Illustration: Lars Andersen
Nyhedsmedier i Danmark har jævnligt historier om boligkøbere, hvis økonomi og dagligdag bliver ødelagt, fordi deres nye hjem er ubeboeligt eller meget dyrt at reparere. Boligkøbere, der føler sig ladt i stikken af forsikringsselskaberne og af en tilstandsrapport, der ikke omtalte de problemer, de nu står med.
Fagekspert i Videncentret Bolius, Christina Schjervig, siger, at nogle boligkøbere har for høje forventninger til tilstandsrapporten og ejerskifteforsikringen.
– Fordi et hus har en tilstandsrapport, hvor der ikke umiddelbart er noget, der ser kritisk ud, er det ikke det samme, som at huset ikke kan være behæftet med alvorlige problemer. Selvom tilstandsrapporten er udarbejdet korrekt af en grundig bygningssagkyndig, kan der godt være problemer ved et hus, siger Christina Schjervig.
Overvej en rådgiver, når du køber bolig
Hendes indtryk er, at nogle huskøbere læner sig for meget op ad tilstandsrapporten i stedet for selv at være mere grundige og kritiske i deres gennemgang af et hus eller evt. selv at hyre en ekspert til at gennemgå huset.
– Der kan for eksempel være problemer med et gulv, som først opdages, når køberne fjerner gulvtæppet. Hvis de selv forinden har lavet ændringer på huset, kan de risikere, at forsikringsselskabet siger, at de fejl, gulvet har, er skabt af det arbejde, de selv har udført på huset efter købet. Og så har vi balladen, siger Christina Schjervig.
Hun opfordrer til, at man selv er kritisk, selvom det kan være svært, når man står over for et hus, som man måske allerede har forelsket sig i.
– Læg følelserne på hylden, og brug eventuelt de måske 5.000 kroner, det koster at hyre en køberrådgiver, som vil forholde sig grundigt og objektivt til de problemer, der kan være ved huset – og som er vant til at læse tilstandsrapporter og forholde sig kritisk til dem.
Hvordan fungerer en tilstandsrapport?
- Tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten er en del af huseftersynet. Det er en beskikket bygningssagkyndig, der skal gennemgå huset og skrive tilstandsrapporten. Den bygningssagkyndige skriver tilstandsrapporten i et system udarbejdet af Sikkerhedsstyrelsen.
- Sælger skal også bidrage med oplysninger til tilstandsrapporten og elinstallationsrapport. Det er frivilligt, om en boligsælger vil have udarbejdet de to rapporter, men de er forudsætningen for, at sælger og køber kan tegne ejerskifteforsikring.
- I rapporten skal den bygningssagkyndige både notere egentlige skader og tegn på skader samt notere, hvis der mangler bygningsdele, der kan give anledning til skader.
- I de nyeste udgaver af tilstandsrapporter fra 2020 er skader og fejl i bygningen blevet markeret med farvekoder. Koderne skal formidle alvoren af de fejl, der er opdaget ved undersøgelse af bygningen, men farvekoderne fortæller ikke, hvor dyre fejlene vil være at udbedre.
- Mulige skader, som køber selv bør få undersøgt nærmere, er markeret med et spørgsmålstegn. Vælger køber at købe ejendommen, uden at forholdet er undersøgt nærmere, bærer køber selv risikoen.
- Sikkerhedsstyrelsen skal kontrollere kvaliteten af rapporterne. Det sker ved stikprøver, hvor styrelsens medarbejdere undersøger, om tilstandsrapportens beskrivelse af huset og dets installationer er retvisende. Det kaldes teknisk revision og er frivilligt for boligejere at deltage i.
Ejerskifteforsikring er svær at forstå
Også når det kommer til ejerskifteforsikringen, kan der være misforhold mellem boligkøberens forventning til forsikringen og til forsikringsselskabets opfattelse af virkeligheden.
Grundlæggende er ejerskifteforsikringen svær at forstå. Sager med ejerskifteforsikring er typisk både langstrakte og komplekse, og en del boligkøbere tror, at forsikringen dækker mere, end den gør.
