Forsikring, når du køber bolig

Hvorfor tegne en forsikring, når du køber bolig?

En ejerskifteforsikring sikrer både dig som køber og sælgeren ved et ejerskifte på et hus, rækkehus, ejerlejlighed eller sommerhus. Som køber sikrer du dig, at du kan få dækket udgifterne til at udbedre eventuelle skjulte fejl og mangler i dit nye hus, som ellers kunne blive en bombe under din privatøkonomi. Forudsætningen for dækning er, at forholdet ikke er omtalt i tilstandsrapporten. Sælger sikrer sig mod at blive økonomisk ansvarlig for nogle af disse fejl og mangler, idet en del af sælgers ansvar overgår til forsikringsselskabet.

Hvornår kan du tegne en ejerskifteforsikring?

Du har mulighed for at tegne en ejerskifteforsikring, hvis du køber en villa eller et rækkehus. Det gælder både, hvis der er tale om et helt hus og om en ideel anpart. Forudsætningen er, at du hovedsagelig skal bruge huset til at bo i, og at sælger også har brugt huset til beboelse.

Du kan også tegne ejerskifteforsikring, når du køber et sommerhus eller ejerlejlighed.

Ved køb af ejerlejligheder er der oftest brug for 2 tilstandsrapporter, en for lejligheden og en for hele ejendommen.

Der er følgende forhold, der skal være opfyldt før du kan tegne en ejerskifteforsikring:

• Sælger skal have fået udarbejdet en tilstandsrapport og en elinstallationsrapport.
• Sælger skal kunne fremvise et tilbud fra forsikringsselskabet på en ejerskifteforsikring.
• Sælger skal have givet tilsagn om at betale halvdelen af ejerskifteforsikringen.

Du kan ikke tegne en ejerskifteforsikring, hvis du køber:

• En ubebygget grund
• En grund med en bygning, der er under opførelse
• En landbrugsejendom, der er undergivet landbrugspligt
• En andelsbolig.
• En bolig, hvor sælger har opført boligen udelukkende med salg for øje (Sælger er bygmester)
• En bolig, hvor der ikke er udarbejdet en tilstandsrapport og elinstallationsrapport.

Hvad koster ejerskifteforsikringen, og hvem betaler den?

Prisen på en ejerskifteforsikring er afhængig af husets alder og størrelse, og den kan variere lidt fra selskab til selskab. Forsikringen koster typisk et sted mellem 10.000 og 35.000 kr. Jo dyrere bolig, des dyrere ejerskifteforsikring. En ejerskifteforsikring med udvidet dækning er normalt flere tusinde kroner dyrere.

Sælger betaler halvdelen

Sælger betaler halvdelen af prisen for ejerskifteforsikringen. Det er nemlig forudsætningen for, at han eller hun kan slippe for en del af ansvaret for skjulte fejl og mangler.

Rent praktisk fungerer det sådan, at sælger tilbyder dig en ejerskifteforsikring i et bestemt forsikringsselskab. Det er så op til dig, om du vil tage imod tilbuddet eller i stedet tegne forsikringen i et andet selskab. Sælger har under alle omstændigheder pligt til at betale et beløb, der svarer til halvdelen af prisen på den forsikring, han eller hun tilbød dig. Det gælder, uanset om den forsikring, du selv vælger, er dyrere eller billigere.

Hvis du gerne vil tegne en ejerskifteforsikring, men sælger ikke af sig selv tilbyder en, må du bede ham eller hende om at få lavet en tilstandsrapport, en elinstallationsrapport og et tilbud på en forsikring. Du kan nemlig ikke selv tegne en ejerskifteforsikring uden sælgers medvirken.

Hvad og hvornår dækker ejerskifteforsikringen?

Forsikringen dækker alle de bygninger, der findes på ejendommen med mindre det tydeligt fremgår af tilstandsrapporten, at bygningerne ikke er besigtiget.

Ejerskifteforsikringen dækker udbedring af skader på huset. Skader kan være:

• Brud, lækage, deformering, svækkelse og revnedannelse
• Ødelæggelser i boligen
• Manglende bygningsdele
• Andre fysiske forhold, der nedsætter bygnings værdi eller brugbarhed.
• Forhold, der giver nærliggende risiko for skader.
• Ulovlige el-installationer.

