Efter en kraftig rentestigning og udsigt til prisfald på det københavnske ejerlejlighedsmarked, gælder det som boligsøgende om at holde tungen lige i munden.
Hvor det for blot få år siden var en dyr fornøjelse at leje en lejlighed i det københavnske nybyggeri i forhold til at købe sig ind i det samme nybyggeri, er situationen i dag vendt helt på hovedet.
Med en effektiv rente på små seks procent (inkl. bidrag) for et fastforrentet lån og indtil videre kun svagt faldende lejlighedspriser, er køb af en ejerlejlighed i København blevet en dyr fornøjelse i forhold til at leje.
Næsten dobbelt så dyrt at eje som at leje lejlighed
I et eksempel har vi set på to nybyggede lejligheder tæt på vandet i København sydvest-kvarter. Lejlighederne ligger med 200 meters mellemrum og rummer begge fire værelser på i alt 102 hhv. 101 m2.
Efter indregning af alle udgifter og herunder afdrag på lån, havner ejerboligen med en månedlig udgift på 26.040 kr. mod 14.905 kr. for lejeboligen. I begge tilfælde er der forudsat en bo-periode på fem år.
For ejerboligens vedkommende er der antaget uændrede priser i den femårige periode, selv om flere prognoser lægger op til et kraftigt prisfald i starten af ejer-perioden.
Ejerlejligheden er udbudt til 5,6 millioner kr., men i beregningerne er der forudsat et prisnedslag på 7,5 procent til 5.178.000 kr.
Prisstigninger bestemmer økonomien
Siden 2012 har faldende renter og stigende realløn presset prisen på ejerboliger i vejret de fleste steder i landet og især i København- og Aarhus-området.
Årlige prisstigninger på 2-3 procent har gjort det til en god forretning at købe en ejerlejlighed, hvilket har skabt en selvforstærkende effekt. Hvorfor leje, når du kan spare langt flere penge op ved at købe?
Den situation er slut - i hvert fald på det københavnske lejlighedsmarked. På fem år sigt ligger der næppe nogle gevinster at hente for nye købere – medmindre renterne falder, og lønningerne stiger markant.
Kraftigt prisfald på huse og lejligheder i sigte
At dømme efter prognoser fra bl.a. Nationalbanken og bankerne, er der lagt op til et fald i huspriserne på omkring 10 procent fra toppen i maj og frem til udgangen af 2023.
De seneste tal fra boligsiden.dk bekræfter de negative spådomme. Af tallene fremgår det, at prisen på københavnske ejerlejligheder er faldet med 7,3 procent siden toppen i maj 2022.
Og da ejerlejligheder i de dyre områder ventes at falde mere i pris end enfamiliehuse, er der udsigt til et samlet prisfald på mindst 10 procent fra toppen i maj. Eller som cheføkonom i Realkredit Danmark, Christian Hilligsøe Heinig formulerer det:
- Med den for tiden stadig aftagende handelsaktivitet og med det pres ned, der synes at være på priserne i øjeblikket, så ser risikoen med vores øjne ud til at være på nedsiden for prognoserne – altså, at prisfaldet kan blive endnu større.
Boligskattereform betyder højere boligskatter på lejligheder
I lighed med de fleste andre ejerlejligheder i København står ejerlejligheden i eksemplet også til at stige i boligskat efter 2024.
I det her tilfælde vurderer Skatteministeriet på sin boligskatteberegner, at lejlighedens samlede boligskatter vil stige med cirka 10.000 kr. årligt fra og med 2024.
Holder Skatteministeriets vurdering, er der lagt op til et teoretisk og isoleret prisfald på 3 til 4 procent. Prisfaldet er beregnet ved at undersøge, hvor meget lejligheden skal falde i pris for at kompensere for en årlig stigning i nettoudgiften på 10.000 kr.
Køber du lejligheden senest 31. december 2023, vil du som ny køber ikke mærke noget til de højere boligskatter, da du modtager en rabat på boligskatten svarende til skattestigningen.
