Udsigten til de nye 2020-vurderinger fik hen mod slutningen af 2023 antallet af familiehandler med sommerhuse til at stige voldsomt.
De nye ejendomsvurderinger har fået rigtig mange familier til at gennemføre en overdragelse af deres sommerhus til næste generation.
Hvor familiehandler normalt tegner sig for omkring en femtedel af de sommerhuse, der bliver solgt, var det i 2023 cirka en tredjedel.
Helt præcis var 4.378 ud af de i alt 13.026 sommerhuse, der skiftede ejer i 2023, familiehandler, viser tal fra Danmarks Statistik. Det er det højeste antal familiehandler på et år i statistikkens historie, der går tilbage til 1992.
Mange familiehandler af sommerhuse i slutningen af 2023
Boligøkonom Lise Nytoft Bergmann fra Nordea Kredit fortæller, at det særligt var hen mod slutningen af året, at antallet af familiehandler steg eksplosivt. Efterfølgende er handlerne faldet mærkbart.
– I 4. kvartal 2023 blev der handlet 2.466 sommerhuse i en familiehandel. Det er langt flere end gennemsnittet, der for perioden 1992-2023 ligger på 516 handler i kvartalet. I 1. kvartal 2024 er antallet af familiehandler styrtdykket til 333 stk., hvilket er langt mindre end normalen, siger hun.
Udsigt til nye ejendomsvurderinger gav flere familiehandler
Den store stigning i de sidste tre måneder af 2023 skyldes, at udsigten til de nye – og stærkt forsinkede – 2020-vurderinger fik ekstra mange til at gennemføre en familiehandel, forklarer Lise Nytoft.
Reglerne for familiehandler er nemlig skruet sådan sammen, at man kan sælge til nærtstående familiemedlemmer til 15 procent over eller under den offentlige vurdering fra 2011, indtil man modtager en ny vurdering for 2020 – der i en del tilfælde vil være højere end 2011-vurderingen.
Og den besparelse, barnet opnår, er tilmed skattefri. Derfor kan det skattemæssigt være en fordelagtig måde at give sine børn en form for arveforskud.
15-procentregel ændres til 20-procentregel
Med virkning fra man modtager en 2020-vurdering, ændres 15-procentreglen til en 20-procentregel. Det vil sige, at man kan sælge til 20 procent over eller under den offentlige vurdering.
– Vi har over de senere år oplevet stor interesse for at handle sommerhuse indenfor familien og gør det for så vidt stadig, da det langt fra er alle sommerhusejendomme, som har fået en 2020-vurdering, siger Henning Boye Hansen, chefkonsulent i revisionsfirmaet BDO.
Vurderingsstyrelsen er nemlig stadig i fuld gang med at sende 2020- vurderingerne ud. På nuværende tidspunkt har cirka 115.000 ud af en samlet population på cirka 200.000 sommerhuse modtaget den, oplyser styrelsen.
– Så længe man ikke har fået en ny 2020-vurdering, kan man stadig handle til 85 procent af den senest kendte vurdering, hvis der ikke foreligger særlige forhold, forklarer han.
Ifølge Vurderingsstyrelsen er forventningen, at alle sommerhusejere når at få vurderingen inden udgangen af 2024.
Fakta om "særlige omstændigheder"
Ved en familieoverdragelse skal man være opmærksom på, om der foreligger særlige forhold/særlige omstændigheder, som entydigt godtgør, at prisen ligger langt fra markedsprisen.
I så fald har skattemyndighederne nemlig mulighed for at rejse kritik af prisen både efter de gamle og de nye regler.
Der findes ikke nogen opskrift på, hvad særlige omstændigheder dækker over, men normalt er man på sikker grund, hvis følgende betingelser er til stede:
- Sælgeren har ejet huset i mere end tre år.
- Der er ikke for nylig indhentet en ejendomsmæglervurdering af huset.
- Huset er ikke og har ikke i nyere tid været belånt ud over den lånegrænse, der gælder i forhold til den pris, der handles til.
Kilde: BDO
Der kan også fremover gives en pæn rabat på sommerhuset
– Det er første gang i mere end 10 år, at boligejerne får en ny ejendomsvurdering, og baseret på foreløbige analyser samt den generelle prisudvikling er det forventningen, at et flertal af vurderingerne, herunder for sommerhuse, vil være højere end tidligere, lyder det i et skriftligt svar fra Vurderingsstyrelsen.
