Drømmen om en udsigt til grønne marker og store vidder kan for nogle virke fjern og uoverskuelig, da der er en del regler, man bør sætte sig ind i, før man køber hus på landet. Foto: Torben Klint.
Hvilke love og regler gælder på landet?
Landbrugsloven, skatteloven, planloven, vurderingsloven og miljøbeskyttelsesloven er nogle af de love, du kan risikere at skulle sætte dig ind i, hvis du har planer om at bosætte dig på landet.
Der er mange lovgivninger, som har en betydning for det at bosætte sig på landet. Men selvom der er en del regler at holde styr på, behøver det ikke være ensbetydende med, at køb af et hus på landet er væsentligt mere kompliceret end enhver anden hushandel. Der er dog et par ting, du skal være opmærksom på, inden du underskriver en købsaftale.
Ejendomme på landet kan have forskellig status. I praksis betyder det, at der fx er forskel på, hvordan SKAT og realkreditinstitutterne kategoriserer den samme ejendom.
Ejendommens status har en fx praktisk betydning for, hvordan en ejendom vil blive beskattet, og hvor meget du kan belåne den. Hvis du overvejer at købe en ejendom på landet, er det frem for alt vigtigt at undersøge, hvad der er registreret i tingbogen på ejendommen. Disse oplysninger kan du søge på tinglysning.dk.
Der er bopælspligt på ejendomme med landbrugspligt. Det betyder, at du enten selv skal bo i huset eller leje det til helårsbeboelse. Foto: Arkiv
Da et huskøb på landet ofte er mere kompliceret end køb af et almindeligt parcelhus, kan det anbefales at søge professionel rådgivning så tidligt i processen som muligt. Der findes en del uvildige rådgivere med speciale i ejendomme på landet, som kan hjælpe dig på vej.
Hvad betyder det for en ejendom, at der er landbrugspligt?
Landbrugspligt er ensbetydende med, at du som ejer er tvunget til at drive landbrug under en nærmere angivet form på ejendommen.
Alle ejendomme på landet på over 2 hektar har i udgangspunktet landbrugspligt og er dermed underlagt landbrugsloven. Det betyder i praksis, at du har pligt til enten selv at bo på ejendommen eller at leje den ud som helårsbeboelse. Bopælskravet er gældende i 10 år, fra du køber ejendommen.
Du har også pligt til at vedligeholde ejendommens jord. Det kan enten foregå ved afgræsning eller ved at slå bevoksningen mindst 1 gang om året. Desuden kan du søge om tilskud efter enkeltbetalingsordningen den såkaldte HA-støtte til eventuelle arealer.
Er der ikke landbrugspligt på ejendommen, har ejendommen status af beboelsesejendom. Dvs. ejendommen ikke er underlagt landbrugsloven. Du vil dermed ikke kunne søge tilskud til jorden men har heller ikke pligt til at vedligeholde den. Ved køb og salg betegnes denne type ejendom ofte som et nedlagt landbrug.
Hvis du overvejer at købe en ejendom på landet, kan du nemt og hurtigt undersøge, om der er landbrugspligt på en ejendom via hjemmesiden mingrund.dk, som er udviklet af Geodatastyrelsen under Miljøministeriet.
Ophævelse af landbrugspligt ved nedlagt landbrug
Er landbrugsejendommen på under 2 hektar, er det muligt at ophæve landbrugspligten, hvis der er en bolig. Det gør du ved at rette henvendelse til Geodatastyrelsen. Overvej først fordelene og ulemperne ved at ophæve den. Er landbrugspligten først bortfaldet, kan det være besværligt at få den tilbage, hvis du ønsker det på et senere tidspunkt.
Hvilke økonomiske forhold bør du være opmærksom på, når du køber hus på landet?
