Dette hus har fået tilføjet en ny 1.sal, som arkitektonisk danner et fint samspil til det eksisterende hus. Arkivfoto.
Hvorfor bygge en 1. sal på et eksisterende hus?
Det vil ofte være behovet for mere plads, der er hovedårsagen til at bygge en 1. sal oven på det oprindelige hus. Hvis du er glad for at bo i dit kvarter, kan det være en attraktiv løsning frem for at flytte til et større hus et andet sted. Valget vil ofte stå mellem at bygge til eller etablere en 1. sal, hvilket er to meget forskellige byggeprojekter med hver deres fordele og ulemper.
Overvej om en 1. sal er nødvendig
Det er dyrt og tidskrævende at opføre en 1. sal på dit eksisterende hus. Derfor bør du nøje overveje, om du reelt har behov for at udvide boligens areal, eller om din nuværende bolig vil kunne opfylde dine ønsker, hvis du i stedet for at udvide antallet af kvadratmeter får ændret boligens plantegning, så den passer til dine ønsker og behov. Det vil være en billigere løsning, ligesom du sparer på mængden af byggematerialer, og byggeprocessen ofte vil være kortere.
Skal dit hus alligevel have nyt tag, kan det være en oplagt mulighed for at føje en ny 1. sal til huset, så du på en og samme tid rejser taget med en ny spærkonstruktion og udnytter mulighederne for at få mere plads øverst i huset.
Værdien af dit hus kan øges, når huset udvides med mange ekstra kvadratmeter, og måske kan 1. salen også gøre boligen mere attraktiv for flere købere. Men det er sjældent, at de penge, du investerer i en 1.sal direkte modsvares af en øget salgspris. Og hvis husets karakter og arkitektoniske og harmoniske udtryk ofres for at få den ekstra plads, kan det have negativ betydning for nogle købere og dermed salgsprisen.
Vær opmærksom på, at det øgede boligareal både medfører en højere ejendomsværdi - og dermed en højere beskatning - et højere energiforbrug og af og til også en højere præmie på din husforsikring.
Det kræver ingeniørberegninger at få styr på, om den eksisterende konstruktion kan holde til en tilbygning af en 1. sal, eller om du skal forstærke konstruktionen yderligere. Arkivfoto.
Kan huset bære en 1. sal?
Det er ikke alle huse, der byggeteknisk er konstrueret, så der kan bygges en 1. sal ovenpå. Du skal derfor starte med at få en ingeniør til at vurdere, om husets konstruktioner kan bære vægten af en etage mere. Der vil altid skulle foretages yderligere vurderinger og beregninger af, hvad der skal til af yderligere konstruktioner og forstærkninger, for at huset kan bære den ekstra belastning, en 1. sal er.
I de undersøgelser indgår også at både husets bærende konstruktioner som fx ydervægge og fundament kan bære og er i en solid byggeteknisk stand. Det kan godt lade sig gøre at forstærke fundamentet, eller udføre ekstra fundament under de konstruktioner der skal bære 1 salen, men det kan være forholdsvis dyrt.
Endelig skal jordens bæreevne undersøges. Måske kan du finde papirer, der viser resultaterne fra en tidligere undersøgelse af jorden, fx i forbindelse med at huset blev opført. Ellers bør du få en ingeniør eller en geotekniker til at lave en jordbundsundersøgelse på din grund.
I de fleste tilfælde kan jordbunden og huset godt bære en 1. sal, men der er store, lokale forskelle, og der kan være store forskelle i bæreevnen forskellige steder på den samme grund, så det er vigtigt at være på den sikre side, da huset ellers bliver ustabilt og kan få alvorlige sætningsskader.
Hvis du er i tvivl om, hvorvidt en 1. sal vil harmonere med resten af dit hus, bør du tage kontakt til en arkitekt, som kan rådføre dig med dit byggeprojekt. Foto: Simon Johansen
Vil en 1. sal passe til husets arkitektur?
