Tilbygning eller 1. sal? Hvad skal du vælge, hvis du ønsker flere kvadratmeter boligareal? Og hvad kan praktisk lade sig gøre? Foto: Bolius
Hvilken løsning er bedst: tilbygning eller 1. sal?
Der er ikke noget entydigt svar på, om det er mest hensigtsmæssigt for dig at bygge en 1. sal eller en tilbygning, hvis du skal udvide dit boligareal. Hvad der er den bedste løsning, afhænger af mange forskellige forhold. Det kræver både arkitektoniske, statiske, økonomiske og lovmæssige overvejelser.
Inden du begynder at planlægge, kan du overveje disse 11 forhold:
- Kan dit hus byggeteknisk bære en 1. sal?
- Hvor meget ekstra plads har du brug for?
- Hvilke typer rum ønsker du dig?
- Hvilken løsning vil arkitektonisk passe bedst til dit hus?
- Hvor stor er din grund?
- Hvordan er huset placeret på grunden?
- Hvilke begrænsninger sætter byggeregler og eventuelt lokalplan for byggeriet?
- Hvilken løsning passer økonomisk til dine ønsker og behov?
- Vil du gerne bevare hele haven og ikke bebygge med tilbygning?
- Er der en god udsigt fra 1. sal?
- Giver 1. salen mulighed for spændende rumoplevelser, du ikke kan skabe med en tilbygning?
Hvad er billigst – tilbygning eller 1. sal?
Erfaringsmæssigt er udgiften til en ny 1.sal og en tilbygning nogenlunde det samme. Men den afhænger selvfølgelig af det eksisterende hus og selve grunden.
Prisen for en tilbygning ligger typisk omkring 20.000 kr. pr. kvadratmeter for almindelige løsninger. Skal du have et badeværelse koster det omkring 175.000 til 200.000 for 5 kvadratmeter. Et køkken med ny anlæggelse af vand, afløb og ventilation koster omkring 350.000 kr., men det varierer meget (2022-priser).
Til sammenligning ligger kvadratmeterprisen for en 1. sal på ca. 15.000 kr. Dertil kommer ekstra forstærkninger og prisen for et nyt tag, som typisk ligger fra kr. 150.000 kr. til 350.000 kr. samt udgifter til nødvendige ombygninger i stueetagen m.v. Har du planer om at bygge kviste, ovenlys, balkoner eller tagterrasse vil prisen blive endnu højere.
Erfaringsmæssigt kommer en ny førstesal uden bad og køkken på et hus med en grundplan på omkring 100 m2 ofte til at ende med en pris på omkring 1,5-2 millioner kr.
Alle priser er inklusive moms og arbejdskraft, og at håndværkere udfører alt arbejde.
Prisen for begge typer byggeri vil derudover afhænge af, hvilke materialer du vælger, og hvor meget arbejde du selv kan lave.
Skal du have skiftet taget på dit hus, vil du under alle omstændigheder få en udgift til nyt tag. I det tilfælde vil en løsning med en ny 1. sal løsning som regel være billigere end en tilbygning. Men hvad der er billigst, er ikke entydigt.
Byggeri af 1. sal i etaper
En 1. sal har den fordel, at den kan udføres i flere etaper. Hvis du står og skal have nyt tag her og nu, men gerne vil vente med den store udgift til indretningen af 1. salen, kan du fx bryde projektet op i etaper.
I første etape skifter du taget og etablerer samtidig tagkonstruktionen med nye spær, så du sikrer dig, at 1. salen får en passende rumhøjde. I denne fase skal du også sørge for, at alt det udvendige arbejde er gjort færdigt, bl.a. tagbelægning, ovenlys, kviste m.m.
I anden etape skal alt det indvendige arbejde laves. Det vil sige elinstallationer, vægge, lofter, gulve, opdeling i rum og endelig den sidste finish med malerarbejde, tapetsering osv.
Vær opmærksom på, at den samlede pris bliver højere, hvis du deler projektet op i etaper, da du under alle omstændigheder i første etape bliver nødt til at tænke forberedelser til anden etape med i byggeprocessen.
Få lavet en ordentlig planlægning af dit byggeprojekt, og sørg for at få så mange detaljer som muligt på plads, før du begynder dit byggeri. Foto: Torben Klint.
