Konverteringsbølge er under opsejling – nu kan du få 3,5-procentslån både med og uden afdrag

• For de fleste boligejere med fastforrentede lån er en omlægning aktuel, når renten igennem en periode er faldet. 
• Den grundlæggende idé i en nedkonvertering er at erstatte dit nuværende lån med et nyt lån med en lavere rente. Dermed betaler du færre penge i renter, og din samlede nettoydelse på lånet falder.
• Som tommelfingerregel skal kuponrenten helst være faldet med mindst 1,5 procentpoint (kuponrente er obligationens pålydende rente), før en nedkonvertering bør overvejes.
• Desuden bør du have en restgæld på minimum 1 million kr., og der skal helst være en restløbetid på 10 år eller mere.
• Kursen på det nye lån, du optager, skal helst være så tæt på 100 som muligt – og som minimum på over 95, da du ellers får et for stort kurstab.

Få banken til at regne på en omlægning

En såkaldt nedkonvertering går kort fortalt ud på, at man lægger lånet om til et nyt fastforrentet lån med en lavere rente. På den måde får man en lavere ydelse på lånet. Ulempen er, at restgælden stiger.

Der er nemlig en del omkostninger forbundet med en låneomlægning, ligesom man typisk får et kurstab. Derfor skal tidspunktet være det helt rigtige, før man kaster sig ud i denne disciplin.

Søren Verup, seniorrådgiver i Beierholm Finansiel Rådgivning, opfordrer til, at boligejere, der overvejer en nedkonvertering, kontakter deres bank og får en beregning.

– Der skal være en besparelse på ydelsen, der står mål med omkostningerne, siger han og understreger, at lånet skal have en vis størrelse – og på mindst 1 million kr. – før det er en fordel.

Ifølge Lise Nytoft Bergmann, boligøkonom i Nordea Kredit, bør man først omlægge sit lån, hvis man enten tror, at renten har nået bunden, eller hvis gevinsten er så stor, at det ikke giver mening at vente længere af frygt for at misse chancen. 

– Hvis renten stiger igen, kan muligheden for at konvertere nemlig gå tabt, siger hun.

Så meget kan man spare ved en nedkonvertering

Boligøkonomen har regnet på, hvordan økonomien ser ud, hvis man omlægger et lån på en million kr. med afdrag og en rente på 5 procent til et 3,5-procentslån med afdrag. 

Efter skat opnår man en månedlig besparelse på 280 kr. Samtidig afdrager man 460 kr. mere om måneden. 

– Ulempen er, at restgælden stiger med 42.000 kr. som følge af kurstab og omkostninger. Det er derfor vigtigt, at man har planer om at blive boende så længe, at den akkumulerede gevinst er stor nok til at opveje stigningen i restgælden, forklarer hun.

I det konkrete eksempel vil boligejeren være bedre stillet med 3,5-procentslånet i løbet af knapt 5 år, hvilket også kaldes break even.

Kilde: Nordea Kredit

Størrelsen på konverteringsbølgen afhænger af renteudviklingen

Hun vurderer, at der i alt er realkreditlån for omkring 200 milliarder kr. med en rente på 5 procent eller derover.

Hvor mange af disse boligejere, der vælger at trykke på konverteringsknappen frem mod næste opsigelsesfrist ultimo januar 2025, kommer til at afhænge af den kommende tids renteudvikling, understreger Lise Nytoft Bergmann.

– Hvis renten holder sig på det nuværende niveau eller falder en lille smule yderligere, tror jeg, at vi kommer til at se en forholdsvist stor konverteringsbølge, siger hun.

Der er dog mange boligejere, som venter med at konvertere til sidste øjeblik.

– Det er ikke altid en god idé, men det er sådan, det plejer at være. 

Et fastforrentet realkreditlån kan opsiges til kurs 100 fire gange om året. Opsigelsesfristen er derfor kun relevant, hvis kursen på obligationen bag lånet er over 100, hvilket typisk vil være tilfældet i forbindelse med en nedkonvertering. 

Og der kan være en del at spare ved at benytte sig af fristen, da man slipper for at betale differencerenter.

• Ved en opkonvertering skifter man et fastforrentet realkreditlån med en lav rente ud med et lån med en højere rente. 
• Fidusen er, at man kan nedbringe sin restgæld. Når renten stiger, falder kursen på obligationerne bag lånet. 
• Det betyder, at du kan indfri obligationerne til en lavere kurs, end da du optog lånet.
• Hvis kursen fx er 80, skal du kun betale 80 kroner tilbage for hver 100 kroner, du har lånt. 
• Ved et lån på 1 million kr. svarer det rundt regnet til, at du kan købe obligationerne bag lånet tilbage for 800.000 kr. Du får altså det, der kaldes en kursgevinst på 200.000 kr.
• Ulempen er, at du skal betale en højere ydelse på det nye lån. Desuden kan du ikke være sikker på, at renten falder igen. 
• Hele øvelsen giver kun mening, hvis du kan nedkonvertere igen, inden den højere ydelse har spist hele kursgevinsten. For jo længere tid der går, før renten falder igen, jo dårligere en forretning har det været.
• Derfor er opkonverteringer også for de mere spekulative boligejere, som godt tør gamble med deres boligøkonomi.

