Foto: Lisbeth Holten
Hvad er et forældrekøb?
Ved et forældrekøb køber du en ejerlejlighed med det formål at leje den ud til dit barn/børn.
Manglen på billige lejeboliger i specielt de store uddannelsesbyer har gjort, at de unge kan have svært ved at finde et sted at bo.
Et forældrekøb kan derfor være en god måde at hjælpe dit barn med en bolig og måske samtidig gøre en god investering.
Fordele og ulemper ved forældrekøb
Inden køb af lejlighed bør du tjekke økonomien efter i sømmene og herunder beslutte dig for, hvor stort et månedligt underskud, du vil acceptere, og om du eventuelt selv vil overtage lejligheden på et senere tidspunkt.
Fordele ved forældrekøb:
• Dit barn får et sted at bo.
• Dit barn kan bo til en attraktiv husleje.
• Som lejer kan barnet søge boligsikring.
• Huslejen kan bringes ned gennem udleje af et værelse til en roommate.
• Ved stigende boligpriser kan investeringen give overskud efter et salg.
Ulemperne ved forældrekøb kan være:
• Udarbejdelse af et årligt regnskab for udlejningsvirksomheden.
• Omkostninger til rådgivning om valg af beskatningsform.
• Værdistigning er skattepligtig ved et salg, hvis ejeren ikke selv har boet der.
• Risiko for tab på lejligheden ved faldende boligpriser.
• Behov for en vis friværdi og en solid likviditet.
• Udsigt til et månedligt underskud.
Hvor meget koster et forældrekøb?
Et forældrekøb kan variere meget i pris alt efter, hvilken bolig der er tale om, og hvor den er placeret.
Her kan du se eksempler på, hvad en toværelses lejlighed på 50 m2 – med mulighed for at leje et værelse ud til en kammerat – koster i de fire store studiebyer (2. kvartal 2024).
Gennemsnitspriserne er:
• København: 2.600.000 kr.
• Aarhus: 1.900.000 kr.
• Odense: 1.100.000 kr.
• Aalborg: 1.000.000 kr.
Selve købet af lejligheden
Købet af lejligheden foregår på samme måde, som hvis du selv skulle bo i den. Men inden du køber boligen, bør du tjekke, om der er tinglyst særlige vilkår, hvoraf det fremgår, at udlejning ikke er lovlig. Det er heller ikke alle ejerforeninger, som tillader udlejning. Det kan du tjekke i ejerforeningens vedtægter.
Hvis du er lidt usikker på et eventuelt køb, er det altid en god idé at få indføjet et advokatforbehold i købsaftalen.
Med et advokatforbehold kan du fortryde købet, uden at det koster dig andet end advokatsalæret. Ved den normale fortrydelsesret, som er 6 hverdage, skal du betale 1 procent af købssummen til sælger, hvis du fortryder købet.
Kan det betale sig med et forældrekøb?
Overordnet set består den økonomiske fordel ved et forældrekøb i, at barnet får et sted at bo til en lav husleje, mens forældrene har mulighed for en fortjeneste ved et efterfølgende salg.
På den anden side vil forældrene i perioder have et årligt underskud på driften af lejligheden, da huslejen ikke altid er høj nok til at dække omkostninger til ejerforening, grundskat og renter.
Set tilbage fra 1992 har et forældrekøb i langt de fleste tilfælde været en god forretning, hvis forældrene har beholdt lejligheden i mindst 10 år. Forklaringen er stigende priser på lejligheder, hvilket har givet en pæn fortjeneste ved et salg.
Hvad betaler du i udgifter til køb og finansiering af forældrekøb?
Udgifterne til køb og finansiering er engangsomkostninger og ligger i niveauet 40.000 til 50.000 kr.
Udgifterne er sammensat af direkte købsudgifter i form af tinglysningsafgift på skøde, advokatsalær og ejerskiftegebyrer til ejerforeningen.
Derudover kommer udgifter til tinglysning af realkreditpantebrev og omkostninger til banken i form af etableringsgebyr, kurtage, kursskæring og eventuel kurssikring.
Cirka halvdelen af udgifterne består af faste beløb i kroner, mens størrelsen af de resterende udgifter er fastlagt som en procentdel af købe- eller lånesummen. Det sidste gælder bl.a. udgifter til kurtage, kurssikring og tinglysningsafgifter.
Hvor meget betaler du i boligskat?
