Hvis du vil leje et værelse ud i din bolig, er det en fordel for både dig og din lejer at have vilkårene på skrift. Foto: Colourbox
Hvad skal du have styr på, når du vil leje et værelse ud?
Der er en lang række regler, du bør sætte dig grundigt ind i, før du udlejer et værelse. Disse regler omfatter alt fra praktiske detaljer omkring selve lejemålet såsom opsigelse, husleje og vedligeholdelsespligt til skattereglerne for lejeindtægter.
- Bor du til leje, må du maksimalt udleje halvdelen af værelserne i din bolig. Din egen udlejer skal derudover have en kopi af den indgåede lejekontrakt.
- Bor du i andels- eller ejerforening, skal du, inden du lejer ud, sætte dig ind i, om foreningens vedtægter indeholder særlige krav i forbindelse med udlejning af værelser.
Derudover er det også en god idé at overveje, om der skal være bestemte ordensregler, din lejer skal overholde, så det bliver en god oplevelse for begge parter at bo under samme tag – også selvom du måske allerede i forvejen kender den person, du ønsker at leje et værelse ud til.
Hvordan laver du en god lejekontrakt?
Det er lov om leje, der gælder, hvis du ønsker at udleje et værelse eller flere dele af den bolig, du selv bor i. Hvis der skal udarbejdes en lejekontrakt, er det også disse regler, du skal tage udgangspunkt i.
Er der tale om korttidsudlejning gennem en platform såsom Airbnb, er udlejningen ikke omfattet af lejeloven, men i stedet er det nogle helt andre regler, der gælder. Dem vil vi ikke gå i dybden med her.
For at have rene linjer mellem dig og din lejer, er det en rigtig god idé at bekræfte alle indgåede aftaler på skrift. Faktisk har du pligt til at udarbejde en skriftlig lejekontrakt, hvis du selv bor til leje eller i andelsbolig. Ejer du boligen er kontrakten ikke lovpligtig, medmindre lejeren beder om at få den.
Et godt udgangspunkt er at udarbejde en kontrakt, som begge parter kan stå inde for. En skriftlig kontrakt gør det nemmere at dokumentere, hvad der er aftalt, og det kan være en fordel, hvis der skulle opstå problemer eller tvivl, da man kan forebygge misforståelser eller unødige konflikter.
En skriftlig lejekontrakt stiller dig bedre som udlejer, da du har mulighed for at indsætte dine egne regler. Der er dog, ifølge lejeloven, også regler, som er ufravigelige. Det betyder, at selvom du har beskrevet noget andet i lejekontrakten, så er det lejeloven, der gælder.
Bliver der ikke udarbejdet en skriftlig lejekontrakt, gælder reglerne i Lejeloven, og den er i udgangspunktet mest fordelagtig for lejeren.
Det bør en lejekontrakt indeholde
- Navn på både udlejer og lejer
- Dato for overtagelse
- Hvor mange kvadratmeter værelset er på
- Om der er adgang til fx køkken, bad, fællesrum, kælderrum, vaskemaskine, have m.v.
- Husleje, forudbetalt husleje og eventuelt depositum
- Forbrug (gas, el og varme m.m., hvis det ikke er en del af huslejen)
- Hvornår huslejen skal betales (typisk den første i måneden) og til hvem/hvilken konto
- Om det er tilladt at have husdyr
- Husorden eller ordensregler
- Værelsets stand ved udlejningen og hvordan skal det afleveres ved fraflytning.
Det er en god idé at benytte en standard lejekontrakt. Sådan en finder du på borger.dk, og den indeholder alt det, en lejekontrakt bør opfylde.
Indsæt dine egne regler i Standardlejekontrakten
Ønsker du som udlejer, at lejer skal overholde nogle specifikke regler, kan du skrive betingelserne ind i Standardlejekontrakten under § 11, hvor du kan præcisere indholdet af lejeaftalen.
