Nyhedsmedier i Danmark har jævnligt historier om boligkøbere, hvis økonomi og dagligdag bliver ødelagt, fordi deres nye hjem er ubeboeligt eller meget dyrt at reparere. Boligkøbere, der føler sig ladt i stikken af forsikringsselskaberne og af en tilstandsrapport, der ikke omtalte de problemer, de nu står med. 

Fagekspert i Videncentret Bolius, Christina Schjervig, siger, at nogle boligkøbere har for høje forventninger til tilstandsrapporten og ejerskifteforsikringen. 

– Fordi et hus har en tilstandsrapport, hvor der ikke umiddelbart er noget, der ser kritisk ud, er det ikke det samme, som at huset ikke kan være behæftet med alvorlige problemer. Selvom tilstandsrapporten er udarbejdet korrekt af en grundig bygningssagkyndig, kan der godt være problemer ved et hus, siger Christina Schjervig. 

Overvej en rådgiver, når du køber bolig

Hendes indtryk er, at nogle huskøbere læner sig for meget op ad tilstandsrapporten i stedet for selv at være mere grundige og kritiske i deres gennemgang af et hus eller evt. selv at hyre en ekspert til at gennemgå huset.

– Der kan for eksempel være problemer med et gulv, som først opdages, når køberne fjerner gulvtæppet. Hvis de selv forinden har lavet ændringer på huset, kan de risikere, at forsikringsselskabet siger, at de fejl, gulvet har, er skabt af det arbejde, de selv har udført på huset efter købet. Og så har vi balladen, siger Christina Schjervig. 

Hun opfordrer til, at man selv er kritisk, selvom det kan være svært, når man står over for et hus, som man måske allerede har forelsket sig i. 

– Læg følelserne på hylden, og brug eventuelt de måske 5.000 kroner, det koster at hyre en køberrådgiver, som vil forholde sig grundigt og objektivt til de problemer, der kan være ved huset – og som er vant til at læse tilstandsrapporter og forholde sig kritisk til dem.

• Tilstandsrapporten og elinstalla­tionsrapporten er en del af huseftersynet. Det er en beskikket bygningssagkyndig, der skal gennemgå huset og skrive tilstandsrapporten. Den bygningssagkyndige skriver tilstandsrapporten i et system udarbejdet af Sikkerhedsstyrelsen. 
• Sælger skal også bidrage med oplysninger til tilstandsrapporten og elinstallationsrapport. Det er frivilligt, om en boligsælger vil have udarbejdet de to rapporter, men de er forudsætningen for, at sælger og køber kan tegne ejerskifteforsikring.
• I rapporten skal den bygningssagkyndige både notere egentlige skader og tegn på skader samt notere, hvis der mangler bygningsdele, der kan give anledning til skader. 
• I de nyeste udgaver af tilstandsrapporter fra 2020 er skader og fejl i bygningen blevet markeret med farvekoder. Koderne skal formidle alvoren af de fejl, der er opdaget ved undersøgelse af bygningen, men farvekoderne fortæller ikke, hvor dyre fejlene vil være at udbedre.
• Mulige skader, som køber selv bør få undersøgt nærmere, er markeret med et spørgsmålstegn. Vælger køber at købe ejendommen, uden at forholdet er undersøgt nærmere, bærer køber selv risikoen. 
• Sikkerhedsstyrelsen skal kontrollere kvaliteten af rapporterne. Det sker ved stikprøver, hvor styrelsens med­arbejdere undersøger, om tilstandsrapportens beskrivelse af huset og dets installationer er retvisende. Det kaldes teknisk revision og er frivilligt for boligejere at deltage i.

Også når det kommer til ejerskifteforsikringen, kan der være misforhold mellem boligkøberens forventning til forsikringen og til forsikringsselskabets opfattelse af virkeligheden.  

Grundlæggende er ejerskifteforsikringen svær at forstå. Sager med ejerskifteforsikring er typisk både langstrakte og komplekse, og en del boligkøbere tror, at forsikringen dækker mere, end den gør. 

– Ejerskifteforsikringen er en forsikring, som forbrugere heldigvis sjældent har brug for, men det betyder også, at de færreste har erfaring med forsikringen. Det kan være oplagt at tro, at forsikringen dækker skader, som ikke var nævnt i tilstandsrapporten, og som man som boligkøber opdager, efter at man har overtaget huset. Men så simpelt kan det slet ikke stilles op, og det er en af grundene til, at mange boligkøbere føler sig forbigået af forsikringsselskaberne, siger Christina Schjervig. 

