Airbnb: Her er reglerne for at udleje din bolig

Hvor lang tid må jeg udleje?

Som udgangspunkt har du med regeringens deleøkonomiske udspil i foråret 2018 lov til at udleje i 70 dage om året. Det er dog en forudsætning, at udlejningen finder sted gennem en deleøkonomisk platform eller bureau, som indberetter indtægten til myndighederne.

Kommunen kan dog fastsætte en højere grænse, hvis lokale forhold tilsiger dette.

Både ejerforeninger og andelsforeninger kan I deres vedtægter have bestemmelser, der fastlægger en kortere udlejningsperiode. I den situation er det vedtægterne, der trumfer den offentlige lovgivning og dermed regulerer adgangen til korttidsudlejning. 

Ejer - sådan er reglerne

Hvis ikke vedtægterne direkte indeholder et forbud mod korttidsudlejning, har ejere som udgangspunkt lov til at udleje deres lejligheder gennem deleøkonomiske platforme som eksempelvis Airbnb eller Wimdu.

Samtidig er det en almindelig antagelse, at en ejerforening ikke har adgang til at vedtage nærmere restriktioner eller udlejningsforbud uden samtykke fra den enkelte ejer, da adgangen til udleje er tæt knyttet til ejerens ejendomsret.

Denne antagelse er blevet bekæftet gennem en afgørelse fra Vestre Landsret den 23. september 2019. Afgørelsen slår fast, at et forbud i vedtægterne mod kortidsudlejning på under tre måneder kun kan tinglyses, hvis samtlige ejere accepterer vedtægtsændringen.

Landsretten begrunder afgørelsen med: "at et forbud mod udlejning i kortere tidsrum end 3 måneder pr. gang må anses for at være et sådant indgreb i den enkelte ejerlejlighedsejers rettighed over ejerlejligheden, at det ikke gyldigt kan vedtages uden tiltrædelse fra samtlige ejere i ejerlejlighedsforeningen".

På den anden side kan der forekomme tilfælde, hvor udlejningen antager karakter af egentlig hoteldrift med kontinuerlig udlejning. I en sådan situation kan domstolene vælge at tilsidesætte ejerens ejendomsret, hvilket der dog endnu ikke er set eksempler på.

Lejer - sådan er reglerne

Som udgangspunkt har lejere ikke ret til at foretage korttidsudlejning uden en eksplicit tilladelse fra udlejer. Hvis lejer alligevel udlejer hele eller dele af sin lejlighed gennem eksempelvis Airbnb, kan udlejer pålægge lejer at stoppe med udlejningen. Hvis lejer uanfægtet fortsætter sin udlejningsvirksomhed, kan udlejer bringe lejemålet til ophør.

Reglerne er dog stadig ikke helt klare, da området rummer mange gråzoner. I en dom afsagt af Retten på Frederiksberg i juli 2016 blev udlejers ret til at hæve lejemålet bekræftet, da der ifølge Boligretten var tale om ulovlig anvendelse af lejemålet.

Sagen var speciel derved, at lejer fortsatte sin udlejningsvirksomhed på trods af skriftlige advarsler fra udlejer. Samtidig havde udlejer gennem længere tid indsamlet materiale og vidnesbyrd om udlejningsvirksomheden, hvilket var med til at give Boligretten et solidt grundlag for sin afgørelse.

I den almene boligsektor er korttidsudlejning som udgangspunkt heller ikke tilladt. På den anden side kan en boligafdeling og dens bestyrelse på lokalt niveau vælge at se gennem fingre med korttidsudlejning.

Andelshaver - sådan er reglerne

Langt de fleste andelsforeninger følger standardvedtægterne, hvor i det fastslås, at ”En andelshaver, der har boet i andelsboligen i normalt mindst et halvt år, er berettiget til at fremleje eller -låne sin andelsbolig med bestyrelsens tilladelse”.

Ovenstående indebærer, at korttidsudlejning gennem eksempelvis Airbnb ikke er tilladt. Andels Boligforeningernes Fællesrepræsentation (ABF) har dog indsat en supplerende formulering på sin hjemmeside, hvori det hedder, at: 

”En andelshaver, der har boet i andelsboligen i mindst ½ år, er berettiget til at korttidsudleje sin andelsbolig helt eller delvis til ferie og fritidsmæssige formål. Hver enkelt fremlejeperiode skal minimum være af 3 dages varighed og kan sammenlagt højst udgøre 3 uger pr. kalenderår”.

Hvis korttidsudlejning ikke er tilladt i din andelsforening, har du derfor mulighed for at bede generalforsamlingen om at lovliggøre udlejningen gennem en ændring af vedtægterne.

Hvor meget må du tage i leje?

Med en ændring af reglerne i Lejeloven i 2016 blev korttidsudlejning undtaget fra reglerne om lejens størrelse.

Af Lejelovens § 1 stk. 3 fremgår det således, at loven ikke gælder for:

”lejeforhold om beboelseslejligheder og andre beboelsesrum, herunder sommerhuse, kolonihavehuse og andre fritidsboliger, som er udlejet til ferie- og fritidsmæssige formål”.

Det betyder, at du som udlejer selv bestemmer, hvor meget du vil forlange i husleje, og at lejer ikke senere kan klage til det lokale huslejenævn over huslejens størrelse eller andre økonomiske forhold omkring udlejningen.

Får jeg erstatning for skader på mine ting?

Du er dårligt stillet hos dit eget forsikringsselskab, der som udgangspunkt ikke erstatter tyveri og skader, når du udlejer din bolig.

Airbnb har en værtsgaranti, der giver dig erstatning, hvis din gæst ødelægger eller stjæler dine ting.

Airbnb kræver dog, at du først forsøger at få gæsten til at erstatte, inden du kan søge om at få værtsgarantien udbetalt. Det er heller ikke alt, du kan få erstattet. Cykler er bl.a. ikke omfattet af garantien, og der er reduceret erstatning for smykker.

Hvem udleverer nøgle og gør rent?

Har du gode naboer, kan du aftale med dem, at de udleverer din nøgle til dine gæster.

Du kan også vælge et professionelt firma til at stå for både nøgleudlevering og rengøring. En lang række virksomheder, som Homekey, Key Butler og Managemyair tilbyder at stå for det praktiske over for dine gæster i København, når du selv er bortrejst. Virksomhederne sørger for at gøre boligen rent, inden gæsten ankommer, skifter sengetøj og udleverer nøgler. En nøgleoverdragelse kan ske fra 179 kr., mens rengøring af en 2-værelses lejlighed inklusive skift af sengetøj koster 450 kr. eller mere.

Hvor kan jeg klage over lejer og udlejer?

Både du og lejer kan klage og få hjælp fra Airbnbs egen kundeservice.

Din lejer kan klage over dig og Airbnb til Ankenævnet for hotel, restaurant og turisme, et branchenævn oprettet sammen med Forbrugerrådet Tænk. Da Airbnb kun formidler opholdet uden ansvar for selve opholdet, er det usikkert, om Ankenævnet vil behandle klagen. Nævnet vil dog gå ind i sagen, hvis du som udlejer er momsregistreret med din udlejningsvirksomhed.

Derudover kan du anlægge en civil retssag ved en domstol, hvis Airbnb og ankenævnet ikke hjælper dig.