Det kan fx være vilkår omkring opsigelse eller ordensregler, du ønsker, din lejer skal følge. Du skal dog være opmærksom på, at nogle af lejelovens regler ikke kan fraviges ved blot at anføre dem som særlige vilkår under §11. Det gælder bl.a. forhold omkring huslejens størrelse eller pligt til istandsættelse ved fraflytning. Du kan fx ikke forlange, at lejemålet skal afleveres i bedre stand ved fraflytning, end det var ved indflytning.
Ordensregler eller husorden, som det kaldes i lejekontrakter, kan bl.a. handle om:
- Forbrug (lejer skal fx undgå vandspild)
- Støj og brug af musikanlæg, boremaskiner, tv m.v. Måske er der et tidsrum, hvor der skal være helt ro
- Adgang til køkkenet - døgnet rundt eller mere præcist hvornår
- Adgang til øvrige faciliter som kælderrum, vaskemaskine mv.
- Opbevaring af cykel og/eller bil
- Regler for affald, storskrald mv.
- Regler for rygning
- Regler for besøgende.
Du kan også fraskrive dig ansvaret for fx lejerens brug af vaskemaskine og dermed ansvaret for ødelagt tøj ved at indføje følgende linjer i kontrakten:
"Lejeren må benytte vaskemaskinen, men det sker på lejerens eget ansvar, dvs. uden ansvar af nogen art for udlejer."
Hvornår er et lejemål et værelse – og hvornår er det en selvstændig bolig?
Hvis du udlejer et værelse med eget køkken, eget badeværelse og/eller egen indgang kan du risikere, at den betragtes som en selvstændig lejlighed, og så er det helt andre regler, der gælder. Da Lejeloven ikke præcist beskriver, hvornår en bolig betragtes som en selvstændig lejlighed, og hvornår den betragtes som et værelse, er der en gråzone.
Hvis du er i tvivl om, hvordan boligen bliver betragtet rent juridisk, så tag fat i en boligjurist eller Huslejenævnet for rådgivning.
Hvornår kan du sige en lejer op?
Efter lejelovens regler kan du som udlejer opsige lejemålet af et værelse med en måneds varsel og uden nogen speciel begrundelse, medmindre du har anført et længere varsel i lejekontrakten.
Til forskel fra andre lejeformer, kræver det ikke nogen begrundelse, hvis du som udlejer ønsker at opsige din lejer. Opsigelsesfristen kan godt være længere, men aldrig kortere end 1 måned.
Sørg for at give opsigelsen på skrift, så du har dokumentation for den.
Hvordan fastsætter du huslejen ved udlejning af værelse?
Hvor meget et værelse kan indbringe ved udlejning afhænger af det lejedes værdi. Et velindrettet, møbleret værelse vil som regel kunne udlejes til en højere pris. Dertil skal forbrug af vand, varme og el samt internet mv. sættes ud fra en rimelig vurdering af, hvad de reelle udgifter er.
Du kan læse mere om huslejenævnenes afgørelser og finde enkeltsager på huslejnaevn.dk. Hvis du vil søge efter afgørelser, så brug søgeord som "enkeltværelse", "klubværelse" eller udlejet værelse.
Et velindrettet møbleret værelse kan ofte udlejes til en højere pris. Arkivfoto.
Hvad nu, hvis huslejen er for høj?
Hvis lejeren mener, at huslejen ikke er rimelig, kan vedkommende bede om at få den reguleret. Imødekommer du som udlejer ikke det ønske, er det muligt for lejeren at klage til huslejenævnet for at få huslejen sat ned.
Er klagen indbragt for huslejenævnet senest 12 måneder efter lejeforholdets start, skal udlejer tilbagebetale den for meget betalte leje for hele lejeperioden.
Er klagen indbragt mere end 12 måneder efter lejemålets start, skal udlejer kun tilbagebetale den for meget betalte leje fra klagetidspunktet. Hvis lejer fortsat bor i værelset på klagetidspunktet, har udlejer imidlertid mulighed for at opsige lejemålet.