– Ejerskifteforsikringen er en forsikring, som forbrugere heldigvis sjældent har brug for, men det betyder også, at de færreste har erfaring med forsikringen. Det kan være oplagt at tro, at forsikringen dækker skader, som ikke var nævnt i tilstandsrapporten, og som man som boligkøber opdager, efter at man har overtaget huset. Men så simpelt kan det slet ikke stilles op, og det er en af grundene til, at mange boligkøbere føler sig forbigået af forsikringsselskaberne, siger Christina Schjervig.
Mange klager over ejerskifteforsikring
Ifølge Ankenævnet for Forsikring var der 300 klager over ejerskifteforsikringer i 2023, og det giver ejerskifteforsikringer den tvivlsomme ære at være den type forsikringer, danskerne klager mest over. Men i de fleste sager gav Ankenævnet forsikringsselskabet medhold.
Hvad er en ejerskifteforsikring?
- Ejerskifteforsikringen dækker de skjulte fejl og mangler, som måtte vise sig på boligen, opstået før huset blev overtaget, men som ikke er beskrevet i tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten. Prisen på en ejerskifteforsikring svinger mellem 10.000 og 35.000 kr.
- Fremviser sælger tilstandsrapport og elinstallationsrapport og tilbyder at betale halvdelen af præmien på en ejerskifteforsikring, har sælger fraskrevet sig sit fremtidige erstatningsansvar, der ellers gælder i 10 år.
- Sælger skal sørge for, at der indhentes tilbud på en ejerskifteforsikring. Køber kan vælge at tegne forsikringen i et andet selskab. Sælger er kun forpligtet til at betale halvdelen af den præmie, sælger selv har fået tilbud på.
Bag tallene gemmer der sig ofte store beløb og mange års frustration for de boligkøbere, der bliver fanget i huse med skjulte fejl. Der mangler sjældent politisk velvilje til at gøre noget ved problemet, når disse sager dukker op i medierne. Men realiteten er, at der ikke sker ret meget på området.
– Uanset om problemet ligger i systemet bag ordningen for huseftersyn, hos forsikringsselskaberne eller hos boligkøberne er realiteten, at både tilstandsrapporter og ejerskifteforsikringen volder mange boligkøbere problemer, og at flere involverede på området mener, at man bør ændre på systemet, siger Christina Schjervig.
Kun få forsikringsselskaber tilbyder ejerskifteforsikring
En af konsekvenserne af de mange ankesager og problemer med ejerskifteforsikringen er, at langt de fleste forsikringsselskaber i Danmark ikke længere tilbyder at tegne ejerskifteforsikringer. Og da forsikringen er vigtig for at både køber og sælger kan have en tryg hushandel, er det problematisk, at forsikringsselskaberne trækker sig fra denne forsikring.
I september 2023 holdt Folketingets boligudvalg en høring, der skulle afklare mulige forbedringer i det danske system for huseftersyn og tilstandsrapporter. Høringen førte ikke til konkrete ændringer. Men der er masser af muligheder for at forbedre den nuværende ordning, mener branchens største aktører. De er langtfra enige, men har hver deres bud på ændringer.
Hvad er problemet med rapporterne?
Videncentret Bolius har spurgt tre interessenter i tilstandsrapporter om, hvor de ser, at det nuværende system rummer problemer.
I Danmark er der to grupper af bygningssagkyndige, der udarbejder tilstandsrapporter. Den ene er store virksomheder organiseret i brancheforeningen BfBE. Den anden er mindre virksomheder eller selvstændige bygningssagkyndige, der er organiseret i Danske Bygningskonsulenter. Deres medlemmer kan også fungere som køberrådgivere. På sidelinjen står forbrugerorganisationen Forbrugerrådet Tænk.
