Bor du til leje, kan du klage over udlejer, fx omkring huslejen, depositum, vedligeholdelse eller istandsættelse og vedligeholdelse. Foto: Colourbox
I den ideelle verden er det selvfølgelig rarest at få løst enhver konflikt med sin udlejer med almindelig dialog. Og det vil også være der, du altid bør starte, hvis du har problemer med dit lejemål.
Men kan din udlejer og dig ikke blive enige om fx størrelsen på huslejen eller hvem, der har pligt til at stå for vedligeholdelsen, har du forskellige klagemuligheder.
Inden du klager, bør du overveje, hvilke konsekvenser klagen vil få for dit fremtidige forhold til din udlejer. Deler du fx lejlighed med din udlejer, bør du overveje grundigt, hvad du vil opnå ved at klage.
Det er altid en god idé at sætte dig godt ind i dine rettigheder og være sikker i din sag, inden du tager en eventuel uoverensstemmelse op med din udlejer eller dit boligselskab. Er du i tvivl om dine rettigheder, så er det en god idé at søge professionel hjælp til at vurdere din sag.
Vær opmærksom på, at der gælder forskellige love og regler afhængig af, om du bor til leje hos en privat udlejer, eller om du bor i almen bolig. Det er også forskellige klageinstanser du skal henvendelse dig til, afhængig af hvilken type lejemål der er tale om.
Det er altid en god idé at tage problemerne i opløbet. Ift. en lejebolig kan mange problemer undgås med en ordentlig og dækkende lejekontrakt.
Hvad kan du klage over?
Det, der typisk bliver klaget over i forbindelse med udlejning, er fastsættelse af husleje, manglende tilbagebetaling af hele eller dele af depositum eller uenighed om vedligeholdelse.
Men alt, der har med dine lejemæssige vilkår, kan du klage over, dvs. alt det, der er angivet i din lejekontrakt eller efterfølgende reguleringer af husleje, ændrede vilkår, størrelsen på din varmeregning mv.
Hvem klager du til?
Start altid med at tage dialogen med din udlejer eller dit boligselskab, før du henvender dig til en klageinstans.
Er dialogen mellem dig og udlejer løbet af sporet, eller kan I ikke nå til enighed, så overvej at søge rådgivning om, hvordan du bedst griber sagen an, og om der er belæg for at klage i det hele taget. Der findes en række muligheder for rådgivning, du med fordel kan benytte.
Sådan klager du:
- Start med at gå i dialog med din udlejer og se om I kan løse problemet.
- Søg eventuelt rådgivning hos en retshjælp, Lejernes Landsorganisation, advokat eller lign.
- Bring din sag for huslejenævnet (ved privat udlejning) eller beboerklagenævnet (ved almen udlejning).
- Kør sagen videre i Boligretten som sidste udvej, hvis du ikke har fået medhold.
Huslejenævn – hvis du lejer hos en privat udlejer
Alle landets kommuner har enten selv eller i fællesskab oprettet huslejenævn, som afgør sager mellem lejere og private udlejere.
Som navnet antyder, behandler nævnet selvsagt sager vedrørende husleje, men det tager sig også af en lang række andre typer klagesager vedrørende privat udlejning, uanset om du bor i hus, lejlighed eller værelser. Drejer det sig om leje af sommerhus, kan du ikke klage til huslejenævnet, medmindre lejemålet blev indgået før den 1. juli 2015 – her blev lejeloven revideret til ikke længere at omfatte sommerhuse.
Både udlejere og lejere har mulighed for at føre en sag via huslejenævnet.
Inden du henvender dig til huslejenævnet og beder dem behandle din sag, skal du altid tage kontakt til din udlejer først og forsøge at finde en løsning på problemet den vej. Hvis det ikke lykkes, skal du henvende dig til huslejenævnet i den kommune, lejemålet ligger i. Du finder dit lokale huslejenævn på borger.dk.
Huslejenævnet kigger på, om de lejemæssige vilkår, du er utilfreds med, enten er i strid med lejelovens og Lov om boligforholds bestemmelser.
I 2022 blev Boligreguleringsloven ophævet og erstattet af ”Lov om boligforhold”. Pointen med ændringen var en forenkling og præcisering i lejeloven, som nu udelukkende retter sig mod forholdet mellem lejer og udlejer.
Din klage til Huslejenævnet skal være skriftlig. Sørg for at vedlægge en kopi af din lejekontrakt, hvis du har en, samt alle de dokumenter, der har relevans for sagen.
Det koster 357 kroner (2024) at indbringe en sag for huslejenævnet.
Der kan være sager, som ligger uden for huslejenævnets område behandle – fx hvis der bliver vurderet, at der skal indhentes beviser eller laves vidneafhøringer. I disse sager vil du blive henvist til boligretten.
Beboerklagenævn – hvis du bor i almen bolig
Det er dit lokale beboerklagenævn, du skal henvende dig til hvis du bor i en almen bolig og er utilfreds med dine lejemæssige vilkår. Foto: Lisbeth Holten
Bor du i almen bolig er det dit lokale beboerklagenævn, du skal henvende dig til, men start altid med at tage fat i din boligforening og se, om I ikke kan nå til enighed, før du kører din sag. Ligesom huslejenævnet, træffer beboerklagenævnet afgørelser i tvister mellem lejer og udlejer.
