Hvad er en flexbolig?

Overordnet set kan en tilladelse være med eller uden tidsbegrænsning og med eller uden bortfald af flexbolig-tilladelsen ved overgang til helårsbolig.

Da flexbolig-tilladelsen både kan udstedes til boligen og til den enkelte person, giver det i alt otte mulige flexbolig-varianter. 

For dig som køber er den mest attraktive tilladelse den, der er udstedt til boligen og uden tidsbegrænsning og bortfald af flexboligtilladelsen ved overgang til helårsbolig, da den giver den største fleksibilitet.

Den mindst attraktive model er en personlig og tidsbegrænset tilladelse, hvor tilladelsen bortfalder ved overgang til helårsbolig. 

Lovændringen i 2015 gav kommunerne mulighed for at lade flexbolig-tilladelsen følge boligen i stedet personen, hvilket kommunerne i udstrakt grad har benytte sig af.  

Hvor er flexboliger mest udbredte?

Geografisk set spreder de eksisterende flexboliger sig over hele landet, men er er mest udbredte i de kystnære områder i de sydlige dele af landet. 

Flexbolig-ordningen er mest udbredt i ommunerne Vordingborg, Lolland, Faaborg-Midtfyn og Guldborgsund.

Der findes desuden en del flexboliger på Als, Mors og i toppen af Nordjylland omkring Hjørring.

Prismæssigt er det svært at sammenligne flexboliger med traditionelle sommerhuse, da der kan være systematiske forskelle i boligernes stand og beliggenhed. Men går du udelukkende efter kvadratmeter-prisen, tyder noget på, at du som køber får mere bolig for pengene ved køb af en flexbolig frem for et ordinært sommerhus.

Da en fleksbolig i udgangspunktet er bygget som en helårsbolig, vil den ofte være bedre isoleret og egnet til at benytte hele året, mens en del sommerhuse ikke er brugbare i vinterhalvåret.

1. Gå ind på Boliga.dk og vælg ”Flere søgemuligheder”. 
2. Vælg ”Flere filtre”. 
3. Under ”fritekstsøgning” skriver du enten ”flexbolig” eller ”flexbolig”. Flexbolig er det mest anvendte søgeord og giver 10–12 gange flere hits end fleksbolig. 
4. Tryk ”Vis på kort”, hvis du vil se en oversigt over flexboliger i Danmark. 

Du kan også oprette en søgeagent, så du hver dag automatisk får tilsendt dagens nye udbud af boliger.

Alternativt kan du søge bredt i hele landet efter villaer og landbrugsejendomme. Mange landkommuner giver enten tilladelse til flexbolig eller har ophævet bopælspligten i hele eller dele af kommunen.   

Selv om der er bopælspligt på ejendommen, kan du altid spørge kommunen om mulighed for en ophævelse af bopælspligten. Langt de fleste kommuner giver et bindende svar på en anmodning inden et køb.

Hvilke sociale fordele er der ved en flexbolig?

En flexbolig giver køber mulighed for at blive en del af et levende lokalsamfund, hvilket vil være aktuelt, hvis du opholder dig meget i boligen. Også ved ophold uden for sommersæsonen er der gode muligheder for, at der er mere liv i lokalområdet end i et sommerhusområde.

Hvis du holder meget af stedet, har du mulighed for at bosætte dig permanent i din flexbolig, hvilket er noget som købere i høj grad efterspørger. En evalueringsrapport udgivet af Erhvervsministeriet i 2019 viser, at 57 procent af de adspurgte flexboligejere overvejer at flytte permanent ind i deres flexbolig.

Hvilke udfordringer er der ved en flexbolig?

Mange flexboliger er ældre huse, som kan trænge til renovering. Hvis der fx er tale om et bindingsværkshus fra 1800-tallet, kan en omfattende renovering blive særdeles kostbar.

Inden en renovering bør du overveje, om beliggenheden er så attraktiv, at udgiften til renovering kan hentes hjem ved et salg.

Du bør også være opmærksom på, at flexboliger ikke er nogen ’hyldevare’, hvilket kan give længere salgstider og indebærer risiko for større prisnedslag.

Hvilke regler er der for udlejning af en flexbolig?

Sommerhusloven gælder for udlejning af al fast ejendom, herunder huse med flexbolig-status og øvrige helårsboliger uden bopælspligt, når de udlejes til ferie- og fritidsmæssige formål mv.     