De bygningssagkyndiges rolle er central. Det er dem, der udarbejder tilstandsrapporter. Det er ofte tilstandsrapporten, der giver køberen et indtryk af husets stand og mangler. Og tilstandsrapporten kan blive brugt som argument, når forsikringsselskaber tildeler eller afviser erstatning. Derfor er det afgørende, hvordan de bygningssagkyndiges arbejde foregår, hvilket ansvar de har, og hvilke interesser de tjener.
Her kan du få overblik over parternes synspunkter og blive bedre rustet til debatten om huseftersyn og tilstandsrapporter i fremtiden.
Brian Aabo
Formand for Danske Bygningskonsulenter, brancheforening for mindre virksomheder inden for huseftersyn
Hvad er der galt med den nuværende ordning for huseftersyn, ejerskifteforsikringer og tilstandsrapporter?
I den nuværende ordning er det muligt for ejendomsmæglere at bestille tilstandsrapporter via forsikringsselskaber. 78 procent af alle tilstandsrapporter er bestilt på den måde.
Jeg tror ikke, at alle købere er klar over, at når en tilstandsrapport er bestilt via ejendomsmægleren, så er tilstandsrapporten udarbejdet af en bygningssagkyndig, som er hyret til jobbet af et forsikringsselskab. Det samme forsikringsselskab, som i sidste ende med henvisning til indholdet i tilstandsrapporten kan afvise at udbetale erstatning til køber.
Vi hører fra vores medlemmer, der tidligere har arbejdet for forsikringsselskaberne, at selskaberne vil have de bygningssagkyndige til at anvende 'brede' formuleringer. Måske fordi de så kan afvise at betale erstatning med henvisning til, at problemet allerede var omtalt i tilstandsrapporten, og at køber derfor var bekendt med det.
Hvad bør der efter jeres mening ændres for at løse problemerne? (fx køberrådgivning som i Sverige, ændringer i, hvem der bestiller og udformer tilstandsrapporter, eller andet).
Vi ønsker at få ændret bekendtgørelsen, så sælger kun kan bestille en tilstandsrapport direkte hos en bygningssagkyndig, så det bliver ulovligt for ejendomsmæglere og forsikringsselskaber at bestille tilstandsrapporter. Vi tror, at hussælgerne på den måde vil få mere præcise og retvisende tilstandsrapporter, og huskøberne vil stå stærkere over for forsikringsselskabet i en eventuel sag. De store bygningssagkyndiges usunde afhængighedsforhold af forsikringsselskaberne vil ligeledes blive brudt.
Hvorfor er der ikke sket noget politisk? Er det, fordi den nuværende ordning faktisk fungerer for de fleste?
Alle ved, at problemet eksisterer, så vi håber og tror på, at regeringen snart griber ind.
Et andet problem er, at fordi så mange tilstandsrapporter udføres af få store bygningssagkyndige, handler de store bygningssagkyndige og forsikringsselskaberne mange klagesager af, før de kommer i retten og tilbyder utilfredse købere et forlig, hvis køberne til gengæld ikke ikke sender sagen til ankenævnet eller i retten.
Accepterer køberen forliget, tæller sagen ikke med i statistikken over klager til ankenævnet.
Selvom køberne måske ville vinde sagen og få erstatning, er der nogle købere, som accepterer et lavere beløb for at undgå en opslidende og dyr retssag.
Fjernes muligheden for at bestille tilstandsrapporter gennem forsikringsselskaberne, kommer køberne til at stå stærkere.
Bjørn B. Christiansen
Direktør i BfBE, Brancheforening for de største virksomheder inden for huseftersyn.
Hvad er der galt med den nuværende ordning for huseftersyn, ejerskifteforsikringer og tilstandsrapporter?
Der er p.t. for få forsikringsselskaber i markedet (for ejerskifteforsikringer red.) Reelt er der 2-3 udbydere af ejerskifteforsikringer.
Der er et ustabilt kontrolsystem. Der er alt for få kontroller, især på elområdet, og det er lidt tilfældigt, hvad der kommer ud af det. Nogle kontrollanter finder aldrig fejl, andre kasserer i nogle år to ud af tre elrapporter.
