Overvejer du at købe en landejendom? Foto: Lisbeth Holten
Hvad skal du overveje, inden du flytter på landet?
Mange danskere drømmer indimellem om at bo på landet. Naturen og billige boliger bliver angivet som nogle af de væsentligste fordele ved at skifte byen ud med mere landlige omgivelser.
En bolig på landet kan være et helt almindeligt hus eller en decideret landejendom. Der kan være særlige regler i forhold til både skat, bopælspligt og landbrugspligt, hvis du vælger at bosætte dig i en landejendom.
Landejendomme rummer ofte mange kvadratmeter, både i form af boligareal og som tilstødende bygninger og lader. Det kan fx give mulighed for, at man kan bo flere generationer sammen, og at man bedre kan dyrke sine fritidsinteresser. Ligesom der kan blive ekstra plads til værelser til gæster og familie eller måske lidt udlejning. En stor grund og evt. lidt jord til kan også gøre det muligt at have dyr eller dyrke hobbyafgrøder.
Den ekstra plads på landet kan blandt andet give mulighed for hobby-afgrøder. Foto: Hamiza Bakirci
Selve driften og vedligeholdelsen af en landejendom kan godt være dyrere sammenlignet med et hus i byen. Landejendomme er typisk noget større end byhuse, og derfor må du regne med flere udgifter til vedligeholdelse og til opvarmning – står du selv for vedligeholdelsen, må du også regne med at bruge ekstra tid på den.
Især ældre landejendomme opfylder ofte ikke de gældende krav og ønsker til isolering og installationer. Sørg derfor for at få hele ejendommens byggetekniske stand gennemgået, inden du køber en ældre landejendom, så du har en fornemmelse af, hvor mange udgifter du skal regne med til vedligeholdelse og eventuelle forbedringer.
Få en bygningssagkyndig til at lave en byggeteknisk gennemgang af bolig og sidebygninger, så du som køber får mulighed for at få et overblik over landejendommens stand, hvad der bør laves og hvordan, inden du køber den.
Der skal altid, uanset landbrugspligt eller ej, udarbejdes et energimærke på beboelsesdelen af ejendommen.
Hvilke typer boliger findes der på landet?
Langt de fleste landejendomme og nedlagte landbrug ligger i landzone, om end der også i byzoner kan ligge enkelte ejendomme, der hører til kategorien landejendom.
I salgsannoncer for huse på landet omtales boligen fx som "idyllisk nedlagt landbrug", fritidslandbrug eller som landbrugsejendom eller landhus. Disse navne kan dække over mange forskellige typer ejendomme, men navnene i sig selv har ingen betydning. Det afgørende i forhold til belåning, lovgivning, beskatning og rettigheder er, om der er tale om en ejendom med eller uden landbrugspligt. Brug fornuften, når du leder efter en bolig på landet, og sørg for at få en sagkyndig til at gennemgå papirer og en til at gennemgå ejendommen grundigt, inden du skriver under på en købsaftale.
På en landejendom med landbrugspligt skal der være beboelsesbygning. Dette er, fordi der er krav om bopælspligt. Krav om beboelsesbygning og bopælspligt på en landejendom hænger derfor sammen. Reglen om bopælspligt er gældende i 10 år fra overtagelsesdagen, og du har 6 måneder til at opfylde bopælspligten. Efter de 10 år er der ikke længere pligt til, at der bor nogen på ejendommen. Dog starter en ny 10-årig periode ved ejerskifte.
Kravet om bopælspligt betyder også, at en landbrugsejendom ikke kan få status som flexbolig, fritidsbolig, sommerhus eller lignende.
På landejendomme med landbrugspligt er det ikke muligt at tegne en ejerskifteforsikring. Det samme gælder, hvis erhvervsarealet, dvs. længer, udhuse og driftsbygninger til landbrug, udgør mere end 50 procent af det samlede areal. Så vil ejendommen blive betragtet som en erhvervsejendom, som der heller ikke kan tegnes ejerskifteforsikring på.
Hvad er landbrugspligt?
Er en ejendom på mere end 2 hektar jord (dvs. 20.000 kvadratmeter eller 3,6 tønder land), og anvendes den til landbrug, skovbrug gartneri eller lignende. Og har ejendommen en beboelsesbygning, kan den noteres som landejendom - og disse er der landbrugspligt på.
Du kan se på Geodatastyrelsens hjemmeside om en ejendom er noteret med landbrugspligt.
Der er som udgangspunkt landbrugspligt på alle ejendomme med mere end 2 hektar jord. Hvis der er landbrugspligt på ejendommen, er du ikke forpligtet til at dyrke jorden, men du er forpligtet til at holde arealet, så det ikke gror til. Ønsker du ikke selv at dyrke eller holde arealet, kan du vælge at forpagte jorden ud.
