Sådan håndterer du konflikter i dit byggeprojekt

Hvad er mediation?

Mediation er, kort fortalt, en metode, hvor en tredjepart hjælper to parter med at løse deres konflikt. Meditation tilfører forhandlingerne en upartisk og neutral person med ekspertviden, som ikke vejleder om udfald eller fremsætter forligsforslag.

Det er vigtigt at vide, at mediering ikke er det samme som mægling, selvom det minder meget om det. Mens en mæglers opgave er at forhandle mellem to stridende parter og evt. udarbejde et udkast til et forlig, er mediatorens rolle at sørge for at få skabt det rette rum og give de rette værktøjer til, at parterne selv finder frem til en løsning. Mediation er derfor nærmere ”hjælp til selvhjælp” i modsætning til mægling, hvor en mægler typisk vil gå ind og fremsætte konkrete forligsforslag.

Mediation kan i princippet anvendes til at løse konflikter mellem alle mulige uenige parter. Også hvis du og din nabo har brug for hjælp til at få løst en konflikt. I forbindelse med tvister i byggesager vil du som boligejer typisk kunne bruge mediation, hvis du rager uklar med en entreprenør, håndværker, arkitekt eller anden form for rådgiver. 

Mediation er ofte første skridt i at få løst en konflikt, der ellers vil kunne eskalere og dermed blive alvorlig. Alvorlige konflikter slider ikke kun på samarbejdet, men kan udvikle sig til at blive tidskrævende og i sidste ende dyre for begge parter.

Mediation i byggebranchen 

Indenfor byggebranchen er det ikke unormalt, at der opstår konflikter. Desværre opstår konflikter oftest, imens byggeprojektet pågår. En byggeproces er ofte en kompliceret størrelse, og derfor er risiko for, at der opstår uenigheder.

Ofte bunder uenigheder i, at der i starten af processen ikke har været en ordentlig forventningsafstemning. Men konflikter kan også opstå, hvis der undervejs i processen opstår uenighed om arbejdets omfang, kvaliteten af arbejdet, eller hvis tidsplanen skrider. Det er vigtigt, at man som bygherre bliver klædt godt på især til større og mere kompliceret projektet. Et veludarbejdet projektmateriale med tegninger og beskrivelser af det, som skal bygges, kan være forebyggende for uenigheder, der kan opstå undervejs i byggeprocessen.

Er der tale om en større byggesag, fx hvis du er ved at få opført et nyt hus, kan det være svært at stoppe byggeriet. I sådanne situationer vil der opstå et akut behov for at få samarbejdet på rette køl igen, hvis du vil undgå, at projektet løber af sporet.

I private byggesager er det heller ikke ualmindeligt, at der er følelser involveret. Måske har du fået anbefalet en arkitekt eller håndværker af en nabo eller et familiemedlem, og lever denne ikke op til forventningerne, kan konflikten også risikere at sætte naboskabet eller familielivet på en prøve.

I Danmark har man ikke hidtil haft en stærk tradition for at anvende mediation til at afhjælpe tvister indenfor byggeri. Det er der dog ved at blive lavet om på, eftersom en del af de større aktører i byggebranchen, herunder Arkitektforeningen, Dansk Byggeri og Voldgiftsnævnet har sat fokus på mediation og arbejder aktivt for, at det bliver mere udbredt for at undgå, at sagerne ender i retten. 

Ved at indgå i mediation vil mange konflikter kunne løses, inden de eskalerer og ender i fx voldgiftsretten eller med et civilt søgsmål, da parterne får mulighed for at fremlægge deres synspunkter og lytte til hinanden for på den måde få en forståelse for hinanden. Derudover får parterne konkrete værktøjer, de kan bruge til at fremme samarbejdet. 

• Hvert år modtager Voldgiftsnævnet 250-300 voldgiftssager samt 300 sager vedrørende syn og skøn. Derudover stiller de skønsmænd i forslag til omkring 1000 sager ved civile domstole årligt. Der er over 25 mediation- og mæglingssager om året. 
• Arkitektforeningens rets- og responsudvalg får omkring 10-12 sager ind årligt, hvor der er opstået konflikt mellem boligejere og arkitekter. 
• Danske virksomheder bruger op mod 20 mia. kroner årligt på at håndtere konflikter, bl.a. via det juridiske system. Det svarer til 8,2 procent af virksomhedernes resultat efter skat årligt. 
• Det er ikke ualmindeligt, at en retssag tager 2 år. 

Kilder: Voldgiftsnævnet, Dansk Byggeri og Arkitektforeningen

Hvordan foregår mediation? 