Efter bestemmelserne i lejeloven kan huslejenævnet imidlertid erklære opsigelsen ugyldig, hvis nævnet skønner, at opsigelsen foretages for at opnå en urimelig husleje.
Hvad må du opkræve i depositum og forudbetalt husleje?
De fleste udlejere garderer sig mod misligholdelse og skader ved at forlange et depositum som sikkerhed. Hvis lejer kommer til at ødelægge eller beskadige noget, går depositummet til udbedring af dette. Et depositum svarer almindeligvis til 1 måneds husleje og må maksimalt udgøre 3 måneders husleje.
Derudover kan du som udlejer forlange 3 måneders husleje i forskud. Forudbetalt husleje er helt almindeligt og er din sikkerhed for, at få huslejen dækket, hvis lejer pludselig rejser uden at betale husleje.
Depositum og forudbetalt husleje må samlet ikke overstige 6 måneders husleje. Hvis du under lejemålet sætter huslejen op, kan du kræve, at depositum og forudbetalt husleje bliver efterreguleret. Depositum og forudbetalt husleje bliver ikke forrentet.
Hvad gør du, når lejeren flytter ud?
Ifølge lejeloven skal lejeren senest være fraflyttet værelset kl. 12.00 den dag, hvor lejeperioden udløber. Du kan dog sagtens aftale et senere tidspunkt på dagen med lejeren, hvis du ønsker det.
Efter fraflytning er det en god idé, at du sammen med lejeren gennemgår det udlejede areal, så der ikke efterfølgende opstår overraskelser med hensyn til den stand, som det udlejede afleveres i.
For at forebygge uoverensstemmelser, er det en god idé at tage billeder af værelsets stand og inventar, inden lejemålet tages i brug. Foto: Torben Klint.
For at forebygge uoverensstemmelser er det altid en god idé at have taget billeder af værelset, inden det blev lejet ud. Billederne kan dokumentere dels værelsets stand ved indflytning, men også hvilket inventar der var på værelset ved udlejningen.
Hvis lejemålet indeholder indvendig vedligeholdelsespligt, skal lejeren efterlade værelset i samme stand, som det var i, da vedkommende flyttede ind.
Hvis lejemålet derimod ikke omfatter vedligeholdelsespligt, skal lejeren blot sørge for at istandsætte evt. skader, som vedkommende er ansvarlig for.
Du skal huske at fremsætte krav om eventuel udbedring af mangler inden 14 dage efter, at lejeren er fraflyttet. Det er derfor altid en god idé at få lejerens nye adresse i tilfælde af, at der skulle være noget, du har glemt eller overset. Er lejeren ikke enig i eventuelle udbedringskrav, kan sagen indbringes for Huslejenævnet.
Har lejeren indbetalt et depositum, kan du bruge dette til at afholde evt. istandsættelsesudgifter. Sørg for at få afregnet evt. mellemværende og få afregnet depositum inden for 1-2 uger.
Hvordan beskattes lejeindtægten?
Lejeindtægter fra udlejning i værelse i en bolig, som du selv bor, beskattes som kapitalindkomst med en skattesats på mellem 27 og 42 procent. Metoden til beregning af skatten afhænger dog af, hvor lang tid lejemålet løber. Den afhænger også af, om du vil benytte dig af bundfradrag eller regnskabsmæssigt fradrag.
Ved udlejning af et enkelt værelse vil det typisk være metoden med bundfradrag, der er aktuel at anvende fremfor regnskabsmæssigt fradrag. Hvis du benytter bundfradrag, vil du ikke kunne trække udgifter til vand, el og varme fra. Skatten bliver derved beregnet ud fra den samlede lejeindtægt inklusive udgifter.
Bundfradraget afhænger også af, om du ejer boligen sammen med andre, fx en ægtefælle, eller om du bor sammen med andre og enten deles om huslejen eller betaler husleje hver især.
Ved udlejning af værelse skelner Skattestyrelsen mellem korttidsudlejning og langtidsudlejning.
Korttidsudlejning er defineret som en sammenhængende periode på mindre end fire måneder.
