer.
Hvor meget må jeg ændre i en lejebolig?
Hvis du lejer en privat lejlighed, må du faktisk ret meget
– dog ikke hvis det gælder fremleje.
Helt overordnet skal du være opmærksom på følgende:
Allervigtigst skal du aftale større ændringer med udlejeren, inden du går i gang. I visse tilfælde kan udlejeren modsætte sig.
Ved fraflytning kan du blive bedt om at reetablere lejligheden, som den så ud, da du flyttede ind.
Du må ikke ændre ved lejlighedens identitet, fx ved at flytte vægge eller bytte om på køkken og bad.
Tjek altid lejekontrakt, husorden og evt. oplysninger fra udlejerens hjemmeside, beboerrepræsentation m.m.
Hvis du bor i et alment byggeri, gælder der særlige regler. Derfor vil det altid være en god idé at tjekke reglerne hos din boligforening, før du går i gang.
Hvilken lovgivning er jeg som lejer beskyttet af?
Lejere af almene lejligheder er beskyttet af almenlejeloven (lov om leje af almene boliger). Den danske lovgivning for private lejelejligheder består af lejeloven (lov om leje), der gælder for hele landet, og boligreguleringsloven (lov om midlertidig regulering af boligforholdene), som kun gælder i visse kommuner.
Kommunen bestemmer selv, om boligreguleringsloven skal gælde eller ej. I praksis gælder den i de fleste kommuner, navnlig i de større kommuner, hvor der er mangel på lejeboliger.
Kan jeg bytte min lejebolig med en anden?
Ja, det kan du, men der er visse betingelser, der skal være opfyldt. Du skal have boet i boligen i mindst tre år, og I må kun bytte lige over. Derudover har det indflydelse, om din udlejer bor i ejendommen. Hvis han gør det, skal ejendommen have mindst syv beboelseslejligheder. Bor udlejer der ikke, har du bytteret, uanset antallet af lejligheder i ejendommen.
Udlejer kan i sjældne tilfælde afvise byttet, selvom alle betingelser er opfyldt, hvis der er ”rimelig grund” til at modsætte sig. Det kan være, at den person, du vil bytte med, tidligere har misligholdt en lejeaftale med din udlejer.
Hvordan sikrer jeg, at huslejen ikke pludselig stiger?
Bor du i en almen lejebolig, er huslejen fastsat efter særlige regler i almenlejeloven – det såkaldte balance-lejeprincip. Efter disse regler fastsættes den samlede husleje for boligerne i en afdeling, så afdelingens driftsudgifter er dækket.
Lejen fastsættes én gang om året på grundlag af et driftsbudget for det kommende år. Ud over selve huslejen kan udlejer også kræve betaling for fx vand, varme, internet og tv.
Bor du i en privat lejebolig, gælder der en række regler for, hvordan huslejen skal fastsættes. Huslejen kan enten være omkostningsbestemt eller fastsat efter ”det lejedes værdi”.
Omkostningsbestemt husleje:
Hvis boligreguleringsloven gælder, skal udlejer som udgangspunkt fastsætte huslejen efter reglerne om omkostningsbestemt husleje. Det betyder, at huslejen beregnes på baggrund af de udgifter, der knytter sig til driften af ejendommen. Det vil sige udlejerens udgifter til skatter, afgifter, renholdelse, administration, forsikring og vedligeholdelse af ejendommen. Hertil kommer et afkast til udlejeren, som beregnes efter særlige regler.
Husleje efter det lejedes værdi:
I kommuner, hvor boligreguleringsloven ikke gælder, fastsættes huslejen efter lejelovens regler. Det betyder, at den fastsættes efter reglerne om ”det lejedes værdi”, som er en mere fri lejefastsættelse end den omkostningsbestemte husleje. Her sammenligner man med den husleje, som er almindeligt gældende for andre lejligheder i kvarteret, og med lejligheder, der også er omfattet af reglerne om det lejedes værdi.
Uanset hvor ejendommen ligger, gælder det imidlertid, at huslejen kan aftales frit, hvis der er tale om private udlejningslejligheder opført efter 1991. Hvis lejligheden er moderniseret, kan der også gælde regler, som giver udlejer mulighed for at opkræve en højere husleje end den, der kan beregnes efter reglerne om omkostningsbestemt husleje.
