3 ud af 4 lejere får medhold i huslejetvister

De såkaldte 5.2-afgørelser omhandler sager, der relaterer sig til Boligreguleringslovens paragraf 5 stk. 2. 

Af Boligreguleringslovens § 5 stk.2 fremgår det, at ”Ved lejeaftalens indgåelse må lejen for lejemål, som er gennemgribende forbedret, ikke fastsættes til et beløb, der væsentligt overstiger det lejedes værdi efter § 47, stk. 2, i lov om leje, jf. dog stk. 3 og 4 og § 73, stk. 3, i lov om leje”.

I praksis betyder reglen, at udlejerne ofte kan fordoble eller tredoble lejen, hvis der foretages en ”gennemgribende forbedring” af lejemålet. Som standard handler det om nyt køkken og bad samt nye elinstallationer. Dertil kan komme CO2-venlige tiltag som efterisolering under vinduer og nye energibesparende vinduer.

Når en udlejer har foretaget en ”gennemgribende forbedring” af et boliglejemål, har udlejeren ret til at sætte huslejen op til et niveau, der ikke ”væsentligt overstiger det lejedes værdi”.

Men at dømme efter en lang række afgørelse i Københavns Huslejenævn i 2019, har udlejerne særdeles svært ved at ramme en lovlig leje. Faktisk skyder udlejerne galt i tre ud af fire sager, viser 45 såkaldte 5.2.-afgørelser i 2019 fra Københavns Huslejenævn, som Videncentret Bolius har fået aktindsigt i.

Mens udlejerne i gennemsnit har forlangt en husleje på 1.629 kr. pr. kvadratmeter, har Københavns Huslejenævn kun godkendt en gennemsnitlig leje på 1.323 kr.  Men det er der ikke noget overraskende i, lyder det fra Jannick Nytoft, der er direktør i brancheorganisationen, EjendomDanmark.

- Jeg synes egentligt, at det er ganske naturligt, at de fleste af den slags sager vindes af lejer, da man må gå ud fra, at de handler om en konkret og reel formodning om, at lejen er for høj. Så det viser, at systemet virker, som det skal, siger han.

Forskellige udlejere taber sager i Københavns Huslejenævn

En gennemgang af listen over udlejere, som har tabt boligsagen ved enten Huslejenævnet eller ved ankenævnet viser et noget broget billede. 

Ikke overraskende optræder de store udlejere som DEAS og 360 North Property flere gange på listen, men også institutioner som Arbejdermuseet og en privat andelsboligforening har tabt sager ved Huslejenævnet. 

Huslejen i en af Arbejdermuseets lejligheder er i et tilfælde nedsat fra 1.576 kr. pr. kvadratmeter i årlig leje til 1.450 kr., hvilket svarer til en månedlig nedsættelse af lejen med 1.851 kr. Udlejer havde ellers argumenteret for, at eftersom lejer udlejede lejligheden via Airbnb til 805 kr. i døgnet, var der tale om en passende leje.

Ankenævnet besluttede endvidere, at udlejer skulle betale en ’dummebøde’ (gebyr) på 2.139 kr. til nævnet.

Så meget blev huslejen nedsat

I de fleste tilfælde er huslejen sat 10-20 procent for højt, men i et enkelt tilfælde har Ankenævnet nedsat lejen med hele 48 procent. Det drejer sig om en to-værelses lejlighed i det centrale København, hvor lejer betalte en årlig leje på 2.192 kr. pr. kvadratmeter.

Både huslejenævn og ankenævn var enige om, at en årlig leje på 1.150 kr. pr. kvadratmeter ”svarer til lejen for tilsvarende lejemål i samme område og i samme stand”.

Husleje afhænger også af moderniseringens alder

Selv om en lejlighed lejes ud efter 5.2-reglen, kan lejligheden ikke nødvendigvis udlejes til de cirka 1.400 kr. pr. kvadratmeter, som er det typiske niveau i København og Frederiksberg Kommuner.

Den svenske udlejer Heimstaden måtte således acceptere en nedsættelse af huslejen fra 1.323 kr. til 1.000 kr. i et 5.2-moderniseret lejemål, hvor det meste af moderniseringen var udført i 1990’erne. 

Af kendelsen fremgår det således, at ”Nævnet har særligt lagt vægt på, at badeværelset alene er udført som et ”let” badeværelse med vinylgulv, og at der generelt er tale om en ældre modernisering”.

1.400 kr. er niveauet for en 5.2-lejlighed i København

Både i København og på Frederiksberg har huslejenævnene i mange af sagerne lagt sig fast på en årlig leje omkring 1.400 kr. 

Hvis lejligheden har en særlig attraktiv beliggenhed og indretning, eksempelvis i centrum af København og med flere badeværelser samt elevator, er der godkendt huslejer på op til 1.600 kr. pr. kvadratmeter. 

På baggrund af en begæring om aktindsigt i samtlige 5.2-afgørelser i Københavns Huslejenævn, har redaktionen fået udleveret 64 afgørelser, der dækker hele 2019 frem til den 17. oktober. 

Af de 64 afgørelser er der fratrukket 19 afgørelser, som viste sig at være dubletter. En enkelt åbenlys fejl, hvor Huslejenævnet opgiver en leje på 950.000 kr., er korrigeret ned til 95.000 kr. 
 
Tilbage resterer 45 5.2-afgørelser, der omfatter kendelser fra både Huslejenævn og Ankenævn.                   

Ud af de 45 kendelser har lejere fået medhold i 34 sager. To af de 34 sager omhandler samme bolig, hvor Huslejenævnets kendelse er anket. Da samme bolig ikke bør tælle med to gange, er den ene afgørelse trukket ud ved den beregning af husleje.

På baggrund af de 33 kendelser omhandlende forskellige lejemål, er det samlede boligareal, den samlede ulovlige leje og den samlede lovlige leje talt sammen.

Der er derefter beregnet gennemsnitlige kvadratmeter-priser for henholdsvis den ulovlige og den lovlige leje. Efterfølgende er den ulovlige ekstra-leje beregnet til 23,1 procent.