Som ejer af en udlejet ejerlighed betaler du grundskat, der ofte går under navne som grundskyld eller ejendomsskat. Skatten er afhængig af grundens vurdering og af grundskyldspromillen og betales to gange årligt i januar og juli til kommunen.
Som ejer af en udlejet lejlighed, betaler du ikke ejendomsværdiskat.
Hvad koster bidraget til ejerforeningen?
Bidraget til ejerforeningen dækker over de fælles udgifter til drift af ejendommen. Det drejer sig bl.a. om forsikring, el til fællesarealer, vand, renovation, almindelig vedligeholdelse samt hensættelse til vedligeholdelse.
I mange ejerforeninger ligger niveauet omkring 275 kr. årligt pr. m2, hvilket for en toværelses lejlighed på 50 m2 løber op i cirka 1.145 kr. om måneden. Ofte er beløbet sat for lavt og dækker ikke hensættelse til fremtidige vedligeholdelsesarbejder, der i så fald må finansieres gennem optagelse af et fælleslån.
Fotograf: Camilla Stephan
Hvad må du forlange i husleje for forældrekøb?
Udlejning af en bolig er omfattet af reglerne i Boligreguleringsloven og Lejeloven. Det er derfor en god idé, at du indgår en formel lejekontrakt med dit barn, hvori vilkårene for lejeforholdet beskrives. Det er også et krav, at der er en kontrakt, hvis dit barn vil søge boligsikring.
Huslejen skal placere sig på et niveau, hvor både Skat og Huslejenævnet kan acceptere lejen. Det vil sige, at lejen hverken må være for høj eller for lav.
Det bedste, du kan gøre, er at sætte dig ind i, hvad markedslejen er for en tilsvarende lejlighed i området. Tjek forskellige boligportaler, boligforeninger eller Facebooksider for udlejning af boliger i området.
På den måde kan du få et overblik over, hvad en rimelig husleje vil være. Og hvis du ønsker at hjælpe dit barn bedst muligt økonomisk, kan du altid vælge en husleje i den lave ende.
Hvis du stadig er usikker på det korrekte lejeniveau, har du flere muligheder:
- På Huslejenaevn.dk kan du finde kendelser fra de lokale huslejenævn over hele landet.
- Bed om en forhåndsgodkendelse af lejen hos det lokale huslejenævn. I Københavns Kommune koster en forhåndsgodkendelse 596 kr. (2024).
- Dit barn kan klage over lejens størrelse til det lokale huslejenævn, hvilket koster 357 kr. (2024).
Hvad koster det dig at have en udlejet lejlighed?
Om du/I som forældre får overskud eller underskud på et forældrekøb, afhænger af dine skatteforhold, låntypen og prisen for lejligheden.
Betaler du topskat og har finansieret lejligheden med et fastforrentet og afdragsfrit realkreditlån, vil du som hovedregel have underskud på investeringen.
Tjener du under topskattegrænsen, vil du normalt have et lille månedligt overskud på investeringen - dog afhængigt af, om du vælger et fastforrentet eller variabelt forrentet lån.
Hvad kommer dit barn til at betale i husleje ved forældrekøb?
Som alle andre, der lejer en bolig, kan dit barn søge boligsikring. Hvorvidt barnet er berettiget til boligsikring eller ej, afhænger af huslejen, boligens størrelse og den personlige indkomst og formue, samt om der også er børn i husstanden.
Du kan læse mere om boligsikring og ansøgning på Borger.dk.
Du kan læse mere om den lovlige husleje på Huslejenaevn.dk.
Hvis barnet fremlejer et eller flere værelser i boligen, bliver boligsikringen nedsat forholdsmæssigt. Da det er dit barn, som lejer lejligheden, vil en eventuel fremlejekontrakt også stå i barnets navn, der i så fald fungerer som udlejer.
Som udgangspunkt bør du som udlejer i forhold til dit barn ikke være involveret i fremlejekontrakten. På den måde sikrer du dig, at fremlejeforholdet ikke får indflydelse på dit udlejningsforhold.
Ved udlejning af enkeltværelser har dit barn et bundfradrag, der svarer til 2/3 af den husleje, dit barn betaler til dig (2024). Hvis dit barn fx betaler 4.500 kr. i husleje om måneden til dig, svarer det til et bundfradrag på 36.000 kr. (2/3 af 54.000 kr.). Dit barn kan altså opkræve en husleje på 3.000 kr. om måneden skattefrit.