Forudsætningen er, at fejlen/manglen ikke er nævnt i husets tilstandsrapport eller elinstallationsrapport og at skaden er sket inden overtagelse. Før du kan tegne en ejerskifteforsikring, skal sælger derfor sørge for at få lavet en tilstandsrapport og elinstallationsrapport.

Hvilken betydning har tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten?

Ejerskifteforsikringen hænger tæt sammen med tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten. Ejerskifteforsikringen dækker nemlig ikke de skader og den risiko for skader, som er beskrevet i rapporterne.

Tilstandsrapporten udarbejdes af en beskikket bygningssagkyndig. Den bygningssagkyndige foretager et huseftersyn og skriver derefter en tilstandsrapport, hvor han oplister de ting i huset, hvor bygningen er i ringere stand end en tilsvarende bygning af samme alder. Den bygningssagkyndige angiver også, hvor alvorlige de enkelte fejl eller mangler er. Derudover skal sælger afgive en række oplysninger om bygningen til tilstandsrapporten.

Tilstandsrapporten indeholder dermed en lang række informationer, der giver køber et overblik over husets generelle tilstand. Tilstandsrapporten giver dog alene et billede af de synlige fejl og mangler, ikke af de skjulte og den giver kun et billede af de skader/fejl/mangler, som er udover det forventelige af et hus, med den specifikke alder.

Huseftersynet har dermed sine begrænsninger, fordi den byggesagkyndige kun ser på bygningens synlige og almindeligt tilgængelige bygningsdele. Den byggesagkyndige bryder f.eks. ikke gennem vægge, lofter eller gulve for at se, hvad der gemmer sig bagved. De skjulte fejl og mangler kommer således ikke med i tilstandsrapporten og viser sig måske først flere år efter, at man har overtaget huset.

Elinstallationrapporten udarbejdes efter, at der har været et eleftersyn på ejendommen, udført af et firma der er autoriseret til at udføre eleftersyn.

Det er den autoriserede elinstallatør eller den beskikkede byggesagkyndig med et tillægskursus i dette, der skal stå for eleftersynet og skrive elinstallationsrapporten. Elinstallatøren skriver rapporten på et særligt skema, som Sikkerhedsstyrelsen har udarbejdet.

Eleftersynet laver stikprøver men gennemgår ikke alle stikkontakter. Der bliver heller ikke lavet indgreb i fx lofter for at se om der er ulovlige elinstallationer bag ved nedhængte lofter.

Hvis du mener at der er fejl eller mangler i tilstandsrapporten kan du klage til Disciplinær- og klagenævnet for huseftersyns ordningen på www.husanke.dk

Overvej at bruge en byggeteknisk rådgiver

Selvom du tegner en ejerskifteforsikring, kan det derfor være en god idé at søge råd og vejledning hos en rådgiver med byggeteknisk erfaring, inden du skriver under på slutsedlen.

I bund og grund køber du huset som beset med alle de herligheder og eventuelle problemer, det indeholder. En byggeteknisk rådgiver kan bl.a. hjælpe dig med at få et overblik over, hvad det vil koste at udbedre de skader og fejl, som fremgår af tilstandsrapporten, samt give dig et realistisk billede af, hvilke udgifter du vil få til renovering og vedligeholdelse de næste år.Desuden kan din rådgiver udpege de problemer, som måske ikke er nævnt i tilstandsrapporten idet det er forventelige i et hus med den alder. Dette kan fx være en fugtig kælder. Rådgiveren kan også hjælpe med at sige om en væg mellem f.eks. stue og køkken kan nedrives.

Udgifterne til istandsættelse og vedligehold er ikke dækket af ejerskifteforsikringen og som regel heller ikke af den almindelige husforsikring. Ejerskifteforsikringen dækker alene de skjulte fejl og mangler, som du og den bygningssagkyndige, der laver tilstandsrapporten, ikke ved noget om.

Hvad dækker ejerskifteforsikringen normalt ikke?

Den almindelige ejerskifteforsikring er lovreguleret - både med hensyn til betingelser og dækning. Derfor burde der ikke være den store forskel på dækningen hos de forskellige forsikringsselskaber.