Mange klager over ejerskifteforsikring

Ifølge Ankenævnet for Forsikring var der 300 klager over ejerskifteforsikringer i 2023, og det giver ejerskifteforsikringer den tvivlsomme ære at være den type forsikringer, danskerne klager mest over. Men i de fleste sager gav Ankenævnet forsikringsselskabet medhold.

• Ejerskifteforsikringen dækker de skjulte fejl og mangler, som måtte vise sig på boligen, opstået før huset blev overtaget, men som ikke er beskrevet i tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten. Prisen på en ejerskifteforsikring svinger mellem 10.000 og 35.000 kr.
• Fremviser sælger tilstandsrapport og elinstallations­rapport og tilbyder at betale halvdelen af præmien på en ejerskifteforsikring, har sælger fraskrevet sig sit fremtidige erstatningsansvar, der ellers gælder i 10 år. 
• Sælger skal sørge for, at der indhentes tilbud på en ejerskifte­forsikring. Køber kan vælge at tegne forsikringen i et andet selskab. Sælger er kun forpligtet til at betale halvdelen af den præmie, sælger selv har fået tilbud på. 

Bag tallene gemmer der sig ofte store beløb og mange års frustration for de boligkøbere, der bliver fanget i huse med skjulte fejl. Der mangler sjældent politisk velvilje til at gøre noget ved problemet, når disse sager dukker op i medierne. Men realiteten er, at der ikke sker ret meget på området.

– Uanset om problemet ligger i systemet bag ordningen for huseftersyn, hos forsikringsselskaberne eller hos boligkøberne er realiteten, at både tilstandsrapporter og ejerskifteforsikringen volder mange boligkøbere problemer, og at flere involverede på området mener, at man bør ændre på systemet, siger Christina Schjervig. 

Kun få forsikringsselskaber tilbyder ejerskifteforsikring

En af konsekvenserne af de mange ankesager og problemer med ejerskifteforsikringen er, at langt de fleste forsikringsselskaber i Danmark ikke længere tilbyder at tegne ejerskifteforsikringer. Og da forsikringen er vigtig for at både køber og sælger kan have en tryg hushandel, er det problematisk, at forsikringsselskaberne trækker sig fra denne forsikring.

I september 2023 holdt Folketingets boligudvalg en høring, der skulle afklare mulige forbedringer i det danske system for huseftersyn og tilstandsrapporter. Høringen førte ikke til konkrete ændringer. Men der er masser af muligheder for at forbedre den nuværende ordning, mener branchens største aktører. De er langtfra enige, men har hver deres bud på ændringer.

Hvad er problemet med rapporterne?

Videncentret Bolius har spurgt tre interessenter i tilstands­rapporter om, hvor de ser, at det nuværende system rummer problemer.

I Danmark er der to grupper af bygningssagkyndige, der udarbejder tilstandsrapporter. Den ene er store virksomheder organiseret i brancheforeningen BfBE. Den anden er mindre virksomheder eller selvstændige bygningssagkyndige, der er organiseret i Danske Bygningskonsulenter. Deres medlemmer kan også fungere som køberrådgivere. På sidelinjen står forbrugerorganisationen Forbrugerrådet Tænk. 

De bygningssagkyndiges rolle er central. Det er dem, der udarbejder tilstandsrapporter. Det er ofte tilstandsrapporten, der giver køberen et indtryk af husets stand og mangler. Og tilstandsrapporten kan blive brugt som argument, når forsikringsselskaber tildeler eller afviser erstatning. Derfor er det afgørende, hvordan de bygningssagkyndiges arbejde foregår, hvilket ansvar de har, og hvilke interesser de tjener.

Her kan du få overblik over parternes synspunkter og blive bedre rustet til debatten om huseftersyn og tilstandsrapporter i fremtiden.

Formand for Danske Bygningskonsulenter, brancheforening for mindre virksomheder inden for huseftersyn

Direktør i BfBE, Brancheforening for de største virksomheder inden for huseftersyn.

Seniorjurist i Forbrugerrådet Tænk, forening og interesseorganisation for forbrugere