Ejerskifteforsikringen er for svær at forstå

• Som udgangspunkt har sælger ansvar for husets stand i 10 år efter salget, men med en tilstandsrapport og en elinstallationsrapport samt et tilbud om ejerskifteforsikring kan man blive fritaget fra ansvaret.
• Ejerskifteforsikringen skal beskytte køber og sælger i en ejendomshandel mod økonomiske overraskelser, og den dækker skjulte fejl og mangler.
• Det er frivilligt som køber at tegne en ejerskifteforsikring. 
• Typisk koster en ejerskifteforsikring mellem 15.000 og 35.000 kr., alt efter om det er en standard 5-årig eller en udvidet 10-årig med større dækning.
• Sælger skal betale halvdelen af ejerskifte­forsikringens præmie. Hvis køber ønsker en dyrere forsikring end den, som sælger har indhentet tilbud på, skal køber dog selv betale resten.

Hvad dækker ejerskifteforsikringen?

Forbrugerøkonom Ida Marie Moesby fra Nordea er enig i, at ejerskifteforsikringen er en svær størrelse at forstå, og hun uddyber, hvorfor forbrugere og forsikringsselskaber ofte går fejl af hinanden.

– Vi er som forbrugere vant til forsikringer, hvor dækningen er meget konkret – og som træder i kraft, hvis der opstår en bestemt skade eller situation. For eksempel indboforsikringen, der dækker et cykeltyveri op til en vis værdi.

– Ejerskifteforsikringen er anderledes, for der forsikrer man sig mod noget, som allerede er en skade – men som man endnu ikke er klar over er sket. Når man så opdager skaden, er man kun dækket i bestemte tilfælde, og hvis en række forudsætninger er til stede. Det kan være svært at bevise, om skaden er opstået før eller efter overtagelse, eller skyldes forhold, der var til stede ved overtagelsen, og som man ikke kunne forvente ved netop den type bolig. Det er i sagens natur temmelig ukonkret, og her opstår alle tvivlsspørgsmålene, siger hun og uddyber.

...og hvad dækker den ikke?

– Først og fremmest er mange ikke klar over, at ejerskifteforsikringen ikke dækker de fejl og mangler, som er omtalt i boligens tilstandsrapport og elinstallationsrapport. Samtidig dækker forsikringen heller ikke de skader, som skyldes datidens byggeskik, eller som er forventeligt af et hus af en bestemt alder. For eksempel dårlig isolering, der giver fugt i kælderen – det burde man vide eller forvente, når man køber et hus fra en bestemt periode.

– Den dækker heller ikke udvendige forhold, fx hvis huset er fugtigt, fordi der ikke er lagt ordentligt dræn omkring husets sokkel. Alle de her forudsætninger kan være meget vanskelige at forstå, når man bare er en almindelig forbruger uden byggeteknisk indsigt.

– Lad os tage det eksempel, at der i tilstandsrapporten er nævnt et problem med en del af taget. Er det det samme som, at du som boligkøber burde kunne forudse andre problemer med hele taget, og er der i det hele taget sammenhæng mellem det oplyste og de aktuelle problemer? Hvad var byggekravene, dengang huset blev bygget – er de årsag til den nuværende skade, eller skyldes det andre forhold? Er skaden såkaldt nævneværdig, og er en given funktion væsentlig nedsat? Det kan der jo være mange meninger om, siger han og fortsætter:

- De vanskelige sager er ofte dem, hvor det er noget, som er vanskeligt at tage at føle på – for eksempel fugt og skimmel. For hvad er omfanget af fugten, hvad var forventeligt i et hus fra den tid, hvad er årsagen, hvor grelt er det osv.? Sagerne kan trække i langdrag, sagkyndige rapporter kan sige noget forskelligt, og det kan potentielt blive rigtig dyrt. 

