Du skal sikre dig, at dine planer for en ny 1.sal overholde alle love og regler.
Skal du søge byggetilladelse?
Ja, du skal søge om byggetilladelse, før du går i gang med at bygge en 1. sal.
Du skal søge hos kommunens tekniske forvaltning– du kan se på de enkelte kommuners hjemmesider hvordan du praktisk gør, eller via siden Bygogmiljoe.dk
Normalt skal ansøgningen indeholde tegninger, og beskrivelser af projektet, samt dokumentation for at kravene i Bygningsreglementet er overholdt. Det vil fx være ingeniørberegninger, som viser, at husets konstruktion kan bære en 1. sal samt energiberegninger.
Du kan læse mere i Bygningsreglementet.
Du kan få hjælp af en arkitekt til at drøfte muligheder og udarbejde det materiale, der skal bruges til ansøgningen.
Du skal sikre dig, at byggeprojektet følger lovgivningen og de særlige regler og begrænsninger, der kan være på området eller ejendommen:
Opfylder det planlagte byggeri alle krav i bygningsreglementet - eller er der søgt og givet dispensation for de krav, der ikke kan opfyldes? Overholder byggeprojektet kravene i lokalplanen?
Er der særlige servitutter på grunden, som begrænser mulighederne for byggeriet?
Er huset bevaringsværdigt eller fredet? I så fald gælder særlige begrænsninger og regler. Det er vigtigt, at du inden projektet sættes i gang sundersøger , hvilke krav og regler, der gælder,og at de kan opfyldes. Du skal fx være sikker på, at du ikke overskrider den maksimale bebyggelsesprocent på din grund, of at højden på bygningen i forhold til skel er lovlig m.v.
Hvad siger bygningsreglementet?
Reglerne i bygningsreglementet skal overholdes, uanset om du bygger et nyt hus, bygger til eller laver andre større ændringer, som fx at bygge en 1. sal oven på det oprindelige hus.
Når du skal opføre en 1. sal, skal du blandt andet være opmærksom på følgende krav i bygningsreglementet:
Det samlede areal af hele boligen må normalt ikke overstige 30 procent af grundens areal.
Der er grænser for, hvor højt dit hus må være, og grænser for bygningens højde i forhold til afstand til skel. Der er regler for indretning af opholdsrum, fx om dagslys og lofthøjde
Der er krav om redningsåbninger fra alle opholdsrum i tilfælde af brand. Der er krav til byggematerialer og energiforbrug.
Krav til vandtætning af konstruktioner, og til overflader i badeværelser.
Det en god idé at søge ekspertbistand hos en arkitekt eller bygningskonstruktør, så du før byggeriet går i gang, sikrer dig, at byggeriet kommer til at overholde de gældende krav og regler.
Bebyggelsesprocent
Når du bygger en 1. sal, bliver din bolig væsentligt større. Det skal du tage højde for i forhold til grundens bebyggelsesprocent. Det samlede antal kvadratmeter i din bolig, dvs. den oprindelige bolig og den nye 1. sal, må kun udgøre en vis andel af grundens størrelse (bebyggelsesprocenten). Normalt må beboelsesarealet for helårsboliger højst udgøre 30 procent af grundens areal. Der kan dog være yderligere begrænsninger for området eller grunden, fx lokalplanbestemmelser, servitutter, vedtægter i grundejerforening eller andre bestemmelser.
Husets højde og afstand til skel
Generelt gælder det for fritliggende enfamiliehuse, at afstand til skel mod nabo, sti eller vej skal være mindst 2,5 m og at maksimal højde er 1,4 x afstand til skel mod nabo eller sti. Dog må ingen dele af en bygnings ydervægge eller tag være mere end 8,5 m over terræn, med undtagelse af en eventuel skorsten.
Krav til beboelsesrum
En bolig skal være bygget på en sådan måde, og de enkelte rum have en sådan størrelse og udformning, at både boligen som helhed og de enkelte rum er hensigtsmæssige i forhold til, hvad de skal bruges til. Beboelsesrum og køkken skal udformes med en tilfredsstillende lofthøjde. Loftshøjden skal fastsættes i forhold til boligens rumdybder, rumstørrelser og vinduers placering.