Tidligt i dine overvejelser bør du vurdere, om det overhovedet vil kunne lykkes rent arkitektonisk at bygge en 1. sal. Få en arkitekt til at vurdere, om det er muligt at tilføje en 1. sal, der passer til dit hus. Det vil også være en vurdering af, hvilke materialer og udformning der vil passe til huset, så det stadig fremstår som en attraktiv helhed – både indefra og udefra.
Mange hustyper, der er opført i en etage med fladt tag eller forholdsvis lav taghældning, som fx den type ældre enfamiliehuse fra 50’erne og 60’erne vi kenderparcelhuse, eller modernistiske enfamiliehuse kan risikere helt at miste deres arkitektoniske stil og udtryk, hvis der bygges en 1. sal ovenpå. Det samme gælder fx også hustypen bungalowmed lav taghældning.
For enkelte ældre huse uden særlige arkitektoniske kvaliteter kan det dog være en gevinst rent arkitektonisk, at huset moderniseres og udvides. En 1. sal kan altså sagtens bidrage til en vellykket opdatering af husets karakter og udtryk, hvis den er gennemtænkt ordentligt fra start, og huset byder til det.
Derudover kan huse opført i en etage med stejlere taghældning, ofte med held udbygges med en udnyttet tagetage.
Hvilke love og regler gælder for tilbygning af 1. sal?
Du skal følge reglerne i bygningsreglementet, når du bygger en 1. sal. Det er fx krav til afstand til skel, bygningshøjder, maksimal bebyggelsesprocent, energikrav m.v., som fremgår af bygningsreglementet.
Derudover kan du også risikere, at krav i en eventuel lokalplan for dit område, kan have betydning for dit byggeprojekt. Undersøg også, om der er tinglyste servitutter eller grundejerforeningsbestemmelser, som derudover har betydning for, om dit byggeprojekt kan lade sig gøre.
Før du går i gang, skal du altid søge og have opnået byggetilladelse hos den tekniske forvaltning i din kommune. På kommunens hjemmeside kan du se vejledning og søge om byggetilladelse. Her kan du også læse mere om ansøgning af byggetilladelse, og hvad en ansøgning typisk skal indeholde.
Det kan i visse tilfælde lade sig gøre at montere en præfabrikeret 1. sal på det eksisterende hus. Arkivfoto.
Hvad er prisen på en 1. sal?
Prisen for projektet afhænger bl.a. af både opbygningen af den nye tagetage, men også hvilke ændringer der er nødvendige i de eksisterende konstruktioner og rum, samt hvilke rum du vil have på 1. salen.
Hvis der skal være badeværelse eller køkken, stiger prisen, da konstruktionerne er mere komplekse og rørføring og lign. koster ekstra. Det kan også medføre, at der skal ændres på installationer og afløb i stueetagen, og at der skal føres faldstamme ned gennem underetagen. De skal placeres og skjules, så de giver færrest gener.
Du kan i nogle tilfælde opnå besparelser ved at udføre en del af arbejdet selv. Du skal dog altid have autoriserede fagfolk til at udføre det meste el- og vvs-arbejdet for dig.
Sørg for at bruge uddannede håndværkere til udførelse, montering og fastgørelse af tagkonstruktionen (spær, gavle, stern, vindskeder, tagrender) samt til vinduerne og trappen. Dårlig udførelse af disse konstruktioner kan få alvorlige konsekvenser for dit hus på sigt, da der kan opstå følgeskader.
Har du evnerne som gør-det-selv-mand (eller kvinde), kan du til gengæld godt stå for store dele af den indvendige færdiggørelse. Det gælder fx montering af isolering og dampspærre, opsætning af gipsplader og skunke samt malerarbejder m.m. Vær omhyggelig med at montere dampspærren korrekt.
I de fleste tilfælde kan du godt blive boende, mens håndværkerne bygger 1. salen. Men du skal være opmærksom på, det er et stort projekt, der kan tage lang tid. Forvent, at du kommer til at leve med byggerod, støv og støj, mens byggeriet står på.
Hvor kan du søge rådgivning, når du skal bygge en 1. sal?