Boliger i den kategori er omfattet af sommerhusloven, uanset om de ligger i et sommerhusområde eller i fx by- eller landzone. Udlejningen af sådanne boliger er derfor omfattet af sommerhuslovens § 1, hvilket indebærer, at de ikke uden tilladelse må udlejes erhvervsmæssigt til anden beboelse end helårsbeboelse.
                       
Det vil sige, at du må udleje din flexbolig i samme omfang, som var det et sommerhus. Det vil sige maksimalt 41 uger om året.                                 

Kan en helårsbolig opnå status som flexbolig inden købet?

I de fleste tilfælde ja. Flertallet af de kommuner, som anvender flexbolig-ordningen, oplyser, at de giver en bindende flexbolig-tilladelse til andre personer end boligens aktuelle ejer.  

På kommunens hjemmeside kan du undersøge, om der er bopælspligt, og i hvilke områder en eventuel bopælspligt gælder.

Endelig kan du via mægleren opfordre sælger til at søge en upersonlig flexbolig-tilladelse til boligen, hvorefter du kan arve tilladelsen.

Hvilke boliger kan IKKE opnå flexbolig-tilladelse?

Boliger registreret som landbrug er pålagt bopælspligt. Som udgangspunkt vil alle ejendomme med mere end 2 hektar jord (20.000 kvadratmeter) være kategoriseret som landbrugsejendomme, hvilket indebærer bopælspligt ifølge Landbrugsloven. 

I den situation har kommunen ikke mulighed for at udstede en flexbolig-tilladelse, da Landbrugsloven står over Boligreguleringsloven. 

Hører der mere end 2 hektar jord til ejendommen, har du mulighed for at få ophævet landbrugspligten ved et frasalg af overskydende jord.

Hvilke lån kan jeg få til en flexbolig?

Køber du en helårsbolig, som tænkes benyttet som fritidshus, har du mulighed for at opnå et realkreditlån på op til 75 procent af købsprisen. Den resterende del af købssummen kan finansieres gennem friværdi i helårsboligen eller gennem banklån.   

Som køber er du ikke garanteret ret til et realkreditlån. Realkreditselskabet skal både forholde sig til din personlige økonomi og til værdien af boligen. Hvis realkreditselskabet vurderer, at boligen er svær at sælge igen til den samme pris, er det ikke givet, at du kan opnå det fulde realkreditlån.

Udfordringen med huse på landet er, at de er svære at prissætte og ofte har lange salgstider. Da banken typisk udlåner penge til restfinansieringen gennem et boliglån og samtidig hæfter for den yderste del af realkreditlånet, påtager banken sig en ganske stor risiko.

Hvis du vil øge chancen for et ”Ja” fra bankens side, handler det derfor om at kunne levere en så stor udbetaling som mulig og i det hele taget kunne stille op med en sund økonomi.

I langt de fleste landkommuner er der gode muligheder for at købe en helårsbolig uden bopælspligt, selv om boligen ikke officielt har status som flexbolig. 

Bopælspligten er reguleret gennem Boligreguleringslovens kapitel VII. Hovedreglen er, at hvis kommunen ikke har tilsluttet sig Boligreguleringsloven, er der heller ikke bopælspligt i kommunen. 

Enkelte kommuner, der har fravalgt brug af Boligreguleringsloven, har dog tilvalgt kapitel VII i Boligreguleringsloven. I den situation er der som udgangspunkt bopælspligt i kommunen. Kommunen har også mulighed for at styre bopælspligten gennem ændringer i lokalplaner.

Hvad er bopælspligt?

Bopælspligt indebærer, at du som ejer af en helårsbolig har pligt til at sørge for, at boligen er beboet mindst 180 dage om året. 

Ejer du en helårsbolig, har du derfor pligt til selv at bebo den eller pligt til at sørge for, at boligen bliver lejet ud til helårsbeboelse. Opfylder du ikke bopælspligten, kan boligen i yderste konsekvens blive tvangsudlejet på kommunens foranledning.

Bopælspligten er reguleret i Boligreguleringslovens kapitel 7 om benyttelse af boliger. Grænsen på de 180 dage nævnes ikke i loven, men er praksis pga. Skatteministeriets regler om skattepligt.

Formålet med bopælspligten er bl.a., at modvirke dannelse af ”sommerhuskvarterer” i områder, der er tiltænkt til helårsbeboelse.