I dag er der ikke angivet en minimum loftshøjde, modsat tidligere, hvor der i bygningsreglement fra 2015 var angivet følgende i vejledningen: Normal loftshøjde for enfamiliehuse er minimum 2,30.Hvis loftet ikke er vandret, måles højden som gennemsnitshøjde, og kun frie højder på 2,1 m og derover medregnes. I rum med skråvægge kan kravet opfyldes med en fri loftshøjde på mindst 2,3 m over mindst 3,5 m² af gulvarealet.
Redningsåbninger
Bygningsreglementet stiller også krav om, at der i beboelsesrum og køkkener skal være en redningsåbning direkte til det fri. Det kan være vinduer, døre eller lemme. Den frie åbnings højde plus bredde skal til sammen være mindst 1,5 m - og ikke mindre end 0,5 m i bredde og ikke mindre end 0,6 m i højde.
Energiregler
Den nye 1. sal skal udføres, så den opfylder de gældende energirammer. Det skal dokumenteres ved energiberegninger, og en energirammeberegning skal indsendes til kommunen, når byggeriet er færdigt.
Hvad siger lokalplanen?
I nogle områder kan der være særlige krav til, hvad og hvordan du må bygge. Det kan fx være begrænsninger på hvilke materialer, farver og overflader du må bruge, når du bygger en 1. sal på huset. Der kan også være krav til, hvordan hældningen på taget skal være, hvilke type gavle og kviste huset må have osv. Det kan fx være at der er en lokalplan for dit område, servitutter, grundejerforeningsbestemmelser eller lignende. Baggrunden kan fx være, at man fra kommunens eller grundejerforeningens side ønsker, at området skal bevare en bestemt karakter eller ensartethed.
Det er vigtigt, at du selv undersøger, hvad der gælder af begrænsninger, inden du går i gang med projektet og byggeriet – da du ellers kan risikere at skulle ændre, rette til eller i værste fald fjerne 1. salen igen.
Servitutter
Du skal også undersøge, om der findes særlige servitutter for din grund. Tinglyste servitutter vil også fremgå af oplysningerne om ejendommen/matriklen i skødet og kan findes på tinglysning.dk.
Hvis dit byggeprojekt ikke kan opfylde de retningslinjer, der er beskrevet i lokalplanen eller i bygningsreglementet, kan du forsøge at få tilladelse til at gennemføre det alligevel ved at søge om dispensation. Du skal søge om dispensation i forbindelse med, at du ansøger om byggetilladelse.
Det er op til kommunen at vurdere hvert enkelt tilfælde, og selvom der er andre husejere i området, der tidligere har fået en lignende dispensation, betyder det ikke nødvendigvis, at du har krav på at få dispensation til tilsvarende byggeri
Hvad sker der, hvis 1.-salen ikke overholder kravene?
Hvis dit projekt ikke opfylder kravene i lokalplanen eller bygningsreglementet, kan du ikke få byggetilladelse. Hvis du opfører et ulovligt byggeri, kan du risikere, at du senere må rive 1. salen ned eller bygge den om.
Hvis du har brug for mere plads, men det er umuligt at bygge en 1. sal på huset, kan en arkitekt med erfaring for om- og tilbygning af enfamiliehuse muligvis hjælpe dig til at se nogle muligheder for at udvide eller ombygge huset, så det ekstra areal kan skabes på anden vis.
Er dit hus bevaringsværdigt eller fredet?
Hvis dit hus rummer særlige lokale eller nationale kvaliteter, er huset måske registreret som bevaringsværdigt eller fredet. I så fald er der nogle særlige krav, du skal overholde. Det vil ofte betyde, at det ikke er muligt at udvide huset med en ny 1. sal.
Du kan læse mere om fredede og bevaringsværdige huse på Slots- og kulturstyrelsens hjemmeside og på hjemmesiden for historiske huse.