Hvis du overvejer at købe en ejendom på landet, skal du være særlig opmærksom på, hvordan SKAT vurderer den. Der er nemlig forskel på, hvor meget du kommer til at betale i ejendomsskat alt efter, om den er vurderet som landbrugs- eller beboelsesejendom. Foto: Arkiv
Hvorvidt der er landbrugspligt eller ej på din ejendom har imidlertid ingen praktisk betydning for, hvordan du bliver beskattet af ejendommen. Der er det SKAT, som, på baggrund af vurderingsloven, går ind og vurderer, om ejendommen betragtes som landbrugsejendom eller beboelsesejendom.
Som tommelfingerregel har SKAT tidligere for landejendomme vurderet, at:
- Ejendomme på under 5,5 hektar beliggende i landzone vil blive vurderet som beboelsesejendom og derfor bliver beskattet herefter.
- Ejendomme på over 5,5 hektar beliggende i landzone vil blive vurderet som landbrugsejendomme og vil blive beskattet herefter.
Men i 2023 efter de nye ejendomsvurderinger træder i kraft, vil kriterierne ændres, så der foretages en vurdering af den konkrete ejendoms samlede karakter og anvendelse, og afvejning af forholdet mellem beboelse og landbrug. På samme måde som det hidtil har været med skovejendomme.
Der vil være en overgangsordning for ejerne af de ejendomme, der skifter status, indtil ejendomme sælges.
Forskellen på, om en ejendom bliver beskattet som beboelsesejendom eller landbrugsejendom er stor, og begge typer beskatning har både sine fordele og ulemper.
Mens ejendomsskatten (grundskylden) på en landbrugsejendom er væsentlig mindre end ejendomsskatten på en beboelsesejendom, har beboelsesejendomme den fordel, at de ikke beskattes ved salg. Det gør en landbrugsejendom, da den betragtes som erhverv.
Hvilke regler for forsikring gælder for ejendomme på landet?
Der er som udgangspunkt ikke noget lovmæssigt krav om, at du skal tegne flere forsikringer, bare fordi du flytter på landet, medmindre du køber en ejendom med landbrugspligt. Er der landbrugspligt, er ejendommen underlagt landbrugsloven, og der stilles derfor krav til, at ejendommen er brandforsikret.
Har du lån, realkreditlån eller banklån i ejendommen, er det også et krav fra långiver, at du tegner en husforsikring, der dækker ved brand, lynnedslag, kortslutning og eksplosion.
Er det en landejendom med landbrugspligt, er det ikke mulige at tegne ejerskifteforsikring. Landejendomme er ikke omfattet af huseftersynsordningen.
Hvis du driver hobbylandbrug med dyrehold, kræver det en tillægsforsikring til den almindelige husforsikring. Foto: Jesper Elgaard.
De fleste forsikringsselskaber tilbyder samme pakkeløsninger for boligen, hvad enten du bor i byen eller på landet, men på en ejendom på landet vil der højst sandsynligt være en eller flere avls- og driftsbygninger, som også skal forsikres. Desuden vil dit forsikringsbehov ændre sig, hvis du fx beslutter dig for at ville have dyrehold. Både dyrehold og materiel såsom traktorer og ladvogne er ikke omfattet af en almindelig husforsikring og vil derfor kræve en tillægsforsikring.
Hvor meget du vil forsikre evt. sidebygninger, og om der er behov for ekstra forsikringer, kan du afklare sammen med dit forsikringsselskab.
Sørg derfor for at tage kontakt med dit forsikringsselskab tidligt i en evt. købsproces og få en vurdering af dine forsikringsbehov samt et overslag på prisen.
Hvilke regler for om- og tilbygning gælder for huse på landet?
Uanset, hvor du vælger at købe en ejendom - om det er i byen eller på landet, vil der gælde en række regler for området. Hvis du køber hus i en landzone, gælder der særlig landzonebestemmelser, som bl.a. har betydning for, hvor meget du må bygge til og om på din ejendom. Om- eller tilbygning kræver på lige fod med andet byggeri en byggetilladelse, alt afhængig af omfanget af byggeriet.
Nogle byggeprojekter kræver derudover en særlig zonetilladelse. Den skal du fx være opmærksom på, hvis du skal bygge en ny bygning, skal lave en om- eller tilbygning. Det gælder også, hvis en bygning ændrer anvendelse, fx at en stald ændres til bolig, eller fritidshus ændres til helårsbolig.