Derudover er der særlige beskatningsregler for salg af landejendomme med landbrugspligt, hvor du vil skulle betale ejendomsavanceskat.
Landbrugspligten kan ophæves på ejendomme med under 2 hektar jord. Dette kan ske ved at henvende sig til Geodatastyrelsen. Hører der mere end 2 hektar jord til ejendommen, kan du få ophævet landbrugspligten ved at søge tilladelse hos Jordbrugskommissionen til at sælge jorden fra. Jordbrugskommissionen er en selvstændig myndighed, der træffer afgørelser jævnfør landbrugsloven.
Landejendomme uden landbrugspligt
Landejendomme uden landbrugspligt kan være alle typer boliger på landet - nedlagte landbrug, fritidslandbrug, landhuse, forvalterboliger osv. Når der ikke er krav om landbrugspligt, er der heller ikke krav om at vedligeholde jorden, ligesom der heller ikke er særlige skatteregler for salg af den type ejendomme. Hvis du køber et af disse huse, er det de samme regler, der gælder, som for huse i byerne, fritidshuse eller flexhuse.
Der er stor forskel på beskatningen af en grund med landbrugspligt og en parcelhusgrund. Fotos: Arkiv og Lisbeth Holten
Du bør undersøge, om landejendommen uden landbrugspligt har bopælspligt. Hvis der er bopælspligt, betyder det, at du skal have din adresse på stedet og ikke kan anvende det som et fritidshus. Du bør også være opmærksom på, at SKAT kan vurdere, at din ejendom ikke opfylder kravene til at have status som landbrugsejendom, hvis du ikke driver landbrug. Her vil SKAT kunne vurdere, at ejendommen skal beskattes som et almindeligt parcelhus, selvom det ligger i en landzone. En ændring af ejendommens status hos SKAT kan have store økonomiske konsekvenser, da en parcelhusgrund ofte beskattes langt højere end en grund med landbrugspligt.
Kræver det uddannelse at købe og eje en landejendom?
Det kræver ingen forudsætninger, certifikater eller nogen form for uddannelse at købe en landejendom, hvad enten der er landbrugspligt eller ej. Du kan dog have stor gavn af at vide lidt om jordbrug og afgrøder, hvis du har tænkt dig at dyrke de tønder land, du overvejer at købe. Dyrehold kræver naturligvis også indsigt og viden, så du er i stand til at passe dyrene forsvarligt.
Der er som udgangspunkt landbrugspligt på alle ejendomme over 2 hektar (20.000 m2). Omvendt kan ejendomme under 2 hektar som udgangspunkt ikke blive noteret.
Overvejer du køb af en landejendom med mere end 30 hektar jord, kan der være nogle skærpede krav. Du bør altid gennemgå lovgivningen og søge faglig hjælp, hvis du køber landejendomme med mere end 30 hektar jord.
Hvilke love og regler gælder for husdyr og dyrehold på landet?
Uden nogen form for ekstra godkendelse kan du holde ét af følgende dyrehold:
- 2 malkekøer eller ammekøer med tilhørende kalve (op til 6 måneder),
- 4 stykker kvæg
- 4 heste med tilhørende føl (op til 12 måneder)
- 2 søer med tilhørende smågrise (op til 40 kg)
- 15 producerede slagtesvin
- 10 moderfår med lam (op til 12 måneder)
- 10 modergeder med kid (op til 12 måneder)
Du må også gerne have en kombination af ovenstående dyr eller andre slags dyr. Her gælder der dog særlige regler, hvilket du kan læse om i "Bekendtgørelse om miljøregulering af visse aktiviteter”.
Samtidig med at du har disse dyr, må du også gerne have:
- 30 høns
- 4 voksne hunde med hvalpe
Hvis du ønsker at holde flere dyr eller dyr som fx gæs og ænder, skal du søge om dispensation hos kommunen.
I de fleste kommuner kan du holde 2 søer med opfedning af maksimum 5 slagtesvin uden ekstra godkendelse. Foto: Jesper Elgaard
Visse kommuner har bestemmelser, der afviger fra bekendtgørelsen. Det kan betyde, at du må holde flere eller færre dyr, end der er angivet i bekendtgørelsen. Så kontakt din kommune, hvis du er i tvivl.
Du har som ejer pligt til at sikre en forsvarlig og hensigtsmæssig opbevaring og bortskaffelse af affald samt gødning fra de dyr, du holder på din ejendom. Det vil sige, at du skal sikre, at der ikke er unødige lugtgener, og at du ikke forurener grundvandet eller åer, søer og vandløb i nærheden.
Reglerne for affald og mødding varierer fra kommune til kommune. Er du i tvivl, så kontakt kommunen.
Forsikring af landejendom er ligeledes anderledes end et almindeligt parcelhus.
