Du har rettigheder, selvom du kun lejer et værelse

Boligøkonomisk ekspert i Videncentret Bolius Jørgen Munksgaard Rasmussen har hørt mange historier om folk, der betaler for meget i husleje for et enkelt værelse.  

– Man hører tit udlejeren sige, at ”det er den pris, som andre betaler her i kvarteret”.  Men det betyder jo ikke, at det er lovligt. Det svarer til at sige: ”Han stjæler – så må jeg også stjæle”. Det holder jo ikke, siger han. 

Jørgen Munksgaard Rasmussen ved, hvor uigennemskuelig lovgivningen kan være, men der er hjælp at få, hvis du lejer et værelse til for høj en leje. 

– Huslejenævnet er til for både ejere og lejere. Det er der, du kan klage over lejens størrelse eller andre ting i forbindelse med lejemålet, forklarer han. 

Der er nogle helt bestemte regler, der er gode at kende, om fastsættelsen af husleje. Det spiller nemlig ind, om du bor i nyt eller gammelt byggeri, og om du bor under samme tag som udlejeren selv. 

Dokumentation 
Sørg for at få alle aftaler på skrift. Du kan printe en standardlejekontrakt ud fra nettet. Husk at tage billeder af værelset, når du flytter ind, så du senere kan dokumentere standen. 

Opførelsesår
Hvornår er byggeriet er opført. Hvis ejendommen er opført efter 1991, er der fri aftaleret i forhold til huslejen. I praksis betyder det, at du næppe vil få medhold i en klage over huslejens størrelse.

Udlejers bopæl
Det allerbedste er at bo et sted, hvor udlejer ikke selv bor. Så har du større retssikkerhed med hensyn til opsigelse, og du risikerer ikke at gå op og ned ad en person, du er uvenner med.

Huslejereglerne har nogle grænser, der går ved bestemte årstal.  Hvis du fx bor til leje i et byggeri, der er bygget i 1992 eller efter, så er der i princippet ingen grænser for, hvad huslejen må sættes til.

– I så fald er huslejen markedsbestemt. Det samme gælder bl.a., hvis der er tale om et lejemål, der er indrettet i et loftrum, som inden år 2002 ikke blev brugt til bolig, siger Jørgen Munksgaard Rasmussen.  

For at der kan aftales fri lejefastsættelse i lejligheder opført efter 1991, skal det i lejekontraktens § 11 være aftalt mellem parterne, at der sker en fravigelse af de almindelige lejefastsættelsesregler i lejelovens §§ 47-52.

-Dog er udlejning af enkeltværelser ikke omfattet af reglen om fri lejefastsættelse – uanset om boligen er opført før eller efter 1992. Men andre ord, kan udlejer af et enkeltværelse ikke påberåbe sig, at lejen er fastlagt efter reglerne om fri lejefastsættelse, hvis boligen er opført efter 1992, fastslår han.

Jørgen Munksgaard Rasmussen pointerer, at reglerne ikke gælder for almennyttige lejeboliger, der hører ind under en anden lovgivning.

En anden ting, der kan have indflydelse på værelsets pris, handler om lejlighedens generelle stand.  

– Hvis du bor i en lejlighed, der har gennemgået en gennemgribende modernisering, så må udlejer forlange det, der svarer til det lejedes værdi. Det er sådan et lidt tricky begreb, men de må i hvert fald kræve en højere leje, end hvis den ikke var moderniseret. I storbyer som København tager man typisk 1.400-1.500 kr. per kvadratmeter årligt, siger Jørgen Munksgaard Rasmussen.

Det er derfor, at udlejningsselskaber som Kereby – det tidligere Blackstone – har haft travlt med at modernisere boliger i storbyerne, fordi de på den måde kan hæve prisen. 

Som lejer har du de bedste muligheder for at gøre indsigelse mod en for højt sat leje, hvis du bor i en gammel bygning, der ikke har været udsat for en gennemgribende modernisering. 

Spørgsmålet er så, om du kan risikere at blive smidt på gaden som straf, hvis du klager over lejen. Den del afhænger lidt af, om du bor sammen med din udlejer eller ej. 

1. Tag først selv snakken med udlejer
Inden du sender en klage til huslejenævnet, skal du bevise, at du selv har forsøgt at løse problemet ved at kontakte udlejeren og bede om huslejenedsættelse. 

2. Opret en sag på huslejenævnets hjemmeside
Når du har bevis på skrift eller mail om, at udlejer har afslået din anmodning om huslejenedsættelse, kan du oprette en sag i huslejenævnet. Nævnet er kommunalt og er sammensat af tre personer: en juridisk uddannet formand og en repræsentant for hhv. lejer- og ejersiden.

Huslejenævn i Danmark har en fælles hjemmeside, hvor du kan slå din egen kommune op. Via hjemmesiden opretter du din sag og vedhæfter al relevant information, herunder lejekontrakt m.m. Det koster 315 kr. (2021) at oprette sagen.