Men ifølge skatteeksperten vil det også med de nye regler være en gunstig ordning, da man fx vil kunne handle et sommerhus med vandudsigt, der ved 2020-vurderingen er vurderet til 5 mio. kroner, inden for familien til 4 mio. kroner.
– Også efter de nye vurderinger kan der altså gives en pæn rabat, hvis det ønskes. De gamle vurderinger er dog som oftest markant lavere end de nye, siger Henning Boye Hansen.
Derfor vil det for mange være mest optimalt, hvis de kan nå at handle til den gamle vurdering, selvom der kun kan gives en rabat på 15 procent, påpeger han.
Boligøkonom: Vinduet er stadig åbent for familiehandler til en gunstig pris
Men selvom der trods alt er sket noget med sommerhuspriserne fra 2011 til 2020, var det først under coronapandemien, at de for alvor tog på himmelflugt.
Derfor er vinduet ifølge Lise Nytoft Bergmann stadig åbent for at overdrage sommerhuset til nærtstående familie til en god pris, selvom man ikke nåede at gennemføre en familiehandel, inden 2020-vurderingen kom.
– I mange tilfælde er 2020-vurderingen lige så god som 2011-vurderingen, da 2020-vurderingen viser prisen på sommerhuset 1. januar 2020. Og det var først i løbet af 2020 og 2021, at priserne eksploderede, siger Nordea Kredits boligøkonom.
Stort prishop på sommerhuse fra 2020 til 2022
I årene 2011-2015 faldt sommerhuspriserne faktisk – eller var stort set uændrede. Først i 2016 begyndte de at stige behersket.
Men samlet set er sommerhuspriserne på landsplan kun steget omkring 6 procent fra 2011 til 2020, mens de steg hele 30 procent fra 2020 til 2022, oplyser Nordeas boligøkonom.
Ifølge Vurderingsstyrelsen forventes 2022-vurderingerne at blive sendt ud i løbet af 2025. Og selvom de fleste sommerhusejere har modtaget en foreløbig 2022-vurdering, er det først, når den endelige vurdering kommer, at bordet fanger i forhold til at gennemføre en familiehandel.
– Hvis man ønsker at overdrage det størst mulige beløb til sit barn uden at betale gaveafgift af besparelsen, har mange boligejere derfor stadig gode muligheder – også selv om 2020-vurderingen er landet i e-Boks, understreger Lise Nytoft Bergmann.
Skattebesparelse er næsten den samme
Boligøkonomen har regnet på, hvor høje vurderingerne for 2022 forventes at blive i forhold til 2020- og 2011-vurderingerne. Og hvor meget man dermed kan spare ved at gennemføre en familiehandel, inden 2022-vurderingern kommer.
– Som følge af den lave vurdering fra 2011 og 2020 har man mulighed for at spare noget arveafgift ved at overdraget sommerhuset for en forholdsvist lav pris fra forældre til børn, siger Lise Nytoft Bergmann.
Hvis vi tager udgangspunkt i et sommerhus på 100 kvadratmeter, er det steget fra 1.480.000 kroner i 2011 til 1.570.000 kroner i 2020 og 2.040.000 kroner i 2022, når man tager udgangspunkt i landsgennemsnittet.
Har man endnu ikke modtaget en 2020-vurdering, kan man altså sælge familiesommerhuset for 1.258.000 kroner (1.480.000 kroner fratrukket 15 procent) til nærtstående familie.
Det er 374.000 kroner under den pris, man vil kunne sælge for, når 2022-vurderingen kommer. Da der ikke skal betales gaveafgift på 15 procent af den rabat, familiemedlemmet opnår ved overdragelsen, svarer det til, at man får en skattebesparelse på 56.100 kr. ved at sælge med udgangspunkt i 2011-vurderingen frem for 2022-vurderingen.
Har man modtaget en 2020-vurdering, kan man i eksemplet sælge til 1.256.000 (1.570.000 kroner fratrukket 20 procent). Det er 376.000 kroner mindre i forhold til, hvis man venter med at gennemføre en familiehandel, til man modtager en 2022-vurdering.
Da beløbet er fritaget for gaveafgift på 15 procent, giver det en skattebesparelse på 56.400 kroner.