Hvad kræver løsningerne byggeteknisk?
En tilbygning er ofte lettere at have med at gøre rent byggeteknisk, da den stort set er uafhængig af det oprindelige hus.
En 1. sal kan derimod være en udfordring for dit oprindelige hus. Du skal derfor så tidligt som muligt have en ingeniør til at undersøge og beregne, om husets ydermure og fundament kan bære den ekstra vægt fra en ny etage, da det ofte er nødvendigt at forstærke fundamentet eller murerne.
Uanset om du bygger en tilbygning eller en 1. sal, skal du sikre dig, at jordbunden kan bære vægten af det nye byggeri. Det kan du få undersøgt ved en jordbundsundersøgelse, der kan foretages af fx en geotekniker.
Det er vigtigt, at du ret hurtigt får afklaret de byggetekniske spørgsmål. De skal under alle omstændigheder afklares, inden du går i gang med byggeriet, så du ikke spilder dine penge.
Hvis det viser sig, at projektet ikke kan lade sig gøre byggeteknisk, kan du glæde dig over, at du fik stoppet det, før du havde brugt alt for mange penge på det. Langt de fleste huse kan dog sagtens klare en tilbygning eller en 1. sal.
Krav til isolering
Både en ny tilbygning og en ny 1. sal skal leve op til en række krav til tykkelsen af husets isolering og til isoleringsevnen for materialer, vinduer og eventuelle yderdøre.
Badeværelse og køkken
Hvis du har planer om, at der skal være badeværelse eller køkken på 1. salen, skal du være opmærksom på, at der skal føres installationer gennem stueetagen. Vand- og varmerør kan føres nogenlunde frit, mens især placeringen af faldstammen er vigtig. Det kan være både dyrt og besværligt, og det kan være nødvendigt at flytte rundt på rør og lign. i stueetagen.
I en tilbygning vil du ikke støde ind i de samme udfordringer, når der skal laves installationer og føres rør og afløb.
Trappen til 1.sal er ofte en af de vanskelige elementer at få på plads, når du bygger 1. sal. Bl.a. fordi den bliver bindeleddet mellem etagerne, og dens placering dermed ikke er ligegyldig i forhold til trafikken i huset. Foto: Carsten Ingemann
Hvilke krav stiller de to løsninger til indretningen?
Først og fremmest skal du overveje, hvilke særlige kvaliteter dit hus og din grund har. Er der fx en fin udsigt, du kan få glæde af, hvis du bygger en 1. sal? Eller vil du få mere glæde af både huset og haven, hvis du bygger en tilbygning med eksempelvis direkte forbindelse til haven?
Hvis du bygger en tilbygning eller ny 1.sal, vil det som regel også medføre en større eller mindre ombygning af det oprindelige hus. Måske skal nogle af de ”oprindelige rum”, såsom køkken eller bad, rykkes ud i tilbygningen, fordi rum i det oprindelige hus skal slås sammen, eller fordi der skal åbnes fra den oprindelige bolig til den nye tilbygning.
En 1. sal kan også medføre en del ombygning af det oprindelige hus, hvor trappen er en af de største udfordringer.
En trappe tager en del plads og skal placeres centralt i huset, da den kræver en fornuftig hældning og en fri loftshøjde det sted, hvor den ender på 1. salen. Derudover har placeringen en stor betydning for oplevelsen af de rum, hvor trappen begynder og ender. Selvom stueetagen bevares nogenlunde intakt, vil en 1. sal give en anderledes oplevelse af huset, og "trafikken" rundt i huset vil fremover skulle foregå i to plan.
Med en 1. sal er det vigtigt nøje at overveje hvilke funktioner, der skal være oppe og nede. Du skal ikke nødvendigvis vælge den traditionelle løsning med soveværelse og børneværelser på 1. salen, men kan eksempelvis placere en stue deroppe. Det er især oplagt, hvis der er en god udsigt fra 1. salen.
Hvilken løsning er bedst ud fra et æstetisk synspunkt?
Om en 1. sal eller en tilbygning er den bedste æstetiske løsning, afhænger helt af det konkrete hus og af grundens muligheder, størrelse m.m. De to løsninger stiller forskellige krav til udformningen.
