Hvad må du selv ændre i en lejelejlighed?

Hvis du er flyttet ind i lejligheden før 1. juli 2015, vil der formentlig stå i kontrakten, at du skal aflevere lejemålet nyistandsat. Det vil sige, at lejemålet var nymalet og gulvene nylakeret, da du flyttede ind, og at boligen ligeledes skal afleveres nymalet og nylakeret. 

Hvis du er flyttet ind efter 1. juli 2015, er det ikke længere lovligt at kræve, at lejeren skal nyinstandsætte lejemålet ved fraflytning. I stedet skal lejligheden være velvedligeholdt. 

Måske vil du gerne hænge et par billeder – eller mange – op på væggene. Eller du kunne måske tænke dig at installere en opvaskemaskine? Det kan også være, det trækker fra de utætte vinduer, og det vil du gerne fikse. 

Men hvad må du egentlig, hvis du lige er flyttet ind i en lejelejlighed?

Der gælder særlige regler for de almene boliger. Tjek reglerne hos boligforeningen. 

Hvilke ændringer må du lave i en privat lejelejlighed?

Men hvis du lejer en privat lejlighed må du faktisk ret meget – dog ikke hvis det gælder fremleje. 

Helt overordnet skal du være opmærksom på følgende: 

1. Allervigtigst skal du aftale større ændringer med udlejeren, inden du går i gang. I visse tilfælde kan udlejeren modsætte sig. 
2. Ved fraflytning kan du blive bedt om at reetablere lejligheden som den så ud, da du flyttede ind. 
3. Du må ikke ændre ved lejlighedens identitet, fx ved at flytte vægge eller bytte om på køkken og bad. 
4. Tjek altid lejekontrakt, husorden og evt. oplysninger fra udlejerens hjemmeside, beboerrepræsentation m.m. 

Endelig er mange lejere ifølge Lejernes Landsorganisation, LLO, ikke opmærksomme på, at de kan få en godtgørelse, hvis de laver ændringer, der gør lejligheden bedre, end den var, da de flyttede ind – fx et nyt køkken. Lav en skriftlig aftale med udlejeren, inden du går i gang med forbedringen. 

Maling og dekorationer

• Du må gerne male både loft, vægge og gulv sorte – eller en anden farve – men du skal regne med, at du skal reetablere det hele, når du flytter. Hvis du begynder at male panelerne ternet, vil du blive bedt om at male det over ved fraflytning, da udlejeren kan sige, at lejligheden er umulig at leje ud, og der derfor er tale om misligholdelse. Grænsen går mellem det almindeligt accepterede og det outrerede. I et eksempel fra retspraksis havde lejer malet en væg violet og andre vægge gule. Dette blev ikke anset som misligholdelse, da der i vedligeholdelsesreglementet for boligen stod, at lejemålet måtte males i ”lyse farver”. Men vær opmærksom på, at du kan være forpligtet til at aflevere lejligheden som du overtog den, og at nogle farver er sværere at male over. 
• Krav om maling af en særlig kvalitet skal stå i husordenen eller lejekontraktens paragraf 11. Hvis der står, at der fx skal males med glans 10, så skal du gøre det. 
• Du må gerne hænge billeder og hylder op på væggene. Faktisk har du lov til at bore lige så mange huller, du vil, men hold dig inden for rimelighedens grænser, og en klog lejer lader være med at bore huller i paneler og døre, da det kommer til at koste ved fraflytning.

Faste installationer

Hvis du ønsker at lave tilføjelser eller ændringer til de faste installationer, kan du i visse tilfælde gøre det. 

Du skal huske følgende: 

1. Udlejeren kan modsætte sig, hvis fx el-installationer og afløb ikke kan klare ændringen, og det kan være tilfældet i en del ældre ejendomme. 
2. Vælg altid en autoriseret installatør til arbejdet.
3. Følg bygningsreglementet og tjek først, om du skal have byggetilladelse.

Hvad må du i en privat lejelejlighed?

