Omvendt forældrekøb – fordele og risici

Hvad er et omvendt forældrekøb?

Hvis du ønsker at overdrage værdier til dine børn eller flytte til en mindre bolig, kan et omvendt forældrekøb være en god mulighed. Som forælder kan du foretage et omvendt forældrekøb på to måder:

1. Sælge din eksisterende bolig til et eller flere af dine børn og derefter bo til leje hos dem.  
2. Sælge din eksisterende bolig på almindelige markedsvilkår og derefter aftale med et eller flere af dine børn, at de køber et mindre rækkehus eller en lille lejlighed, som derefter udlejes til dig.

Hvilke fordele er der for børn ved omvendt forældrekøb?

Med lave renter og beherskede boligpriser uden for Aarhus og København, er det relativt billigt at finansiere en udlejningsbolig til enten sine børn eller sine forældre.

Hvis du som forælder overdrager din aktuelle bolig til dine børn, er der samtidig gode muligheder for en skattefri overførsel af værdier fra forældre til børn. Skattestyrelsen er som udgangspunkt forpligtet til at acceptere en salgspris for ejendom på op til 15 procent under den offentlige vurdering.

Eksempel: Hvis boligen er vurderet til 1 million kr., kan forældrene overdrage boligen til deres børn til en pris af 850.000 kr. Hvis boligens reelle salgspris udgør 1,5 millioner kr., har forældrene skattefrit overdraget 650.000 kr. til børnene og har dermed sparet 15 procent i arveafgift af beløbet.

Højesteret har i en afgørelse fra marts 2016 fastslået, at værdiansættelsescirkulæret fra 1982, hvor denne procentsats er fastsat, er bindende for skattevæsenet, medmindre der foreligger særlige omstændigheder.

Hvilke krav stilles der til økonomien hos børn?

Som køber skal du kunne godkendes til et lån i realkreditselskabet. Hvis du samlet set har en gæld på mere end 4 - 5 gange husstandsindkomsten, kan det bliver svært at opnå et realkreditlån.  Ønsker du alternativt at finansiere købet med banklån, kan det hurtigt blive en dyr fornøjelse, da renten på et banklån er væsentligt højere end renten på et realkreditlån.

Du skal også have tilstrækkeligt med luft i økonomien til at betale for det månedlig likviditets-underskud i lejligheden. Der er ganske vist ikke tale om et ’rigtigt’ underskud, da selve driften af lejligheden typisk giver et mindre overskud. Men da du betaler afdrag på lånene, og samtidig skal betale skat af overskuddet, bliver bundlinjen et såkaldt likviditetsmæssigt underskud, som du skal dække ind gennem ekstra indbetalinger hver måned.

Hvad er fordelen for forældrene ved et omvendt forældrekøb?

Den økonomiske fordel for forældrene ved et omvendt forældrekøb ligger i forældrenes nye status som lejere i stedet for ejere.

Som folkepensionist og lejer har du dermed adgang til de lukrative regler for boligydelse til pensionister, der giver mulighed for et skattefrit tilskud på op til 4.230 kr. om måneden (2021).

Hvis du var blevet boende som ejer, ville støttemulighederne fra det offentlige være begrænsede og kun omfatte tilbagebetalingspligtige ydelser. 

Hvad er boligydelse og boligsikring?

Boligydelse er den officielle betegnelse for boligstøtte til folkepensionister. For stort set alle andre borgere kaldes det boligsikring. For lejere udbetales støtten som et skattefrit tilskud til huslejen. For folkepensionister i en ejerbolig udbetales boligydelse som et lån med sikkerhed i ejerboligen. 

Størrelsen af boligydelsen er primært bestemt af fire faktorer: 

• Husstandens indkomst og formue
• Boligens størrelse
• Antallet af personer i husstanden
• Huslejens størrelse (ved ejerbolig: Rente, afdrag og driftsudgifter).

Boligydelsen bliver reduceret, hvis boligarealet overstiger 65 m2 for en enlig og 85 m2 for gifte eller samlevende. Du kan selv beregne din boligydelse på borger.dk. 

