Boligkøbere betaler overpris for lejligheder med hjemfaldspligt

Hjemfaldspligt på en ejendom betyder, at ejerskabet af ejendommen efter et vist antal år automatisk overgår til indehaveren af rettigheden, som typisk er kommunen. Kommunens rettighed er skrevet ind som en servitut i tingbogen. ”Betalingen” for at overdrage boligen til kommunen er symbolsk.

Både København og Aarhus Kommuner opererer med hjemfaldspligt. Ingen af de to kommuner sælger længere byggegrunde med hjemfaldspligt.

Ca. 1.500 ejendomme i 2017, heraf anslået cirka 900 private ejerboliger. Den samlede værdi af kommunens hjemfaldspligt er opgjort til 4 milliarder kr.

Ca. 325 ejendomme, heraf 110 beboelsesejendomme. Ifølge Aarhus Stiftstidende er hjemfaldspligten gældende for ca. 1.500 ejerlejligheder.  

Københavns Kommune har faste regler for beregning af, hvad en aflysning eller en udsættelse af hjemfaldspligten koster for boligejeren. I begge tilfælde benyttes den såkaldte tilbagediskonteringsmetode. I Aarhus Kommune er reglerne og betalingen for en aflysning af hjemfaldspligten ikke lagt i helt så faste rammer som i København. 

Under normale omstændigheder vil du hellere have 1.000 kr. i hånden her og nu end det samme beløb om ti år, da inflationen sandsynligvis vil have ”spist” en del af beløbet. 

Hvad er ideen i hjemfaldspligten?

Sandsynligvis har hjemfaldspligten sine ideologiske rødder i georgismen (Henry George), som er en økonomisk teori, der går ud på, at staten skal inddrage værdistigninger på jord og fast ejendom. 

På den baggrund vil den rationelle og prisbevidste boligkøber kræve en rabat på prisen, som modsvarer prisen for et frikøb af hjemfaldspligten. Men det sker tilsyneladende ikke. I en stikprøve, som Videncentret Bolius har lavet, af tre lejligheder med hjemfaldspligt og tre sammenlignelige lejligheder uden hjemfaldspligt, er lejlighederne med hjemfaldspligt udbudt til priser, som ikke indregner hele omkostningen ved et frikøb af lejligheden.

Reelt kommer køberne derfor til at betale overpriser for deres lejligheder, som i de tre eksempler udbydes til priser, der ligger 19 til 42 procent over prisen på en tilsvarende lejlighed uden hjemfaldspligt.

Alle lejligheder er beliggende i det eftertragtede ”Pip-kvarter” i postnummer 2400 NV. Kvarteret har sit folkelige navn efter vejene i området, som tæller navne som Nattergalevej, Mågevej og Uglevej.  

I det mest ekstreme tilfælde er der en overpris på hele 42 procent, hvilket svarer til 778.000. kr. Lejligheden er udbudt til 1.695.00 kr. hvortil kommer købers andel af en fælles gæld, som udgør 124.000 kr. 

Efter en mindre korrektion for lejlighedens beliggenhed i ejendommen, ender kontantprisen på 1.799.000 kr. Til sammenligning er der udbudt en tilsvarende lejlighed i naboopgangen til en pris på 1.842.000 kr. inkl. andel af fælles gæld.

Med andre ord modtager en køber af lejligheden med hjemfaldspligt kun en rabat på 43.000 kr., hvilket står i skrigende modsætning til den kendsgerning, at et frikøb af hjemfaldspligten koster ca. 821.000 kr.

Hvis køberen af lejligheden med hjemfaldspligt skal betale for et frikøb, og dermed være lige så godt stillet som indehaveren af nabolejligheden uden hjemfaldspligt, havner prisen på ca. 2.620.000 kr. 

Til sammenligning er nabolejligheden uden hjemfaldsforpligtelse udbudt til 1.842.000 kr. Med andre ord betaler køber af lejligheden med hjemfaldspligt en overpris på de nævnte 778.000 kr.

I de to andre eksempler på lejligheder med hjemfaldspligt er overprisen ikke nær så stor og udgør henholdsvis 19 og 29 procent.

Efter at Københavns Kommune i 2017 ændrede betingelserne for et frikøb af hjemfaldspligten, er det blevet en dyr fornøjelse, at få sløjfet hjemfaldspligten på en ejendom. 

I stedet vælger mange sælgere at udskyde den dato, hvor kommunen kan overtage ejendommen gratis. Af Videncentret Bolius’ stikprøver fremgår det, at sælgerne typisk udskyder hjemfaldspligten, så der går mindst 32 år, før kommunen kan gøre sin ret gældende. 

Forklaringen er først og fremmest, at realkreditselskaberne ikke ønsker at yde lån i ejendomme, hvor der er mindre end 32 år, til hjemfaldspligten kan gøres gældende. Dertil kommer, at sælgerne i de fleste tilfælde næppe har råd til at få aflyst hjemfaldspligten. 

En mere konspiratorisk, men ikke-dokumenterbar, tilgang til problemet er, at sælger vælger at lade sorteper gå videre til den næste køber efter devisen om, at ”når jeg er blevet taget ved næsen, så er der sikkert andre, der også lader sig tage ved næsen”. 

I England og Wales handles ejendomme ofte som et såkaldt ”Leasehold”. I praksis er der tale om et langtidslejemål, hvor du som køber betaler hele lejen forud og har ret til at sælge lejekontrakten. Ifølge det britiske dagblad, The Guardian, blev 27 procent af alle ejendomshandler i 2017 handlet som Leasehold.

Som indehaver af Leasehold-lejlighed betaler du ’leje’ til bygningens private ejer. Lejen skal dække grundleje, vedligeholdelse, skatter og forsikring på ejendommen.

Leasehold er en lukrativ forretning for ejerne, der kan se frem til en stabil indkomst i form af grundleje. Systemet er svært gennemskueligt for den almindelige borger, der som en uorganiseret gruppe af enkeltindivider er stillet over for en ejer med betydelige økonomiske og juridiske midler til sin rådighed.

Den britiske regering har lovet at undersøge mulighederne for ad lovgivningens vej at bremse op for udbredelsen af leasehold.