En del byggefirmaer har specialiseret sig i at bygge 1. sal for private boligejere, og du kan med fordel vælge et sådant firma. De har oftest både god erfaring med den type konstruktion og har rutine i at koordinere arbejdet, bestille materialer m.m.
Det kan også anbefales, at du allierer dig med en arkitekt, når projektet skal udformes, og der skal vælges materialer m.v. Derudover vil en uvildig byggefaglig rådgiver kunne hjælpe dig undervejs i selve byggeprojektet.
Det er dyrt at få etableret en 1. sal, og man skal ikke forvente at udgifterne for etableringen modsvares ved salg af boligen. Arkivfoto.
Allerede i planlægningsfasen kan en arkitekt hjælpe dig, så 1. salen både i indretning, rumdisponering, valg af materialer og konstruktionsprincipper bliver så hensigtsmæssig som mulig, og på den måde opfylder flest mulige af dine krav og ønsker.
En ingeniør skal beregne, om huset og jordbunden kan bære en 1. sal. Hvis du vælger at have en rådgiver knyttet til projektet, enten gennem hele forløbet eller dele af det, kan han eller hun hjælpe dig med at styre byggeriet og kontrollere, at arbejdet bliver udført ordentligt – både håndværksmæssigt og efter gældende love og regler.
Rådgiveren kan også hjælpe dig med at udarbejde en hensigtsmæssig aftale og skrive kontrakt med håndværkerne, vurdere tidsplanen, gennemgå dine forsikringer og hjælpe med materialevalg m.v.
Byggeprojektets forløb i korte træk
Byggeprojektet kan meget kort fortalt deles ind i tre faser: Forundersøgelse, planlægningsfasen og selve byggeriet.
Forundersøgelse: I første fase skal ideer på bordet, hvorefter du skal undersøge, om de overhovedet kan realiseres i forhold til både lovgivning, byggeteknik og økonomi. Ofte må drømmene tilpasses lidt. Du skal i denne fase sørge for at sætte dig grundigt ind i byggeregler, lovgivning, lokalplaner og lign. for at finde ud af, hvad der kan lade sig gøre på lige netop din grund.
Herefter er det en god idé at få hjælp af en arkitekt til at vurdere og hjælpe dig med at tilpasse og udforme projektet, så det bliver, som du ønsker, er realistisk, overholder gældende regler og holder sig indenfor dine økonomiske rammer m.v. Arkitekten kan derefter tegne projektet og hjælpe dig med at vælge materialer m.m.
Planlægningsfasen: I næste fase skal du have fat i alle de fagfolk, der skal hjælpe dig med projektet. Du skal have forskellige rådgivere til at udføre beregninger, og når du har fået byggetilladelse, skal du indhente tilbud fra og lave aftaler med håndværkere. Det er en fase, hvor rådgivning er vigtig, fordi der er her, alle beslutninger skal tages, og selve projektet fastlægges og beskrives i tegninger og tekst. De sikrer, projektet ligger helt fast, når der skal søges byggetilladelse og indhentes priser fra entreprenør eller håndværkere.
Selvom det kan måske ikke kan gå hurtigt nok med at komme i gang med byggeriet er tålmodighed i planlægningsfasen meget vigtig. Jo bedre byggeriet er planlagt, jo færre ubehagelige overraskelser får du senere. I denne fase vil det ofte kunne svare sig at tilknytte en byggerådgiver.
Selve byggeriet: Tredje fase er selve byggeriet med larm, støj og støv. Jo længere byggeriet skrider frem, jo tydeligere vil resultatet tage form. Vær opmærksom på, at der i et byggeprojekt af dette omfang ofte vil opstå uforudsigelige situationer, fx at den eksisterende bygning ikke er bygget som vist på gamle tegninger.I sådanne situationer vil det ofte betyde, at byggeprocessen trækker ud og overskrider både planlagte tidsplaner og budgetter.
Sørg altid for at have afsat mindst 15 – 20 procent af byggesummen til uforudsete udgifter, og vær opmærksom på, at tidsplanen også kan skride på grund af fx uforudsete, byggetekniske udfordringer, dårligt vejr eller andet.