Tilbygning
Et hus ændres mest ved at få en 1. sal. Så hvis du ejer en arkitektonisk perle eller et bevaringsværdigt hus, vil det oftest være den bedste løsning med en tilbygning.
Med en tilbygning kan det derimod være svært at ramme det oprindelige hus’ stil og karakter. Det gælder især, hvis der er tale om et ældre hus.
Hvis det oprindelige hus ikke har nogen arkitektonisk værdi, kan en løsning også være at vælge en tilbygning og i den forbindelse facaderenovere det oprindelige hus, fx ved at efterisolere udvendigt, få nyt tag eller nye vinduer og på den måde skabe en rød tråd mellem bygningerne.
I stedet for at prøve at få den nye tilbygning til at ligne det oprindelige hus, kan det i nogle tilfælde også være en bedre løsning at vælge en tilbygning, der danner kontrast til det oprindelige hus. En let og moderne tilbygning, fx beklædt med træbrædder, kan godt indgå i et fint samspil med et ældre hus, hvis der tages udgangspunkt i det samlede nye byggeri når udformning, proportioner og materialer vælges.
Det er en god idé at genbruge elementer fra det gamle hus, såsom materialer, træsorter detaljer og farver, i tilbygningen. På den måde vil du kunne skabe sammenhæng mellem den gamle og den nye bygning. Foto: Lisbeth Holten
For nyere huse, fx parcelhuse fra 1960-1970’erne, vil det ofte være lettere at få tilbygningen til at passe sammen med det oprindelige hus.
En 1. sal
En ændret tagkonstruktion og en 1. sal vil ændre husets udvendige karakter og udtryk betydeligt, eksempelvis på en bungalow fra 1930'erne med lav taghældning, hvor taget rejses, og der etableres gavle og sættes kviste eller ovenlysvinduer i.
At husets arkitektur og type ændrer sig, kan både være godt og skidt. Nogle huse kan med fordel ændres, hvis det gøres med arkitektonisk dygtighed, hvilket ofte kræver en professionel rådgiver. For andre huse, som måske er små arkitektoniske perler fra deres byggeperiode, vil det ud fra et arkitektonisk synspunkt være synd og skam at bygge en 1. sal, som ødelægger husets karakter.
På et almindeligt eller lidt anonymt hus, vil en 1. sal kunne give huset et æstetisk løft og et mere moderne præg - både i indretning og udseende. Du kan fx få et mere lyst og åbent hus ved at lade en del af huset få dobbelthøjt rum med ovenlys og kig til himlen.
Hvad er bedst i forhold til haven – 1. sal eller tilbygning?
En 1. sal har den store fordel, at den ikke tager plads fra haven. Når du bygger i højden, er der dog en risiko for, at en del af haven får lidt mere skygge end tidligere. Du kan selvfølgelig også udnytte muligheden for at bygge en tagterrasse, hvor du kan nyde solen fra toppen af dit hus.
En tilbygning tager meget af pladsen på grunden. Du må typisk ofre en pæn bid af haven, og det er ofte den mest solrige del, der ryger, fordi det er attraktivt at lægge tilbygningen mod syd eller vest, hvor der er mest sol. Hvis din grund ikke er stor, er det måske lige præcis den solrige terrasse, der forsvinder, eller der skal findes plads til et andet sted. Fordelen ved at bygge ud i haven er til gengæld, at den nye tilbygning kan få en rigtig fin kontakt til det fri med døre, der kan åbnes ud til haven.
Hvad siger lovgivningen?
Lovgivningen sætter begrænsninger for, hvor meget og hvad du må bygge på din grund. Principielt er lovgivningen ens for tilbygninger og 1. sale. Men det er alligevel mere almindeligt, at det er drømmen om en 1. sal, der kommer i konflikt med byggereglerne og lokalplanen.
Det er især den regel i bygningsreglementet, som sætter grænser for, hvor højt huset må være i nærheden af skellet, der kan komme på tværs af dit byggeprojekt.
Men også lokalplaner m.v. kan sætte begrænsninger for, hvad og hvordan du må bygge i dit område. Derfor er det vigtigt, at du kontakter kommunen meget tidligt i forløbet for at undersøge, om den 1. sal, du har i tankerne, overhovedet kan lade sig gøre.