Mediation foregår ofte ved, at de stridende parter mødes sammen med mediatoren en til flere gange. Forud for mødet har mediatoren modtaget oplysninger om parterne og sagens karakter, så vedkommende kan forberede sig. 

På mødet er mediatorens rolle at sikre en god dialog og ligeledes at begge parter får mulighed for at fremlægge sine synspunkter på en ordentlig måde. Mediatoren giver konkrete værktøjer til, hvordan de uenige parter kan mødes og tale sammen, så de i fællesskab kan finde løsninger. 

Nogle gange er der behov for mere end et møde, men ofte vil et enkelt møde løsne op for konflikten.

Mediator er en neutral person, der hverken har interesse i at tilgodese den ene eller anden part. Typisk er det en person med en juridisk baggrund, men der findes også en række mediatorer med en byggeteknisk baggrund, fx rådgiver eller håndværker.

Hvor effektivt er mediation? 

I Danmark har der hidtil ikke været tradition for at anvende mediation i byggebranchen, og derfor har man indtil videre kun sparsomme erfaringer på feltet, hvis man udelukkende kigger på mediation i dansk kontekst. 

Dog gennemførte Danske Advokater i 2019 en undersøgelse, der viste, at 2 ud af 3 sager generelt bliver løst ved mediation, og at forligsraten i byggesager ligger endnu højere – således blev 79% af byggesager i 2018 løst, når parterne benyttede sig af mediation. 

Tænk konfliktløsning ind i dit byggeprojekt fra start

I den bedste verden vil det altid være til begge parters fordel, hvis mediation er tænkt ind som et redskab, allerede når du indgår en aftale med en arkitekt, entreprenør eller håndværker. Mediation bør derfor være nævnt i den aftale, I indgår.

I AB18, som er de almindelige betingelser for arbejder og leverancer i bygge- og anlægsbranchen, er mediation allerede skrevet ind i aftalegrundlaget. Det er dog sjældent det aftalegrundlag, man som almindelig forbruger, dvs. privat bygherre, benytter sig af. 

Som privat bygherre vil en aftale på normal vis tage udgangspunkt i aftalegrundlaget AB Forbruger, som er en standardaftale, der ridser de almindelige betingelser for byggeri for boligejere op.

I AB Forbruger er mediation ikke en del af aftalegrundlaget, så skal du helgardere dig, kan du med fordel tilføje en mediationsklausul eller lave et tillæg til aftalen, der beskriver, at eventuelle tvister (afsnit J i aftalegrundlaget) skal forsøges at blive løst ved hjælp af mediation som beskrevet i AB18 (§65).

Sørg evt. for at få en juridisk rådgiver til at hjælpe dig med formuleringen, så du sikrer dig, at den lever op til de juridiske krav for indgåelse af aftaler.

Skal du vælge en mediator med forstand på byggeri?

Det kan være en fordel af vælge en mediator, der har erfaring med byggebranchen. Byggeri er en kompleks størrelse, og skal du og modparten have det størst mulige udbytte af mediationen, nytter det ikke noget, at mediatoren ikke har forstand på det, der er opstået en konflikt om.  

Vælg derfor en mediator, der har erfaring med at mediere i sager omhandlende byggeri – så sikrer du dig, at mediatoren hurtigt kan sætte sig ind i problemstillingen og dermed også nemmere kan hjælpe parterne frem til en løsning. 

Hvad koster mediation? 

Prisen afhænger både af valget af mediator, samt hvor mange timers mediation, der er behov for, og det er derfor svært at fastsætte, hvad mediation typisk koster. Der kan dog findes priseksempler hos bl.a. Mediationsinstituttet og Voldgiftsnævnet.

Drejer sagen sig om en tvist mellem bygherre og en arkitekt, er der desuden indgået en aftale mellem Arkitektforeningen og Mediationsinstituttet, så der tilbydes rabat, ligesom Arkitektforeningen stiller lokaler til rådighed ved mediationsseancer. Ligeledes har Mediationsinstituttet indgået samarbejdsaftaler med Dansk Erhverv, Foreningen af Rådgivende Ingeniører og SMVdanmark.  

Umiddelbart kan mediation godt lyde som en dyr affære, men drejer det sig om et byggeprojekt til mange tusinde kroner, kan pengene være givet godt ud. Til sammenligning kan en retssag nemt beløbe sig til 50.000-100.000 kroner eller mere og være ekstremt tidskrævende. 

Udgifterne til mediation vil parterne typisk deles om, medmindre andet er aftalt.