Der findes overordnet to forskellige former for lejelejligheder. Foto: Arkiv
Hvilke typer lejelejligheder findes der?
Overordnet set findes der to typer lejelejligheder: Almene og private. Lejelejlighederne ejes og udlejes således enten af almene boligorganisationer eller af private personer eller firmaer.
Almene lejelejligheder
Almene lejelejligheder er først og fremmest karakteriseret ved, at ingen skal tjene på huslejen. De bliver opført med offentlig støtte, og til gengæld kan den pågældende kommune typisk disponere over hver fjerde lejlighed til boligsociale forpligtelser.
En almen lejelejlighed administreres af en almen boligorganisation. De almene boliger er typisk samlet i afdelinger af boligforeninger. De enkelte afdelinger udgør en selvstændig økonomisk enhed og er styret af en bestyrelse, som vælges på det årlige afdelingsmøde. Det almene byggeri er derudover demokratisk opbygget med beboerflertal i alle styrende organer.
Ifølge Danmarks Statistik findes der 567.547 boliger i den almennyttige sektor (2023), hvilket svarer til omkring 20 procent af boligmassen.
I almene lejeboliger sker udlejningen efter bestemte regler, der fx regulerer, hvem der kan bo i hvilke boliger. Du kan skrive dig på venteliste, men har ikke mulighed for at presse dig frem i køen.
Private lejelejligheder
Private lejelejligheder udlejes af private personer, firmaer eller organisationer, og udlejerne afgør selv, hvem de vil leje ud til.
I nogle private udlejningsejendomme findes en beboerrepræsentation. Det er en forening af lejere i ejendommen. En sådan beboerrepræsentation har større indsigt i forholdene i ejendommen og rettigheder, end de enkelte lejere har. Når der er oprettet en beboerrepræsentation og valgt repræsentanter til den blandt lejerne i ejendommen, er der etableret et vigtigt serviceorgan for alle lejere.
Beboerrepræsentationen kan forhandle med udlejeren på lejernes vegne for at få løst eventuelle problemer. Beboerrepræsentationen gennemgår også lejeforhøjelser, varmeregnskab og andre indviklede sager, lejerne modtager. Hvis der er en velfungerende beboerrepræsentation, giver det sikkerhed for, at udlejers krav til lejerne enten er undersøgt eller vil blive det.
Lejeloven giver desuden lejerne en lang række fordele, når der er en beboerrepræsentation i ejendommen.
Ifølge Ejendomsforeningen Danmark er der omkring 685.000 private udlejningsboliger i Danmark (2023), hvilket fordeler sig med 345.000 boliger udlejet på professionel basis og 337.000 boliger til småudlejning. Samlet udgør den private udlejningsmasse cirka 23 procent af hele boligbestanden.
Hvilken lovgivning er lejere beskyttet af?
Lejere af almene lejligheder er beskyttet af Almenlejeloven (Lov om leje af almene boliger). Den danske lovgivning for private lejelejligheder består af Lejeloven (Lov om leje), der gælder for hele landet, og Boligreguleringsloven (Lov om midlertidig regulering af boligforholdene), som kun gælder i visse kommuner.
Kommunen bestemmer selv, om Boligreguleringsloven skal gælde eller ej. I praksis gælder den i de fleste kommuner, navnlig i de større kommuner, hvor der er mangel på lejeboliger. Er Boligreguleringsloven gældende, nyder lejerne i kommunen en ekstra beskyttelse, primært hvad angår huslejens størrelse.
Hvordan bliver huslejen fastlagt i almene lejelejligheder?
Huslejen i almene lejelejligheder er fastsat efter det såkaldte balancelejeprincip ud fra særlige regler i Almenlejeloven (Lov om leje af almene boliger). Efter disse regler fastsættes den samlede husleje for boligerne i en afdeling, så afdelingens driftsudgifter er dækket.
Lejen fastsættes én gang om året på grundlag af et driftsbudget for det kommende år. Ud over selve huslejen kan udlejer også kræve betaling for fx vand, varme, internet og tv.
Hvordan bliver huslejen fastsat i private lejelejligheder?
For private lejelejligheder gælder en række regler for, hvordan huslejen skal fastsættes. Huslejen kan enten være omkostningsbestemt eller fastsat efter "det lejedes værdi".
