Omlægger du et 400.000 kr. stort lån med en kuponrente på 4 procent og en restløbetid på 25 år til et nyt 20-årigt lån, kan du over hele lånets løbetid spare ca. 100.000 kr. efter skat i renter. Den månedlige ekstra-ydelse efter skat det første år udgør 180 kr. mens omkostningerne vil være hentet hjem efter ca. 34 måneder. Foto: Torben Klint

Går du efter at få høvlet din fastforrentede realkreditgæld af i en fart for på sigt at opnå større økonomisk frihed, er der rigtig gode muligheder i øjeblikket (maj 2019). Årsagen er, at renten på et fastforrentet realkreditlån er faldet kraftigt over de seneste år, hvilket åbner op for en omlægning af det eksisterende lån. 

Er realkreditlånet ikke særlig stort, og er renteforskellen mellem det gamle og det nye lån relativt lille, vil gevinsten ved en låneomlægning være begrænset. Men skruer du ned for løbetiden - det antal år lånet strækker sig over - på det nye, fastforrentede lån, får du til gengæld langt mere attraktive renter på det nye lån og kan spare masser af penge mod at betale lidt mere om måneden.

Eksempelvis får du et 15-årigt fastforrentet lån med en kuponrente på 0,5 procent. Efter indregning af kurstabet på ca. to kurspoint, løber den effektive rente op i ca. 0,7 procent.

Spar 151.000 kr. på forkortet løbetid

Har du eksempelvis endnu ikke fået omlagt dit fastforrentede 3,5 procent realkreditlån med en restløbetid på 23 år, og skruer dig ned i et 15-årigt fastforrentet lån, ligger der en besparelse på 151.180 kr. efter skat og venter. Til gengæld stiger den månedlige nettoydelse med 741 kr. til 3.152 kr. 

Besparelsen er beregnet over hele lånets løbetid efter skat og er gældende for et lån med en restgæld på 500.000 kr. Og så er du altså færdig med at betale af på lånet efter 15 år frem for 23 år.

Spar også ved at omlægge 2 procent lån

Men også lånomlægninger, der ellers ikke kan betale sig, da omkostningerne vægter for tungt, og rentebesparelsen er for lille, får nyt liv ved en forkortelse af løbetiden.  

Den samlede gevinst ved omlægning af et 2 procent lån med en restløbetid på 27 år løber således op i 74.807 kr. ved omlægning til et 15-årigt lån med en kuponrente på 0,5 procent.

LÆS OGSÅ: Her er alt, du skal vide om omlægning af realkreditlån

Overvej en skrå konvertering 

Ønsker du for alvor at sætte turbo på nedbringelse af din gæld, og dermed også på din opsparing, kan du overveje en såkaldt ’skrå omlægning’.

Ved en skrå omlægning bytter du det fastforrentede lån ud med et variabelt forrentet lån, hvorefter renteudgiften inkl. bidrag falder markant. Til gengæld må du leve med risikoen for, at omlægningen bliver til en dårlig forretning, hvis renten skulle stige.

Overvej et boligbanklån

På den anden side er gevinsten stor, hvis renten ikke stiger. Med udgangspunkt i et fastforrentet 3,5 procent-lån med en restløbetid på 23 år, ligger der en besparelse på 182.345 kr. ved ombytning til et nyt boligbanklån med en rente på 0,7 procent.

Landets tre største banker tilbyder sine kunder et almindeligt banklån, som ligger i direkte konkurrence med realkreditlån. Renten ligger på nogenlunde samme niveau som et tilsvarende realkreditlån, og ofte er lånet mere fleksibelt skruet sammen.

Omkostninger hentes hjem efter 2-3 år

Eksisterende lån til omlægning

Restgæld

500.000

400.000

300.000

200.000

Kuponrente

3,5

25

19

16

Restløbetid

29

25

19

16

Nyt lån: Besparelse efter skat over hele lånets løbetid

1,5 pct. 20 år

135.946

100.132

61.614

23.431

1,0 pct. 15 år

172.268

129.303

83.635

38.301

0,5 pct. 10 år

197.948

150.326

99.204

48.814

Nyt lån: Forskel i første års månedlige nettoydelse

1,5 pct. 20 år

498

180

-232

-298

1,0 pct. 15 år

1.163

714

171

-26

0,5 pct. 10 år

2.547

1.823

1.010

541

Nyt lån: Tilbagebetalingstid af omkostninger og kurstab - antal måneder

1,5 pct. 20 år

38

34

28

36

1,0 pct. 15 år

28

26

22

29

0,5 pct. 10 år

21

20

19

24

Kilde: Beregninger fra Jørgen Munksgaard Rasmussen, Videncentret Bolius’ fagekspert i boligøkonomi, kurser pr. 26/4-17

Omkostninger i form af gebyrer og kurstab sluger en del af gevinsten de første år, men har du tænkt dig at blive boende i ejendommen i mere end tre år, er der generelt set gode muligheder for en pæn besparelse, påpeger Jørgen Munksgaard Rasmussen.

- Tricket ved en omlægning af de små lån er, at renten falder i takt med løbetiden. Med et 30-årigt lån betaler du en relativ høj rente og får som modydelse en fast rente de næste 30 år. Efter eksempelvis 15 år, betaler du stadig en rente, der er baseret på 30 års fast rente og derfor er relativ høj. Derfor ligger der en fordel i at skrue ned for løbetiden på det nye lån og dermed også opnå en lavere rente, forklarer Jørgen Munksgaard Rasmussen.

Fx kan du i dag få et fastforrentet 10-årigt lån til en nominel rente på 0,5 procent, langt mindre end den rente på mindst 3,5 procent, som mange boligejere stadig betaler.

Spar penge på konvertering af lån ned til 200.000 kroner

Selv for helt små realkreditlån ned til 200.000 kr. med en restløbetid på 16 år, er der penge at hente ved at konvertere til et realkreditlån med kortere løbetid og lavere rente.

- Mine beregninger viser, at der kan være pæne besparelser at hente selv for boligejere med fastforrentede lån på helt ned til 200.000 kr. Forklaringen er, at du opnår en markant lavere rente og betaler lånet af over en kortere periode, hvilket I begge tilfælde resulterer i lavere renteudgifter, siger han.

Som eksempel peger han på omlægning af et 200.000 kr. stort 5 procent-lån med en restløbetid på 16 år. Ved omlægning til et nyt 10-årigt lån med en kuponrente på 0,5 procent, stiger den månedlige nettoydelse det første år med 541 kr. Men da lånet betales af over en kortere periode, giver det færre renteudgifter, hvilket set over hele lånets løbetid giver en besparelse efter skat på 49.000 kr.

LÆS OGSÅ: Realkreditlån - hvilke typer er der?