Hvad er nettoprisindekset?
Nettoprisindekset er forbrugerprisudviklingen friholdt for ændringer i afgifter og tilskud. Det opgøres ud fra de faktiske forbrugerpriser så vidt muligt fratrukket indirekte skatter, dvs. moms og varetilknyttede afgifter, og tillagt tilskud til generel nedsættelse af prisen.
Datagrundlaget er det samme som for forbrugerprisindekset, og den eneste forskel mellem de to prisindekser er korrektionen for afgifter samt tilskud i priser og vægte i nettoprisindekset.
Se udviklingen i nettoprisindekset hos Danmarks Statistik
Kilde: Danmarks Statistik
I en årrække har private udlejere haft mulighed for at regulere den årlige leje i takt med det såkaldte nettoprisindeks. Ifølge Indenrigs- og Boligministeriet reguleres huslejen i ca. 160.000 lejemål efter indekset.
Men selvom muligheden har eksisteret siden 1. juli 2015 for flere typer private lejemål - men også for lejemål med fri husleje før det – er det først nu, at mange lejere kan mærke det på pengepungen.
- Indtil for nyligt har prisudviklingen ikke været så opadgående, men over det seneste år er forbrugerpriserne steget så meget, at folk begynder at mærke de her huslejestigninger. Så taler vi måske ikke længere 1,5 procent, men snarere en stigning på syv procent. Ud over selve huslejen kan også depositum og forudbetalt leje blive reguleret i forbindelse med stigningerne, fortæller Anders Svendsen, chefjurist i Lejernes Landsorganisation LLO.
To eksempler på stigning i huslejen med nettoprisindekset
Eksempel 1:
Huslejen bliver reguleret hvert år med udviklingen i januar måneds nettoprisindeks, som i januar 2022 lå på indeks 107,9.
Husleje januar 2021 = 10.000 kroner.
Husleje januar 2022 = 10.394,99 kroner.
Eksempel 2:
Huslejen bliver reguleret hvert år med udviklingen i april måneds nettoprisindeks, som i april 2022 lå på indeks 111,6.
Husleje april 2021 = 10.000 kroner.
Husleje april 2022 = 10.648,85 kroner.
Kilde: Lejernes Landsorganisation
Stigning i husleje kan ramme hårdt
Hos Forbrugerrådet Tænk mener cheføkonom Morten Bruun Pedersen, at de voldsomme huslejestigninger rammer en målgruppe, der i forvejen kan være økonomisk sårbar.
- Mange af de forbrugere, der bor til leje, hører næppe til det allerrigeste segment. I kombination med de øvrige prisstigninger på fx fødevarer, transport og varme kan højere husleje være et hårdt økonomisk slag i et budget, der i forvejen er presset. Samtidig har lejere ikke en friværdi i boligen, der som for mange boligejere er steget betydeligt de senere år, og som kan aktiveres for at få økonomien til at køre bedre rundt.
LLO: Politikere bør foretage et indgreb mod huslejestigning
Anders Svendsen, LLO, er enig.
- Faktisk kan man sige, at lejerne rammes dobbelt. De betaler mere i supermarkedet, ved benzinstationerne og til forsyningsselskaberne. Og fordi nettoprisindekset følger disse stigende forbrugerpriser, så betaler lejerne også mere for at bo i deres bolig, selvom de allerede er blevet ramt af prisstigningerne én gang. Det forekommer ikke rimeligt, og vi mener, at der bør ske et politisk indgreb, hvor forbrugspriserne tages ud af ligningen, når nettoprisindekset udregnes.
Politisk flertal sætter loft over huslejestigninger
Et flertai i Folketinget har nu reageret på de stigende lejepriser. Et politisk flertal bestående af Socialdemokratiet, SF, Det Radikale Venstre og Enhedslisten vedtog 26. august 2022 aftalen "Initiativer til modvirkning af store huslejestigninger", der skal ændre dele af Lejeloven.