Langtidsudlejning omfatter udlejning af værelse i en sammenhængende periode på mere end fire måneder til den samme person.
Hvordan beskattes korttidsudlejning?
Beskatningen afhænger af, om du udlejer gennem et bureau, der indberetter indtægten til Skat eller om du selv udlejer værelset og indberetter til Skat. Hvis du overlader udlejningen til et bureau som fx Airbnb, opnår du et højere bundfradrag, end hvis du selv lejer direkte ud til lejeren.
Lejer du derimod selv direkte til lejeren, er bundfradraget betydeligt mindre, og du skal selv indberette din fortjeneste til Skat.
Du finder aktuelle regler og satser for bundfradrag på Skats hjemmeside.
I begge tilfælde skal du betale skat af 60 procent af indkomsten ud over fradraget.
Eksempel: Har du fx fået 60.000 kr. i lejeindtægter og er bundfradraget 12.700 kr. skal du betale 60 procent skat af de 47.300 kr., der er forskellen mellem lejeindtægten og bundfradraget. Dit beskatningsgrundlag er dermed 28.380 kr. Hvis du fx betaler 35 procent i kapitalindkomstskat, får du en skatteregning på 9.933 kr.
Hvordan beskattes langtidsudlejning?
Ved langtidsudlejning kan du enten vælge at benytte reglerne for korttidsudlejning eller regelsættet for langtidsudlejning. På Skats hjemmeside kan du beregne, hvilket regelsæt, der bedst kan svare sig at benytte, så du opnår så højt et bundfradrag som muligt.
Hvis du benytter regelsættet for langtidsudlejning, afhænger bundfradragets desuden af, om du bor til leje, i andel eller ejerbolig.
Bor du i en ejerbolig, udgør bundfradraget 1,33 procent af boligens offentlige vurdering eller minimum 24.000 kr.
Bor du i en leje- eller andelsbolig, udgør bundfradraget 2/3 af huslejen eller boligafgiften.
Lejeindtægt ud over bundfradraget beskattes som kapitalindkomst med en skattesats på mellem 27 og 42 procent.
Eksempel på fradrag med bundfradrag
Ejendomsværdien er fx 3.200.000 kr. Bundfradraget er 1,33 % af ejendomsværdien. Regnestykket ser således ud: 3.200.00 x 1,33 / 100 = 42.560 kr. i fradrag om året.
I eksemplet svarer bundfradraget til 3.546 kr. pr. måned, hvis du lejer værelset ud hele året. Det betyder, at du ikke skal betale skat, hvis lejeindtægten ikke overstiger 3.546 kr. om måneden.
Hvis du har ejet boligen hele året, har du det fulde bundfradrag for 12 måneder, selvom du kun udlejer værelset i fx et halvt år. Har du kun ejet boligen i en del af året, beregnes der kun et forholdsmæssigt bundfradrag for denne del af året.
Bundfradraget er det samme, hvad enten værelset udlejes møbleret eller umøbleret.
Er der andre metoder ved beskatning af lejeindtægten?
Både ved korttids- og langtidsudlejning kan du vælge beskatning efter en metode med et regnskabsmæssigt fradrag. Metoden er indviklet og vil sjældent være økonomisk attraktiv.
Metoden indebærer, at fradragets størrelse afhænger af de dokumenterede udgifter, du har i forbindelse med udlejningen. Her skal du altså nøje holde regnskab med indtægter og udgifter.
Hvis du vælger regnskabsmetoden, er du forpligtet til at udfærdige et ejendomsregnskab, hvilket kan kræve assistance fra en revisor.
Hvad nu hvis jeg glemmer skatten?
Hvis du ikke indberetter lejeindtægterne til skattevæsenet, kan du straffes for skattesvig efter skattekontrollovens § 82.
Hvis det vurderes, at du har handlet forsætligt eller groft uagtsomt, kan du straffes med bøde eller fængsel i indtil 1 år og 6 måneder. For sager, der omhandler skattesvig, gælder en særlig lang forældelsesfrist på 10 år.