Kun tre ud af ti får erstatning fra ejerskifteforsikring

Hos forsikringsselskabernes brancheorganisation Forsikring & Pension er underdirektør Pia Holm Steffensen enig i, at den nuværende ejerskifteforsikring ikke fungerer ordentligt.

– Tal fra vores medlemmer viser, at kun i tre ud af ti tilfælde får kunderne erstatning i sager om ejerskifteforsikring, hvorimod tallet er oppe på syv-otte ud af ti tilfælde, når det kommer til husforsikring. Det tyder jo på et gab mellem kundernes forventninger og det, de rent faktisk får. Den utilfredshed har fået mange selskaber til at stoppe med at tilbyde produktet af rent forretningsmæssige årsager. Hvor der i midt-90’erne var omkring 30 aktører, er der nu kun en håndfuld tilbage, siger hun og fortsætter:

– Så kan man sige: Kan selskaberne ikke bare blive bedre til at beskrive, hvad man får i sin ejerskifteforsikring, så huskøberne er bedre klædt på? Her er udfordringen, at forsikringsbetingelserne for ejerskifteforsikring er baseret på en bekendtgørelse fra Justitsministeriet. De er meget juridiske og finurlige, fordi forsikringen skulle overtage en del af det ansvar, som tidligere var domstolsbestemt i mangelsagerne. Det har gjort, at begreberne er meget ela­stiske, da domstolene i sin tid skulle have mulighed for at vurdere den enkelte sag.

Få rådgiver med, når du køber bolig

I en konkret sag, hvor Ankenævnet for Forsikring har truffet afgørelse i november 2023, har huskøber blandt andet ønsket at få dækket skader på kloakering og vandindtrængning af sit forsikringsselskab. Selskabet tilbyder et forlig, men sagen går i Ankenævnet for Forsikring.

– Da vi overtager huset, opdages der flere skader på kloakeringen, som gør, at meget af gulvet skal op, og kloakeringen skal laves, hvilket ikke gør huset beboeligt før knap et år senere. Ved klargøring til indflytning opdages der vandindtrængning i loftet i tilbygningen, som vi selvfølgelig kontakter forsikringen om, da vi opdager skaden. De afslår dog i første omgang og mener, at skaden ikke har været der fra overtagelsesdatoen, samt at vandet trænger igennem murstenene og løber på bagsiden, da det kun er under de rette vejrforhold, at der kommer vand ind, skriver huskøberen i sin klage til nævnet.

Ankenævnet for Forsikring giver ikke klager medhold og skriver blandt andet i begrundelsen:

– Efter en gennemgang af sagen – herunder fotos − finder nævnet, at klageren ikke har bevist, at han har krav på yderligere erstatning fra selskabet. Nævnet har blandt andet lagt vægt på, at klageren og selskabet har indgået en aftale om, at selskabet udbetaler 9.375 kroner i erstatning svarende til halvdelen af entreprenørens første udbedringstilbud på 19.750 kroner, der angik udskiftning af den utætte taghætte med en tagplade, udskiftning af lofter og udskiftning af tapet inkl. maling. Aftalen blev indgået, blandt andet henset til, at det er usikkert, om utæthederne – der har givet vandindtrængning – var til stede på overtagelsestidspunktet. 

Kilde: Ankenævnet for Forsikring

Så er det gode spørgsmål: Hvis ejerskifteforsikringen i sin nuværende form er så dårlig, hvad skal du så stille op som huskøber? Skal du stadig tegne forsikringen, eller er det bedre bare at spare den ikke uanseelige udgift væk?