• Hvis komfuret eller toilettet går i stykker, er vedligeholdelse og udskiftning udlejerens ansvar. Vedligeholdelsespligten kan fraviges ved aftale. 
• Hvis du ønsker at skifte toiletbrættet eller komfuret, fordi du bare ønsker et andet, må du gerne det. Men hvis du skifter til en dårligere kvalitet, kan du risikere, at du skal reetablere med et produkt af samme kvalitet, når du flytter igen. 
• Du må gerne skiftet loftet, men selvom stukken fx har været helt malet til, kan udlejeren godt forlange, at du får opsat et nyt stukloft, når du flytter – og det kan blive dyrt. 
• Telefon, vaskemaskine, opvaskemaskine og lignende må du gerne installere, hvis installationerne i ejendommen kan holde til det. Du må også gerne opsætte radio- eller fjernsynsantenne, men udlejeren kan modsætte sig, hvis der er fællesantenne eller hybridnet.
• Du må gerne lave energibesparende foranstaltninger som forsatsvinduer, termostatventiler og lignende. Da det er en forbedring, kan du bede om en godtgørelse ved fraflytning.  
• Er køkken eller bad gammelt og slidt, må du gerne skifte det ud med et bedre og nyere. Vær opmærksom på at følge bygningsreglementet. Husk at informere udlejeren, og hvis han modsætter sig, kan du gå i Huslejenævnet. Hvis du her kan gøre rede for, at køkkenet fx bliver bedre – det kan både gælde kvalitet, men også smartere indretning, flere hylder, bedre højde på køkkenbordet – vil du som regel få medhold. 
• Når du flytter, kan du få en godtgørelse for visse forbedringer. Et nyt og bedre køkken, der er lavet håndværksmæssigt korrekt, overholder alle gældende regler og er varslet over for udlejeren, har fx givet lejligheden en øget brugsværdi. Forbedringerne skal mindst udgøre 15.544 kr. og maks. 122.956 kr. (2017-tal). Godtgørelsen ved fraflytning nedskrives med 10 % hvert år – dog først 2 år efter, de er taget i brug. Godtgørelser på mindre end 3.109 kr. (2017-tal) udbetales ikke.

Hvis du ønsker at lave større ændringer i lejligheden, skal du varsle udlejeren. Det kan du gøre ved at sende et brev – evt. anbefalet. Henvis evt. direkte til § 62 a i lejeloven.

Har udlejer accepteret eller ikke svarer inden 6 uger fra modtagelsen af dit krav, kan du gå i gang. 

Hvis udlejer modsætter sig arbejdet eller ikke kan anerkende beregningen af godtgørelsen, kan Huslejenævnet afgøre sagen. 

Det er en god idé at indbringe spørgsmålet for Huslejenævnet, inden du går i gang, så du er sikker på, hvad du må lave, og hvad du kan få kompensation for ved fraflytning. 

Denne ret gælder alene for udlejede lejligheder (fx ikke klubværelser) og gælder ikke ved fremleje eller tidsbegrænsede lejeaftaler. 

Kilde: Lejernes Landsorganisation, LLO. Lejelovens § 62 a.

Lejlighedens identitet

• Du må i udgangspunktet godt flytte eller fjerne vægge, der ikke er bærende – hvis du får lov af udlejeren. Hvis udlejeren modsætter sig, er det svært at få medhold i Huslejenævnet. Du har nemlig ikke ret til at ændre ved lejlighedens identitet. 
• Ønsker du fx at nedlægge en væg mellem køkkenet og værelset ved siden af for at gøre køkkenet større eller skabe et køkken/opholdsrum, kan udlejer sige, at det vil blive en helt anden lejlighed og derfor afvise dit forslag. 
• Det samme gælder, hvis du vil bytte om på køkken og bad, nedlægge et lille kammer eller udvide stuen ved at fjerne et skillerum. Giver udlejer grønt lys, skal du huske, at arbejdet kræver byggetilladelse.