Hvornår er et omvendt forældrekøb bedst?

Om et omvendt forældrekøb er en god eller dårlig forretning, afhænger af en række økonomiske forhold hos begge parter. Følgende tommelfingerregler er en god rettesnor:

• Fordelene er størst, hvis forælderen er enlig pensionist med en pensionsopsparing på helst ikke over en million kr.
• Forælderen/forældrene skal have opsparet en tilstrækkelig stor friværdi til at kunne låne børnene penge til en udbetaling på omkring 20 procent af købsprisen.
• Boligen skal kunne indkøbes til en pris, der giver et årligt overskud på driften. Typisk bør prisen ikke ligge meget over to millioner kr.
• Børnene skal have tilstrækkelig luft i deres økonomi til at kunne finansiere et månedlig underskud på likviditeten. 

Et omvendt forældrekøb betyder dog ikke nødvendigvis tildeling af boligydelse i alle situationer.

Hvis du er gift/samlevende, bor i en bolig væsentlig større end 85 m2 og/eller har en betydelig pensionsindtægt ved siden af folkepensionen, reduceres eller forsvinder muligheden for tildeling af boligydelse.

Hvilke risici er der ved omvendt forældrekøb?

En stigende rente eller en højere arbejdsløshed vil få boligpriserne til at falde, hvorefter køberen af en forældrebolig vil tabe penge på sin investering den dag, boligen skal sælges. Vælger køber at lade boligen finansiere med et fastforrentet lån, er du som investor delvis vaccineret mod prisfald. Med et fastforrentet lån, falder restgælden nemlig i boligen, mens renterne stiger.

Folketinget kan også beslutte at ændre reglerne for boligydelse til pensionister. Hvis reglerne strammes, vil det ramme en alene-boende pensionist i en udlejningsbolig særdeles hårdt økonomisk. I den situation kan en nedskæring af boligydelsen med op til 1.000 kr. om måneden sagtens være en realistisk risiko.

Hvis du som udlejer har en stram økonomi, vil du i tilfælde af længere tids ledighed måske ikke være i stand til at dække det månedlige underskud på driften af boligen.

I de sjældne tilfælde, hvor gælden i udlejningsboligen er stærkt begrænset, eller boligen er helt gældfri, er der ikke nødvendigvis tale om et månedligt underskud. 

Hvordan finansierer børnene en nyindkøbt bolig?

Når du som pensionist sælger din ejerbolig for at flytte over i en mindre lejebolig, vil du ofte have opsparet en vis friværdi i din ejerbolig. Ved salget vil du derfor stå med en pose penge i hænderne, som du efterfølgende kan låne ud til børnene.

Lånet kan finde sted som et rente- og afdragsfrit familielån og kan i princippet løbe lige indtil din død, hvor det vil indgå i boet.

Vær opmærksom på, at gældsbrevet ikke må indeholde nogen passus om, at gælden nedskrives årligt gennem en gave til dine børn.

Hvis du vælger at give dine børn en årlig gave, skal der foreligge en reel transaktion mellem parterne. Dvs., at du overfører gavebeløbet til dine børn, der efterfølgende betaler et ekstraordinært afdrag på familielånet.

En del af udbetalingen kan du give barnet som en afgiftsfri gave på maksimalt 68.700 kr. (2021) pr. forælder.

For at din søn eller datter kan opnå en fornuftig økonomi i udlejningsvirksomheden, er det nødvendigt med en stor udbetaling på helst ikke under 20 procent af købsprisen. Resten af boligens pris kan derefter finansieres med et realkreditlån.

Er der lån i ejendommen, kan det ofte være en fordel for din søn eller datter at overtage lånet og finansiere resten af købesummen gennem et rente- og afdragsfrit familielån hos forælderen.

Hvordan ser økonomien ud for en folkepensionist ved omvendt forældrekøb?