Forsikringen dækker normalt ikke:

• Fejl og mangler, der er beskrevet i tilstandsrapporten.
• Synlige fejl og mangler, huset overtages som beset.
• Fejl og mangler, som du på anden måde har fået kendskab til ved overtagelsen af huset. Oplysninger fra din byggesagkyndige vil således ikke kunne påberåbes som udgangspunkt. Til gengæld kan du bede om nedslag for de derved fundne mangler.
• Hvis det er væsentlige fejl og mangler har både mægler og sælger oplysningspligt i forhold til en anden køber.
• Småfejl, som ikke nedsætter værdien eller brugbarheden nævneværdigt.
• Fejl og mangler, der er almindelige i huse af samme type og alder, f.eks. fugt i kælderen i ældre huse.
• Fejl og mangler, der skyldes manglende vedligeholdelse eller slid og ælde.
• Nye fejl og mangler, som er opstået, efter at du har overtaget huset, og som ikke skyldes gamle fejl eller mangler ved huset.

Det er ikke altid så entydigt, om der er tale om en skade eller om almindeligt forfald og ælde. Det må man i den konkrete situation diskutere med sit forsikringsselskab. Der vil ofte være tale om et skøn. Hvis du er uenig med dit forsikringsselskab, har du mulighed for at klage til Ankenævnet for Forsikring.

Hvad er ikke omfattet?

Ejerskifteforsikringen dækker kun bygninger. Forsikringen dækker f.eks. ikke:

• Dræn
• Svømmebassiner
• Solfangeranlæg
• Markiser
• Antenner og lign

Sælger har stadig et ansvar

Selvom der er tegnet en ejerskifteforsikring, er sælger i visse situationer stadig ansvarlig i op til 10 år efter salget. Det gælder:

• Hvis sælger har givet en garanti.
• Hvis sælger har undladt at fortælle om fejl og mangler i huset, som han eller hun burde have kendt til.
• Hvis sælger har begået særligt grove byggefejl som selvbygger.
• Hvis der er opstået nye skader, i tiden fra tilstandsrapporten blev lavet, til du overtog huset.
• Hvis sælger er professionel bygherre.

Hvilke fordele er der ved en udvidet ejerskifteforsikring?

Som køber kan du også tegne en udvidet ejerskifteforsikring. Du skal typisk betale nogle tusinde kroner mere for at få en udvidet ejerskifteforsikring, til gengæld dækker forsikringen også flere områder. En udvidet ejerskifteforsikring har typisk en løbetid på 10 år, hvor den almindelige typisk gælder i 5 år.

Den ekstra dækning, du får med en udvidet forsikring, omfatter typisk:

• Kloak- og stikledninger.
• Lovliggørelse af bygningsindretninger, som var ulovlige på opførelsestidspunktet.
• Oprensning efter forurening, f.eks. med olie.
• Udbedring af sætningsskader.
• Udbedring af vandskader, der opstår på grund af utætheder i taget.

Den udvidede ejerskifteforsikring findes i mange typer med rigtig mange varianter af dækningsgrad, og der kan være stor forskel på forsikringsselskabernes tilbud. Så det kan betale sig at undersøge markedet for udvidede ejerskifteforsikringer, før du vælger forsikringsselskab.

Hvad skal du ellers tænke på, når du tegner en ejerskifteforsikring?

Der er tre andre vigtige forhold, du skal tænke over, når du tegner en ejerskifteforsikring.

Løbetid

Løbetiden for en ejerskifteforsikring er normalt kun fem år, hvilket er væsentligt kortere end sælgers almindelige 10-årige ansvar, der bortfalder, når du tegner en ejerskifteforsikring. Du kan vælge at forlænge løbetiden til 10 år. Det koster lidt ekstra, men normalt ikke så meget.

Selvrisiko

Selvrisikoen på ejerskifteforsikringen er fra 1. januar 2022 fastsat til 5.000 kr. pr skade. Den reguleres hvert tredje år. Selvrisikoen på ejerskifteforsikringer indtegnet før dette kunne variere en hel del, fra cirka 5.000 kr. og helt op til 30.000 kr. pr. skade Jo lavere selvrisiko, jo mere skal du betale for forsikringen. Normalt vil merprisen for at få en lavere selvrisiko dog ikke være så høj.

Få tjekket huset, inden forsikringen udløber

Det er en god idé at få tjekket hus godt igennem, inden ejerskifteforsikringen udløber efter 5 eller 10 år. Derefter er det nemlig meget svært at få dækket udgifter til skjulte fejl og mangler.