På Skat.dk er der en beregner, hvor du/dit barn kan regne ud, hvor meget der skal betales i skat ved udlejning af et værelse.
Hvordan bliver du beskattet af indkomsten?
Skattevæsenet betragter udlejningen af en ejerlejlighed som selvstændig erhvervsvirksomhed. Det betyder, at driftoverskuddet (overskud før renter) af udlejningen skal beskattes.
Du kan vælge, om du vil beskattes efter reglerne i personskatteloven, virksomhedsskatteordningen (VSO) eller kapitalafkastordningen.
Efter en ændring af skattereglerne i 2021 vil VSO dog ikke være økonomisk attraktive for langt de fleste købere. Kapitalafkastordningen har ikke været attraktiv i mange år.
Tilbage er beskatning efter de almindelige regler i personskatteloven, hvor rentefradraget har en værdi af mellem 25,6 procent og 33,6 procent.
Selve regnskabet for en udlejet ejerlejlighed er der ikke den store mystik i. Huslejeindtægt minus ejerbidrag og grundskat giver driftsresultatet på lejligheden.
Driftsresultatet tillægges din personlige indkomst, hvor der først betales arbejdsmarkedsbidrag og dernæst almindelig personskat. Til sidst modregnes skatteværdien af renteudgiften.
Har du brug for en revisor?
Det er et spørgsmål om temperament og tålmodighed. Men de ændrede skatteregler fra 2021 betyder, at de fleste købere er bedst tjent med at blive beskattet som privatperson.
Fordelen ved denne beskatningsform er en mere enkel udfyldelse af selvangivelsen. De fleste vil derfor ikke have brug for en revisor til hjælp med selvangivelsen.
Hvis du er usikker på den skattemæssige side af sagen, er det en god idé at kontakte en revisor. Udgiften til en revisor for rådgivning, udarbejdelse af regnskab og selvangivelse er set til et niveau omkring 6.000 kr. inkl. moms. Udgiften kan trækkes fra i regnskabet.
Hvor stor er risikoen for prisfald?
Der er ingen garantier for, at et forældrekøb er en god investering. Det afhænger af prisudviklingen på boligmarkedet i lige præcis den periode, du ejer lejligheden.
Jo længere tid du ejer lejligheden, desto større er sandsynligheden for, at du opnår en gevinst.
Erfaringerne fra fx finanskrisen i 2007-2008 viser dog, at boligpriserne sagtens kan falde over en længere periode.
Hvis man købte en forældrekøbslejlighed i København i 2006 og solgte den fem år senere, havde man fået et tab på cirka 30 procent, hvortil kommer omkostninger i forbindelse med køb og salg.
Hvor lang tid skal du beholde ejerlejligheden?
Ser man på den historiske prisudvikling, er der stor sandsynlighed for at opnå et overskud ved en ejerperiode på over 10 år, mens en ejerperiode på 5 år ikke er nok til at eliminere risikoen for et underskud.
Udover prisudviklingen er det desuden vigtigt at medregne omkostninger i forbindelse med køb og et efterfølgende salg, som nemt kan løbe op i mellem 100.000 og 130.000 kr.
Når lejligheden skal sælges igen
Ved salg af lejligheden bliver du beskattet af den fortjeneste, du får, når differencen mellem salgsprisen ekskl. salgsomkostninger og købsprisen inkl. købsomkostninger beregnes. Derudover kan du fratrække 10.000 kr. årligt ved beregning af den skattepligtige avance.
Der er dog en undtagelse i Ejendomsavance-beskatningsloven § 8 (også kaldet parcelhusreglen), som betyder, at fortjenesten ikke bliver beskattet, hvis du selv har boet i boligen.
Det betyder, at hvis du som forælder selv bor i lejligheden og efterfølgende sælger den, bliver fortjenesten ikke beskattet.
Det er dog et krav, at der skal være tale om en reel beboelse, hvor Skat typisk forlanger, at du skal have opgivet din helårsbolig og samtidig kan dokumentere, at du har boet i lejligheden.
En anden mulighed er at sælge lejligheden til barnet til 20 procent under den senest offentlige ejendomsvurdering. Efterfølgende vil barnet være omfattet af parcelhus-reglen og kan sælge lejligheden uden at blive beskattet af fortjenesten. Igen kræver det dog, at der er tale om reel beboelse i en periode.