Realkreditselskaberne har åbnet for 3,5 procents-lån med og uden afdrag

Det 30-årige realkreditlån med afdrag og en fast rente på 3,5 procent åbnede i begyndelsen af oktober, men det er først nu, at varianten med 10 års afdragsfrihed også kommer på banen.

Det skyldes, at 4-procentslånet med 10 års afdragsfrihed i øjeblikket ligger og svinger omkring 100.

Når kursen på et fastforrentet realkreditlån kommer over 100, lukker det for udstedelse. Den situation har realkreditselskaberne forberedt sig på ved at have et 3,5 procents-lån med 10 års afdragsfrihed klar i kulissen.

Rente skal falde mindst 1,5 procentpoint før nedkonvertering

Som tommelfingerregel siger man, at renten helst skal være faldet mindst 1,5 procentpoint, før man bør overveje en nedkonvertering.

Muligheden for at få fingrene i et fastforrentet 3,5 procents-lån med eller uden afdrag kan derfor lyde tillokkende for mange af de boligejere, der i 2022 eller 2023 opkonverterede fra et lån med en rente på mellem 0,5 procent og 1,5 procent til en rente på 5 procent eller 6 procent.

Men det er også interessant for alle dem, der fx i forbindelse med et boligkøb har optaget et fastforrentet lån, mens renten var 5 eller 6 procent.

Vær opmærksom på kurstabet ved en omlægning til 3,5 procents-lån

Boligejere, som overvejer en nedkonvertering til et 3,5-procentslån med eller uden afdrag, skal være opmærksomme på kursen på lånet.

– Når man går ned i rente, gælder det om at optage lånet, når kursen er så tæt på 100 som muligt, forklarer Martin Riedel, som er direktør i Howden Realkredit, der yder uvildig rådgivning.

Kurstabet er forskellen mellem, hvad man låner, og hvad man får udbetalt. Hvis kursen fx er 98, svarer det til, at man får udbetalt 98 kr. for hver 100 kr., man låner.

Den laveste rente er derfor ikke altid det bedste valg. Hvis man fx kan få et 4-procentslån med 10 års afdragsfrihed til kurs 99 eller bedre, kan det sandsynligvis bedre betale sig at vælge det frem for et 3,5-procentslån med 10 års afdragsfrihed til kurs 96. 

– For jo lavere kursen er, desto mere stiger ens restgæld, når man foretager en nedkonvertering, siger realkrediteksperten.

Kurstabet kommer oven i de rene omkostninger ved en omlægning, som typisk løber op i cirka 25.000 kr., forklarer han.

– Det hele skal tjenes hjem i form af en lavere ydelse eller højere afdrag. Jo større kurstab, jo længere tid tager det, før det er tjent hjem, siger Martin Riedel.

Bør man nedkonvertere nu eller vente på yderligere rentefald?

Totalkredit forventer, at det det nye 3,5-procentslån med 10 års afdragsfrihed bliver tilgængeligt 16. december. Når et nyt lån åbner, ligger kursen ofte nede omkring 96. Så til en begyndelse vil lånet nok ikke være så attraktivt.

Men kursen på 3,5-procentslånet i varianten med afdrag er i begyndelsen af december 2024 oppe omkring 98.

– Det er netop, når kursen er så god eller bedre, at boligejere med fastforrentede lån plejer at begynde at få øget interesse for at lægge deres lån om med højere rente til et nyt lån med lavere rente. Vi forventer, at 1 ud af 3 vil konvertere deres 5-procentslån, hvis kurserne forbliver, hvor de er nu, oplyser Sune Malthe-Thagaard.

Det store spørgsmål er, om de konverteringslystne boligejere skal slå til nu eller vente og se, om kursen på 3,5-procentslånet både med og uden afdrag kommer endnu højere op?

– Mange siger 98, men det anbefaler vi ikke. Vi skal op og have omkring kurs 99. Vi er generelt ret kræsne med kurser, fordi vi gerne vil have, at det hænger sammen for kunderne i sidste ende, siger Martin Riedel.

Derfor advarer den uafhængige rådgiver også mod, at man bare hopper med på vognen, hvis banken kommer med en opfordring om at få nedkonverteret nu.

– Det er altid klogt at få kigget på sine muligheder, men man skal ikke hoppe med på, at nu er det nu. Bankerne kunne godt have en vis interesse i at få fyldt op i de her obligationsserier og anbefale et 3,5 procents-lån. Men det er altså ikke sikkert, at det er det bedste at gøre, siger Martin Riedel.

Ifølge Søren Verup er det umuligt at sige, om man skal slå til nu eller vente.

– Det kan ikke udelukkes, at det i løbet af det kommende år bliver endnu mere fordelagtigt at nedkonvertere, hvis den lange rente falder yderligere. Men renteforudsigelser er svære, og en opblussen af inflation vil betyde rentestigninger, hvilket heller ikke kan udelukkes, forklarer han.

Derfor må det være en personlig overvejelse af fordele og ulemper og omkostninger. 

– Vi så, da renten steg, at nogle opkonverterede flere gange og dermed betalte omkostninger hver gang, siger seniorrådgiveren.