Det kan eksempelvis også være, hvis du ændrer en driftsbygning til beboelse eller erhverv, eller du inddrager en uudnyttet loftetage til beboelse.
Planloven § 1, stk 1: ”Loven skal sikre, at den sammenfattende planlægning forener de samfundsmæssige interesser i arealanvendelsen og medvirker til at værne landets natur og miljø, så samfundsudviklingen kan ske på et bæredygtigt grundlag i respekt for menneskets livsvilkår og for bevarelsen af dyre- og plantelivet.”
Planlovens § 35, stk.1 § 35. I landzoner må der ikke uden tilladelse fra kommunalbestyrelsen foretages udstykning, opføres ny bebyggelse eller ske ændring i anvendelsen af bestående bebyggelse og ubebyggede arealer.
Det er kommunalbestyrelsen, som er myndighed, og som ved den enkelte ansøgning skal foretage en konkret afvejning i forhold til de mange hensyn, der ligger bag landzonebestemmelserne. Kommunalbestyrelsens afgørelse kan påklages til Planklagenævnet.
Og der kan være stor forskel på, hvad man kan få tilladelse til i de enkelte kommuner og enkelte områder – men generet vil det ofte være, at der gives tilladelse til op til maksimalt 250 m2 boligareal – og maksimalt 100 m2 udhus.
Ligger ejendommen i et område, der er omfattet af naturbeskyttelsesloven, kan der være begrænsninger for, hvad du må foretage af om- og tilbygninger. Rådfør dig derfor med den pågældende kommune, hvis dine planer om et køb af bolig på landet også indbefatter væsentlige om- og tilbygninger.
Kan du købe et hus på landet og anvende det som sommerhus?
Hvorvidt du kan anvende et hus på landet som fritidsbolig eller sommerhus, afhænger bl.a. af, om der er landbrugspligt eller ej. Er ejendommen på under 2 hektar, kan landbrugspligten ophæves, og i nogle tilfælde vil en bopælspligt kunne ophæves.
Er der derimod tale om en ejendom med landbrugspligt, er svaret nej.
Er ejendommen på over 30 hektar er der bopælspligt på den. Er den under 30 hektar, er der derimod beboelsespligt på den.
Beboelsespligt vil sige, at du skal sørge for, at ejendommen er beboet, men du behøver ikke selv at bo der. I stedet kan du leje ejendommen ud til helårsbeboelse.
Både beboelsespligten eller bopælspligten skal være opfyldt i 10 år, før den kan ophæves. Herefter kan du søge kommunen om tilladelse til at bruge ejendommen som sommerbolig. Bemærk, den store forskel på de to begreber, der lyder meget ens.
Køber du en landejendom med landbrugspligt, skal bopælskravet være opfyldt inden 6 måneder, efter du har købt ejendommen og inden 2 år, hvis det er en ejendom, du har arvet eller på anden måde overtaget fra familie.
Fleksboligordning ift. ejendomme på landet
Nogle kommuner har dog indført den såkaldte fleksboligordning, som gør, at nogle boliger i særlige områder eller kommuner midlertidigt kan få ophævet bopælspligten. Formålet med fleksboligordningen er at give folk mulighed for at købe et hus på landet og benytte det som fritidsbolig, for på den måde at opretholde noget liv i fx tyndtbefolkede områder.
Når en helårsbolig er registreret som flexbolig, er der ingen bopælspligt, og derfor kan man anvende boligen som fritidshus, og der er i modsætning til sommerhuse ingen lovmæssig begrænsning på, hvor meget du må anvende huset i løbet af året. Du kan også anvende huset som helårsbolig, hvis du skulle få lyst til det.
En flexbolig er registreret som helårsbolig i Bygnings- og Boligregistret (BBR), men det vil være noteret at kommunen har givet samtykke til, at den anvendes som flexbolig. Boligen kan ligge både i landzone og i byzone.
Flexboligtilladelsen følger huset og ikke kun dig som ejer.
