Variabelt forrentede lån i realkreditselskabet

Et variabelt forrentet lån, også kaldet et rentetilpasningslån eller et F-lån, er et realkreditlån, hvor renten ændrer sig undervejs i løbetiden. Det betyder, at lånet kan blive billigere eller dyrere, når det skal rentetilpasses, i modsætning til et fastforrentet lån, hvor du altid ved, hvor meget du skal betale.

Alle fire realkreditselskaber, Nykredit, Realkredit Danmark, Nordea Kredit og Jyske Realkredit (tidligere BRF Kredit) har siden 1997-1998 tilbudt rentetilpasningslån. 

Ofte bliver lånene benævnt som F1- til F10-lån, hvor tallet angiver intervallet i år mellem hver rentetilpasning. Et F1-lån bliver eksempelvis rentetilpasset hvert år, et F3-lån rentetilpasses hvert tredje år, mens et F10-lån bliver rentetilpasset hvert 10. år.

Nogle realkreditselskaber tilbyder varianter af F-lånene, hvor eksempelvis ydelsen ligger fast, mens løbetiden kan ændres inden for maksimalt 30 år.

I 2013-2014 kom en ny form for variabelt forrentede lån på markedet, nemlig CITA-lånet, også kaldet F-Kort lån. Lånet rentetilpasses hvert halve år og er finansieret gennem en obligation med en løbetid på mellem 1 og 10 år.

Fordelen ved et realkreditlån med variabel rente er primært en lavere rente og større afdrag i de første mange år af lånets løbetid. Til gengæld må du leve med usikkerheden om den fremtidige rente, da renten både kan stige og falde, når lånet skal rentetilpasses.

Et rentetilpasningslån er specielt egnet til de boligejere som:

• Kan tåle en stigning i den månedlige ydelse.
• Tror på en stort set uændret rente.
• Ikke ønsker mulighed for aktiv gældspleje.

Realkreditselskaberne har gennem de senere år løbende forhøjet deres gebyrer på F1-lånet, hvilket har gjort det tidligere så populære lån til en økonomisk outsider. En vigtig forklaring er realkreditselskabernes indførsel af kursskæring i 2012, som startede i det små med et fradrag i kursen på 0,05 procent. 

Siden er kursfradraget seksdoblet og udgør i dag i alle fire realkreditselskaber 0,30 procent. Samtidig har selskaberne løbende forhøjet bidragssatserne, hvilket især har ramt rentetilpasningslån med kort rentebinding som eksempelvis F1 og F2-lån.

Sammenlagt betyder det, at F1-lånet har den suverænt højeste omkostning til realkreditselskabet set i forhold til både et F-kort lån og et F-5 lån. 

Opgjort som et gennemsnit for de fire realkreditselskaber koster et afdragsfrit F1-lån 1,68 procent årligt i omkostninger til realkreditselskabet. Til sammenligning koster F-Kort lånet 1,26 procent, mens F5-lånet kun koster 1,22 procent. 

Efter gennem mange år at have været danskernes foretrukne rentetilpasningslån, er F1-lånet i dag på vej ud af markedet og bliver i stigende grad overhalet af F-Kort lånet. 

Forklaringen er, at F1-lånet rummer en potentiel meget stor risiko under en refinansiering, hvis markedet er præget af finansiel uro. I den situation kan investorerne være ængstelige og forlanger sig kompenseret for deres frygt gennem meget høje renter. 

De høje renter rammer boligejerne på økonomien og kan efterfølgende true realkreditselskabets eksistens. 

Hverken Totalkredit eller Nordea Kredit tilbyder i dag F1-lån til nye låntagere, der i stedet henvises til enten F-kort eller lån med længere rentebinding.

Ved refinansiering af et rentetilpasningslån, sælger realkreditselskabet nye obligationer. Provenuet fra salget benyttes til den fortsatte finansiering af boligejerens eksisterende realkreditlån.

Imidlertid får boligejeren ikke hele provenuet udbetalt i kraft af selskabernes såkaldte kursskæring. Hvis realkreditselskabet sælger en F1-obligation for 100 kr., får boligejeren kun 99,70 kr. udbetalt. De 30 øre går til realkreditselskabet.

Da F1-lån refinansieres en gang om året, får boligejeren dermed en ekstraomkostning på cirka 0,3 procent årligt, som skal lægges oven i renten (point og procent er stort set identiske).  

Realkreditselskaberne fastlægger løbetiden – det antal år et lån løber over -  på F-Kort lånet alt efter den aktuelle markedssituation og selskabets egen kapitalstruktur. Officielt kan løbetiden på de bagvedliggende obligationer variere mellem 1 og 10 år. Indtil videre har realkreditselskaberne udstedt lånet med en løbetid på mellem tre og fire år, hvorefter lånet skal refinansieres.

For boligejeren spiller løbetiden en vis rolle, da realkreditselskabet beregner sig en kursskæring (kursfradrag) på 0,2 kurspoint for hver refinansiering.

Hvis F-kort lånet refinansieres hvert år, løber der reelt 0,2 procent ekstra på i omkostninger hvert år. For et lån på en million kr. giver det en årlig udgift på 2.000 kr. Hvis lånet kun refinansieres hvert fjerde år, skrumper de ekstra omkostninger ind til 0,05 procent årligt svarende til 500 kr.

På din opgørelse fra Betalingsservice under posteringen til realkreditselskabet, finder du en beregning over kvartalets omkostning til kursskæring. Omkostningen beregnes ved at fordele kursskæringen over samtlige kvartaler frem til den kommende refinansiering.

Renten fastlægges hver sjette måned og er sammensat af den såkaldte 6 måneders CITA-rente plus et rentetillæg.

CITA står for Copenhagen Interbank Tomorrow/Next Average og er en såkaldt reference-rente, som kan benyttes ved regulering af udlånsrenten for virksomheder og private.

Rentetillægget er fastlagt ved udstedelse af lånet og ligger fast i obligationens løbetid.