Det har Jakob Steenstrup fra Forbrugerrådet Tænk et bud på: 

– I dag er vores råd at få sin egen rådgiver med ud og kigge på ejendommen forud for et køb – det kan for eksempel være en byggesagkyndig. En bolighandel er typisk den største handel i ens liv, så det er godt givet ud. Hvor tilstandsrapporten kun handler om skader i forhold til ejerskifteforsikringen og huse i en lignende alder, går ens egen rådgiver et spadestik dybere og kan kigge meget grundigere på bygningen og også tage højde for dine specifikke ønsker. Du får dermed en mere indgående viden om boligens stand, og hvad du fx kan forvente af fremtidigt vedligehold. Derefter kan du måske bedre gøre op med dig selv, om du vil tegne en ejerskifteforsikring eller ej. Men som sagt, synes vi i udgangspunktet, at det er en god ordning, siger Jakob Steenstrup.

Lav en sammenligning af ejerskifteforsikringer før du vælger

Hos Nordea er rådet fra Forbrugerøkonom Ida Marie Moesby også at gøre sit forarbejde grundigt, inden du vælger en eventuel ejerskifteforsikring.

– Tanken bag ejerskifteforsikringen er god, men fordi der ofte opstår tvister, er det svært at svare på, om du bør tegne en ejerskifteforsikring eller ej. Det handler jo i virkeligheden om, hvor risikovillig du er. Forsikringen koster typisk mellem 15.000 og 35.000 kr., og det er jo ingenting, hvis du får en skade på en halv million kroner. Omvendt kan du risikere, at forsikringen ikke dækker, hvis du opdager en skjult skade, og så er det måske ikke pengene værd. Så jeg ville få rådgivning om huset af en byggesagkyndig, inden jeg bestemte mig. Det er også værd at sammenligne de enkelte selskaber i forhold til priser og dækning. Bed om at få det så konkret som muligt.

Politikerne skal på banen

Det er rådene til huskøbere lige nu og her, men står det til både Forbrugerrådet Tænk og forsikringsbranchen skal der ske radikale ændringer med ejerskifteforsikringen i fremtiden.

– Der er en række ting, der kan gøres bedre. Forsikringsproduktet skal gøres mere klart, så kunderne bedre ved, hvad de går ind til. Der skal også flere aktører ind på markedet, så der kommer en bedre konkurrence, og så ønsker vi os bedre dækning i forhold til eksempelvis fugt- og skimmelsager.

– Men der er ikke én løsning, man bare kan etablere fra den ene dag til den anden – det fortjener en grundig gennemgang. Derfor opfordrer vi til, at man fra politisk side etablerer en arbejdsgruppe med relevante interessenter, der kan arbejde med og vurdere konsekvenser ved forskellige ændringer, løsninger til et revideret system, og hvad en vej frem kunne være, siger Jakob Steenstrup fra Forbrugerrådet Tænk.

Gør det tydeligere, hvornår forsikringen (ikke) dækker

Underdirektør Pia Holm Steffensen fra Forsikring & Pension ser også flere håndtag at skrue på. 

– Vi kunne godt tænke os en stærkere sammenhæng mellem tilstandsrapport, ejerskifteforsikring og den forventede købers brug af huset. Det vigtige er altså, at den potentielle huskøber har et bedre overblik over, hvad det er for et hus, hvad ejerskifteforsikringen dækker og ikke dækker, og om man har råd til at imødekomme eventuelle økonomiske ubekendte, hvis der er en skade, som ikke er dækket af forsikringen. Det betyder samtidig en bedre rådgivning af køberne på forhånd, så de er bedre klædt på. Måske skal købere og den byggesagkyndige bag tilstandsrapporten have mulighed for at kommunikere sammen på en eller anden måde, siger hun og slutter:

– Derudover skal der være mere tydelighed i, hvordan man er dækket – man kan fx skele til andre typer af forsikringer, hvor man arbejder med et dækningsskema med rød, gul og grøn, alt efter hvordan man er dækket. Men det kræver, at bekendtgørelsen bag forsikringsbetingelserne bliver ændret. Branchen vil gerne tilbyde noget andet, men det kræver også handling fra politisk side, og her er der desværre træghed. Vi forstår ikke, at politikerne ikke melder klart ud, at der er brug for en ændret forsikring.