De sager, et beboerklagenævn, typisk tager sig af handler om:
• Flytning og afregning ved fraflytning
• Husorden
• Råderet
• Varsler
• Huslejefordeling
• Forbrug af varme, el og vand mv.
Din klage skal være skriftlig. Sørg for at vedlægge en kopi af din lejekontrakt samt alle de dokumenter, der har relevans for sagen.
Det koster 167 kroner (2024) at få behandlet din sag i beboerklagenævnet.
Drejer klagen sig om gener fra andre beboere, vil det altid være dit boligselskab, du skal henvende dig til.
Klage over forbrug
Hvis din klage drejer sig om forbrug, vil du eventuelt blive henvist til Boligkontoret Danmark, som behandler og tager stilling til klager omkring forbrug i en række almene boligforeninger. Her skal du være opmærksom på de tidsfrister der er for, hvornår du senest kan klage, efter du har modtaget dit regnskab. Du skal også komme med en beskrivelse af, hvilke punkter af forbrugsregnskabet, du er uenig i.
Kan jeg sagsøge min udlejer, hvis jeg ikke får medhold?
Ja.
I langt de fleste tilfælde vil det enten være huslejenævnet eller beboerklagenævnet (afhængig af typen af lejemål), der afgør sagens udfald. Men har du tabt din sag i en af din to nævn, og stadig mener du har loven på din side, så har du mulighed for at køre sagen videre i boligretten. Bor du i Københavns Kommune vil det undtagelsesvist være Ankenævn for Københavnske Huslejenævn, der kører din sag.
Hvis du vælger at køre sagen videre, vil det til hver en tid være en god idé at søge juridisk bistand, da det kan blive en dyr fornøjelse, hvis du taber den.
Hvilken rådgivning kan du søge?
Du har forskellige muligheder for at søge rådgivning, fx kan du søge retshjælp eller melde dig ind i en forening, der varetager lejernes interesser og yder rådgivning. Eksempler på steder, du kan søge hjælp:
• Advokat med forstand på lejeret
Lejernes Frie retshjælp
Lejernes Frie retshjælp er et gratis rådgivningsorgan, der både svarer på generelle spørgsmål fra lejere og udlejere men også yder rådgivning i specifikke sager.
Retshjælpen er landsdækkende og drevet af frivillige jurastuderende, som fx kan hjælpe dig med at vurdere, om du har en god eller dårlig sag. De kan også hjælpe med at forberede dig på en sag og guide dig i retning af en god advokat, hvis du får behov for det. Ifølge deres hjemmeside svarer de typisk inden for 10 dage.
Lejernes Landsorganisation
Ved at melde dig ind i Lejerne Landsorganisation (LLO) har du fri adgang til rådgivning, og skulle du få behov for at køre en sag mod en udlejer, har du også mulighed for at få vurderet din sag. LLO kan også henvise til en advokat.
Det koster 670 kroner pr. halve år at være medlem (2024). Kontingentet dækker rådgivning, samt en række andre ydelser, såsom diverse medlemsblade.
LLO rådgiver også andelshavere og lejere af erhvervslokaler.
Kontakt en advokat
Du kan også vælge at søge juridisk bistand direkte hos en advokat med speciale inden for lejelovgivning. De tager sig betalt på timebasis eller ved fast honorar for at bistå med at køre en sag gennem huslejenævnet eller beboerklagenævnet.
Nogle tilbyder også bistand ud fra ”no cure -no pay”-princippet, hvilket går ud på, at du kun skal betale for rådgivning, hvis de vinder sagen for dig.
Hvilke sanktioner kan udlejer få?
Hvis du vinder din sag i huslejenævnet eller beboerklagenævnet vil udlejer blive pålagt at skulle efterleve den afgørelse, der falder.
Hvis det for eksempel drejer sig om for meget betalt husleje, vil udlejer skulle betale for meget betalt husleje tilbage – dog maksimalt et år bagudrettet. Har du betalt for meget i husleje i mange år, vil du altså ikke få hele beløbet refunderet.
Får du som lejer medhold i din sag, vil udlejer også skulle betale et sagsgebyr – har du kun delvist medhold, vil udlejer slippe for at betale gebyret.
En udlejer kan under visse omstændigheder midlertidigt miste retten til af administrere ejendomme, hvis vedkommende gentagne gange ikke har efterlevet huslejenævnets afgørelser.
I sådanne sager vil huslejenævnet gå i dialog med ejeren og hernæst beslutte om ejeren skal politianmeldes. Det sker ud fra en vurdering af, om de formelle betingelser for en rettighedsfrakendelse er opfyldt. Hvis huslejenævnet politianmelder en udlejer, vil politiet efterforske sagen, hvorefter anklagemyndigheden afgør, om der skal rejses sigtelse. Hvis der gør, er det op til domstolene at afgøre sagen.