3. Huslejenævnet behandler sagen
Det indebærer blandt andet, at du får besøg af huslejenævnet, hvis medlemmer og evt. en sekretær besigtiger lejligheden. Derefter vil huslejenævnet enten godkende den eksisterende leje eller nedsætte lejen til det niveau, som nævnet anser for acceptabelt i lokalområdet. 

Hvis lejen bliver nedsat, og du har oprettet sagen inden 12 måneder fra indflytningen, vil du få tilbagetalt den for meget betalte husleje helt tilbage fra lejemålets start. I samme ombæring vil dit depositum og forudbetalt leje blive justeret, og det for meget betalte beløb vil blive tilbagebetalt. Men det kan også være, at udlejer vælger at anke sagen. 

4. Ankenævnet behandler sagen
I Københavns Kommune kan begge parter i en huslejesag anke sagen til et ankenævn nedsat af kommunen. Ankenævnet består af fem medlemmer, som ikke er medlemmer af huslejenævnet.
Medlemmer af ankenævnet besigtiger nu lejemålet, hvorefter nævnet enten stadfæster huslejenævnets afgørelse eller træffer en ny afgørelse om lejens størrelse. Ankenævnets afgørelse er nu gældende ret, medmindre en af parterne indbringer sagen for boligretten (en afdeling under byretten).

5. Boligretten
Er udlejer utilfreds med ankenævnets afgørelse, kan han føre sagen videre ved boligretten. En sagsbehandling ved domstolene indebærer, at udlejer udtager en stævning mod lejer med et krav om en dom om, at lejer ”tilpligtes til at anerkende den årlige leje”. 

Hvis udlejer efterfølgende kun ser en begrænset mulighed for at vinde sagen, kan han undervejs frafalde sagen for at undgå yderligere sagsomkostninger.

Som lejer bør du ikke betragte en stævning fra boligretten som særlig intimiderende, da det er udlejer, som skal føre bevis for sit krav (ved sager om det lejedes værdi). De færreste tvister om husleje ender i boligretten, da det er svært for udlejer at føre bevis for berettigelsen af sit krav. 

6. Landsret og Højesteret
Langt de fleste sager bliver afgjort ved boligretten. Men hvis udlejer er uenig med boligrettens afgørelse, kan han som udgangspunkt anke afgørelsen til landsretten. Hvis også landsrettens afgørelse går udlejer imod, kan han i helt særlige tilfælde søge om at få sagen indbragt for Højesteret.

Ved alle tre retsinstanser gælder det, at den tabende part typisk vil blive dømt til at dække alle sagsomkostninger.  

Det er et udbredt fænomen i storbyerne: En heldig studerende har fået en lejlighed via forældrekøb og lejer de andre værelser i lejligheden ud til kammerater. Tit til en meget høj pris. Hvis du klager over lejens størrelse til huslejenævnet, kan du få nedsat husleje, men du risikerer også at miste dit værelse, hvis din udlejer ser sig sur på dig.  

– I forhold til opsigelsesfrister kan du blive sagt op med en måneds varsel, hvis du bor sammen med udlejer, fortæller Jørgen Munksgaard Rasmussen. 

Lejere af klubværelser har bedre vilkår

Reglerne for opsigelse er til gengæld markant anderledes, hvis du bor på det, der hedder et klubværelse. Det er det generelle udtryk for udlejningsværelser i ejendomme, hvor udlejeren ikke selv bor. 

– Hvis du bor på et værelse, hvor udlejer ikke bor, bliver det betegnet som klubværelse, og så er lejemålet som udgangspunkt uopsigeligt, fortæller Videncentret Bolius’ fagekspert. 

Den eneste mulighed, udlejer har for at opsige et lejemål før tid, er, hvis han selv skal flytte ind.

– Hvis udlejeren aldrig har boet der og ikke har nogen rimelig grund til at flytte ind i lejligheden, så kan han ikke bare sige folk op, fortæller Jørgen Munksgaard Rasmussen. 

Her kan det betale sig at klage til huslejenævnet, hvis du har mistanke om, at lejen er for højt sat, eller hvis udlejer på anden vis ikke overholder sine forpligtelser. Du kan altid klage, men det er bedst at klage inden for 12 måneder fra lejeperiodens start. 

– Hvis klagen er indsendt inden for et år fra lejemålets start, og du får medhold i klagen, vil du få den for meget betalte leje tilbage fra det tidspunkt, hvor lejemålet startede. Hvis du derimod først klager efter et år, har den nye husleje kun effekt fra klagetidspunktet, fastslår fagekspert Jørgen Munksgaard Rasmussen.

Gå ind på huslejenaevn.dk og find din kommune i kolonnen til venstre. Her kan du søge på færdigbehandlede huslejesager om værelser, så du kan få en fornemmelse af niveauet i din kommune.