I nedenstående eksempel har vi set på økonomien for en alene-boende folkepensionist og for et pensionist-par. I begge tilfælde har de to husstande en relativt beskeden pensionsopsparing i form af en ratepension med en årlig udbetaling på 50.000 kr., hvilket i store træk matcher en opsparing i omegnen af 1,1 millioner kr.

Begge pensionister har endvidere en livsvarig udbetaling fra ATP på 18.000 kr. årligt, hvilket ligger lidt under den maksimale ydelse på 24.500 kr. årligt.

Samlet er den skattepligtige indkomst for en alene-boende pensionist 231.000 kr., mens den samlevende pensionist må nøjes med en årsindkomst på 188.000 kr. Forklaringen på den lavere indkomst ligger i en halvering af pensionstillægget for samlevende.

Som skemaet viser, vil en alene-boende pensionist opnå den største økonomiske fordel ved et omvendt forældrekøb, hvilket primært skyldes en månedlig boligydelse på 3.630 kr. Efter betaling af husleje og andre faste udgifter, ender pensionisten med et månedligt rådighedsbeløb på 8.451 kr.

Med præcis den samme pensionsopsparing og den samme husleje, vil det samlevende par have et væsentligt lavere rådighedsbeløb på 7.175 kr. pr. person. Forklaringen er et lavere pensionstillæg og en lavere boligydelse.

Hvordan ser likviditeten ud for din søn eller datter ved omvendt forældrekøb?

Hvis du overtager dine forældres bolig eller køber en ny bolig til dem for at leje den ud, kan regnestykket også se ganske fornuftigt ud.

Vi har opdelt beregningerne i et likviditetsregnskab og et drifts- og skatteregnskab. Likviditetsregnskabet viser, hvor mange penge køberen af en ejendom skal have op af lommen hver måned for at kunne betale for driften af lejligheden og terminen til realkreditselskabet. Huslejeindbetalingen er nemlig ikke tilstrækkelig stor til at kunne dække for både driftsudgifter, renter og afdrag på lånet.

I ovenstående eksempel er der tale om et årligt likviditetsunderskud på 11.216 kr., hvilket giver en månedlig udgift på 935 kr.

På den positive side tæller en månedlig opsparing i form af afdrag på lånet, hvilket beløbet sig til 2.922 kr.

Hvor stort et afkast får din søn eller datter på investeringen?

Afkastet på investeringen er først og fremmest styret af prisen på boligen, da huslejen ligger nogenlunde fast i intervallet 6.000 til 8.000 kr. om måneden

I Aarhus og Københavns-området vil afkastet være beskedent og måske negativt, da en investor typisk må betale omkring 2,5 millioner kr. for en nyere lejlighed eller rækkehus. En så høj pris giver et underskud på driften og kræver en solid økonomi for børnene.

Imidlertid bor 75 procent af landets indbyggere uden for den centrale del af hovedstadsområdet og Aarhus. Og her er det indtil videre forholdsvis let at finde en bolig på 60 til 80 m2 for mellem 1,5 og 2 mio. kr.

I ovennævnte eksempel giver investeringen et afkast efter skat på 7,1 procent af den investerede kapital på 335.000 kr.  

Overskuddet før skat udgør 41.447kr., hvoraf der skal betales 42,5 procent i skat. Efter skat har børnene et overskud på 23.844kr.

Hvor kan du få rådgivning til omvendt forældrekøb?

Hvis du ønsker hjælp af andre i forbindelse med et omvendt forældrekøb, er der flere muligheder. Du kan kontakte en medarbejder i SKAT for at få hjælp til udfyldelse af selvangivelsen i forbindelse med din udlejningsvirksomhed. Der er ikke tale om raketvidenskab, men det kan på den anden side tage lidt tid at gennemskue systemet.

Den nemme løsning er kontakt med en revisor, der udarbejder et regnskab over driften af lejligheden og udfylder de relevante punkter i selvangivelsen. Du kan evt. aflære revisoren kunsten og selv tage dig af regnskab og selvangivelse de efterfølgende år.

Udgiften til en revisor for rådgivning, udarbejdelse af regnskab og selvangivelse er set til et niveau omkring 6.000 kr. inkl. moms.