Huslejen kan enten være omkostningsbestemt eller fastsat efter "det lejedes værdi". Foto: Arkiv
Omkostningsbestemt husleje
Hvis Boligreguleringsloven gælder, skal udlejer som udgangspunkt fastsætte huslejen efter reglerne om omkostningsbestemt husleje. Det betyder, at huslejen beregnes på baggrund af de udgifter, der knytter sig til driften af ejendommen. Det vil sige udlejerens udgifter til skatter, afgifter, renholdelse, administration, forsikring og vedligeholdelse af ejendommen. Hertil kommer et afkast til udlejeren, som beregnes efter særlige regler.
Husleje efter det lejedes værdi
I kommuner, hvor Boligreguleringsloven ikke gælder, fastsættes huslejen efter Lejelovens regler. Det indebærer, at huslejen fastsættes efter reglerne om "det lejedes værdi", hvilket er udtryk for en mere fri lejefastsættelse end den omkostningsbestemte husleje.
Det lejedes værdi for en lejlighed findes ved at sammenligne med den husleje, som er almindeligt gældende for andre lejligheder i kvarteret. Her sammenlignes med lejligheder, der også er omfattet af reglerne om det lejedes værdi.
Uanset, hvor ejendommen ligger, gælder det imidlertid, at huslejen kan aftales frit, hvis der tale om private udlejningslejligheder opført efter 1991. Hvis lejligheden er moderniseret, kan der også gælde regler, som giver udlejer mulighed for at opkræve højere husleje end den, der kan beregnes efter reglerne om omkostningsbestemt husleje.
Hvad kan udleje forlange i depositum og forudbetalt leje?
Udlejer kan maksimalt kræve et depositum på tre måneders husleje til sikkerhed for lejers forpligtelser ved fraflytning. Depositum beregnes på baggrund af den rene husleje eksklusiv forbrugsafhængige udgifter som vand og varme.
Derudover kan udleje forlange tre måneders leje forudbetalt. Og så gælder det, at den forudbetalte leje beregnes eksklusiv forbrug.
Den forudbetalte leje kan "siddes af" således, at du som lejer kun betaler forbrugsafgifter og ikke leje i slutningen af lejeperioden.
Har du fx betalt tre måneders leje forud, skal du ikke betale husleje de sidste tre måneder, men kun forbrugsafgifter.
Hvad er en lejekontrakt?
Lejekontrakten beskriver udlejers og lejers rettigheder og pligter i forbindelse med udlejningen. Lejekontrakten skal indgås skriftligt. Mange vigtige spørgsmål i lejeforholdet reguleres normalt i lejekontrakten, fx vil huslejen fremgå, samt hvilke krav der stilles til lejlighedens stand ved indflytning.
Der er dog en række forhold, som ikke er reguleret i selve lejekontrakten. Her gælder i stedet de almindelige regler i henholdsvis Almenlejeloven, Lejeloven eller Boligreguleringsloven.
Lejekontrakten beskriver bl.a. rettigheder og pligter for både udlejer og lejer. Foto: Arkiv
Normalt er der ikke behov for, at du kontakter en advokat eller anden sagkyndig, før du underskriver en lejekontrakt. Som lejer har du den fordel, at lejelovgivningen indeholder mange regler til beskyttelse af lejeren, ligesom der er mulighed for at få konkrete tvister afgjort af enten beboerklagenævnet eller huslejenævnet.
Beboerklagenævnet træffer afgørelse i uenigheder mellem lejere og udlejere i almene lejligheder. Siden 1998 har alle kommuner med almene lejligheder haft pligt til at oprette et beboerklagenævn, enten for den enkelte kommune eller i fællesskab med andre kommuner.
Huslejenævnet træffer afgørelse i uenigheder mellem lejere og udlejere i private udlejningsejendomme. Siden 1. januar 2001 har alle kommuner i landet haft pligt til at oprette et huslejenævn enten for den enkelte kommune eller i fællesskab med andre kommuner.
Hvis der i udkastet til lejekontrakt står noget, som du gerne vil have forklaret nærmere, må du spørge udlejer, hvad det betyder. Det er vigtigt, at du først skriver under, når du er sikker på, at du har forstået alt, hvad der står i lejekontrakten.