Ingen får nytte af de data, der opsamles om ordningen, fordi Sikkerhedsstyrelsen i 2020 traf beslutning om at opbygge sit eget it-system på trods af kraftige advarsler fra branchen. Systemet blev både dyrt og dårligt, og i dag står vi i realiteten med nul erfaringsopsamling om de over 80.000 huse, der hvert år undersøges.
Hvad bør der efter jeres mening ændres for at løse problemerne? (fx køberrådgivning som i Sverige, ændringer i, hvem der bestiller og udformer tilstandsrapporter, eller andet).
Den personlige beskikkelsesordning gør, at forbrugerne hænger på en risiko i forhold til den enkelte bygningssagkyndige, fordi ordningen betyder, at det er den sagkyndige, der er ansvarlig, og ikke virksomheden. Derfor bør ordningen ændres. Der skal i stedet indføres virksomhedsansvar, således som det gælder for alle andre ordninger inden for byggeriet: el, vvs, kloak osv.
Ordningen er indført for 30 år siden, da verden så anderledes ud, og det haster med at få den moderniseret.
Hvorfor er der ikke sket noget politisk? Er det, fordi den nuværende ordning faktisk fungerer for de fleste?
Nej, det er, som om den brændende platform ikke er til stede. Men man burde straks få løst problemerne med, at der er for få forsikringsselskaber og problemet med den personlige beskikkelsesordning. Dette er kritisk for ordningen. Alt andet kan godt vente, eller det løses nok med tiden.
Jakob Steenstrup
Seniorjurist i Forbrugerrådet Tænk, forening og interesseorganisation for forbrugere
Hvad er der galt med den nuværende ordning for huseftersyn, ejerskifteforsikringer og tilstandsrapporter?
Der er tale om et meget komplekst område, blandt andet fordi så mange aktører er involveret i huseftersynsordningen, og der samtidig er en svær balancegang mellem hensynet til og ansvarsfordelingen mellem køber og sælger. Hertil kommer en selvstændig udfordring med, at stadig flere forsikringsselskaber helt trækker sig fra markedet, så vi nærmer os monopol på området.
Der opstår for mange tvister, hvilket blandt andet skyldes, at der er uklarheder om betydningen af tilstandsrapporternes oplysninger og rækkevidden af forsikringsdækning, og der er tillige uhensigtsmæssige fortolkningsmuligheder i lovgivningen. Generelt set er der en tung bevisbyrde for forbrugerne i tvister, og sagerne trækker i langdrag. Det kan være kan være opslidende for forbrugerne.
Hvad bør der efter jeres mening ændres for at løse problemerne? (fx køberrådgivning som i Sverige, ændringer i, hvem der bestiller og udformer tilstandsrapporter, eller andet).
Klarheden og gennemskueligheden i ordningen – især for købere og sælgere – skal øges. Skal ordningen med huseftersyn ændres, bør det efter vores opfattelse også være med fokus på endnu større sikkerhed for uvildighed end i dag.
For eksempel en mere tilfældighedspræget model, hvor den sagkyndige bringes i spil ud fra en fælles database inden for en given radius. Derudover bør det overvejes, om der skal være et særligt fokus på fugt og skimmel, som ofte volder problemer.
Hvorfor er der ikke sket noget politisk? Er det, fordi den nuværende ordning faktisk fungerer for de fleste?
Det er vanskeligt at komme med et hurtigt og simpelt forslag, der imødekommer alle udfordringer, og ændres der et komma et sted, har det hurtigt afsmittende effekt på noget andet.
Af samme årsager er det vores anbefaling og opfordring, at man fra politisk side nedsætter en arbejdsgruppe med relevante interessenter, der kan diskutere og komme med bud på en samlet revision og forbedring af ordningen, som så kan danne grundlag for potentielle forslag til lovændringer.
Det er ikke et ønske om at åbne Pandoras æske og iværksætte en årelang proces, men vi tror ikke på, at små og hurtige justeringer er nok til for alvor at komme udfordringerne på området til livs.