Ifølge aftalen må huslejen i de lejemål, hvor huslejen reguleres efter nettoprisindekset, højst stige fire procent om året de næste to år. Dog må huslejen gerne stige mere end de 4 procent, hvis udlejeren kan dokumentere, at driftsudgifterne har været mere end 4 procent højere end året før.
Samtidig vil partierne udvikle "et nyt indeks, som bedre afspejler udviklingen i udlejernes reelle driftsomkostninger til udlejningsejendomme". Det skal efter planen træde i kraft fra 1. januar 2025.
Lovændringerne er endnu ikke vedtaget, men planen er, at det skal ske inden Folketingets åbning 5. oktober 2022, og de skal træde i kraft 1. januar 2023. Udskrives der folketingsvalg, inden loven er blevet ændret, risikerer lovændringerne dog at falde til jorden.
Udhuling af huslejen
Paraplyorganisationen Danske Udlejere anerkender, at huslejestigningerne lige nu er højere end sædvanligt. Samtidig påpeger organisationen, at lejerne i mange år har haft fordelen af lav inflation og dermed lave huslejestigninger, mens udlejerne i mange år har haft stigende driftsudgifter.
- Vi har faktisk de sidste ca. syv år haft årlige stigninger i inflationen på under én procent. Det har betydet, at udlejerne kun kunne regulere den årlige leje med omkring én procent, mens mange ydelser og materialepriser i samme periode er steget med meget mere. Bare sådan noget som en mursten, der før kostede tre kroner, koster nu 18 kroner. Dermed er huslejen mange steder reelt blevet udhulet, siger Michael Preetzmann, direktør for Danske Udlejere.
Nettoprisindeks bruges to steder i privat udlejning
Bor du i en almen lejebolig, bliver du ikke ramt af huslejestigninger i forhold til nettoprisindekset, og det er hellere ikke alle private lejere, der gør det.
- Vi ser primært reglen blive benyttet to steder i det private. Enten i nybyggede boliger, der er taget i brug efter 1992 – hvilket udgør ca. 20 procent af boligmassen på det private udlejningsmarked – eller i ældre lejemål der er blevet gennemgribende renoveret.
- Lige nu afventer vi dog en Højesteretsafgørelse på, om reglen for nettoprisindeksregulering også kan benyttes for ældre boliger, der ikke er blevet moderniseret. Det er dog ikke mange lejemål, hvor man har aftalt dette. Det er langt mere normalt, at lejerne får en årlig stigning svarende til udlejers reelle stigninger i driftsomkostninger. Er du flyttet ind i din bolig før 2015, kan din husleje dog også blive reguleret automatisk – hvis der er indskrevet en trappelejestigning i kontrakten, fx at lejen stiger 500 kr. om året i ti år. Fra 1. juli 2015 har det dog været forbudt at lave nye aftaler om trappeleje, forklarer Anders Svendsen fra LLO.
Bestemmes din husleje af nettoprisindekset? Tjek din lejekontrakt
Er du en af de lejere, der bliver ramt af huslejestigninger ud fra nettoprisindekset, vil reguleringen af lejen ske én gang årligt – typisk ved årsskiftet.
- Det skal stå i din lejekontrakt, om din husleje er reguleret af nettoprisindekset eller ej, og der skal også stå, hvornår huslejereguleringen finder sted. Ellers kan din udlejer ikke opkræve en huslejeregulering på den baggrund, forklarer Anders Svendsen fra LLO.
Èn regel kan stoppe stigninger i husleje
Og ifølge chefjuristen har vi ikke nødvendigvis set de højeste prisstigninger endnu.
- I princippet kan huslejen blive ved med at følge de øvrige forbrugerpriser langt højere op, end vi ser lige nu. Den eneste nødbremse i huslejestigningerne er en anden regel i lejeloven – nemlig reglen om det lejedes værdi. Det betyder, at hvis huslejen langt overstiger det, der ellers betales for lejeboliger i området, så kan du som lejer få hjælp til at stoppe huslejestigningen – fx gennem Huslejenævnet eller en lejerorganisation.