Mest at spare i sommerhusområder med store prisstigninger
Ifølge boligøkonomens beregning er der altså ikke den store forskel på, om man sælger til 2011-vurderingen eller 2020-vurderingen.
Men hvor meget barnet konkret kan spare ved en familiehandel, afhænger selvfølgelig af det enkelte sommerhus – og ikke mindst hvor i landet, det er placeret.
Lise Nytoft Bergmann forklarer, at det er ejerne af de dyre sommerhuse, der steg mest i pris under pandemien, der har de bedste muligheder for at opnå en stor skattebesparelse.
For jo større forskel der er på vurderingen fra 2011 eller 2020 og 2022-vurderingen, desto større er skattebesparelsen.
Særlige omstændigheder kan spænde ben for familiehandel
Ifølge Vurderingsstyrelsen skal man være opmærksom på, at familiehandler ”skal ske til handelsværdien”.
– Ved værdifastsættelsen kan den seneste offentlige ejendomsvurdering i de fleste tilfælde lægges til grund. Den seneste offentlige ejendomsvurdering er gældende fra tidspunktet for modtagelse, oplyser Vurderingsstyrelsen.
Lise Nytoft Bergmann opfordrer til, at man søger juridisk rådgivning, inden man går i gang, hvis man overvejer en familiehandel.
Som Henning Boye Hansen også påpeger, er skattemyndighederne nemlig ikke bundet af 15 procent- eller 20 procentreglen, hvis der foreligger såkaldt ”særlige omstændigheder” eller ”særlige forhold”.
– Problemet er, at det ikke er klart defineret, hvad de ”særlige forhold” dækker over. Skattemyndighederne har dog meldt ud, at de ”særlige forhold” groft sagt kan dække enhver situation, hvor der er forhold, der taler for, at den aftalte pris ligger langt fra markedsværdien, forklarer Lise Nytoft Bergmann.
Man må ikke have indhentet en mæglervurdering
Det kan fx være, hvis familien har indhentet en mæglervurdering inden overdragelsen, da den derved har gjort noget aktivt for at vurdere boligens reelle markedsværdi.
– På tilsvarende vis er der eksempler på, at skattemyndighederne har tilsidesat 15-procentreglen, hvis køber kort efter overdragelsen har sat boligen til salg til en pris, der langt overstiger købsprisen, eller hvis der efter den seneste offentlige vurdering er foretaget større ændringer på ejendommen fx i form af en tilbygning, siger Lise Nytoft Bergmann.
Hvis man gerne vil have ro i sindet, er det en god idé at spørge skattemyndighederne på forhånd om deres syn på en given pris, lyder anbefalingen fra Henning Boye Hansen.
– Vi hjælper en del kunder med den slags. Det tager noget tid at få en afgørelse, men det kan være ventetiden værd, siger han.
God idé at lave et familielån med et anfordringsgældsbrev
Hvis man ønsker at gennemføre en overdragelse af sommerhuset som led i arveplanlægningen, kan man oprette et rentefrit familielån på købsbeløbet. På den måde låner barnet eller børnene i princippet pengene til at købe sommerhuset af forældrene.
– Et rente- og afdragsfrit familielån i form af et såkaldt anfordringsgældsbrev er en hyppig anvendt vederlæggelsesform ved overdragelse af fast ejendom til nærtstående, siger Henning Boye Hansen.
På den måde sparer man barnet for ikke ubetydelige låneomkostninger, ligesom eventuelle afdrag kan tilpasses barnets økonomi.
– Det kræver selvfølgelig, at forældrene ikke har brug for pengene, men det har de sjældent. Der er intet til hinder for, at gældsbrevet fra tid til anden kan nedskrives med afgiftsfrie gavebeløb, men der må ikke på forhånd være givet lovning herpå, siger skatteeksperten.
Man kan nedskrive gælden med ”spontane” pengegaver
Hvis man ønsker at hjælpe sit barn med et rentefrit familielån og pengegaver, er det vigtigt, at man opretter et gældsbrev. Gældsbrevet kan efterfølgende nedskrives med det afgiftsfrie gavebeløb, som hver af forældrene må give til barnet årligt (74.100 kroner i 2024).
Et forældrepar kan altså give deres barn 148.200 kroner (i 2024), uden at der skal betales gaveafgift på 15 procent.
På den måde kan man over tid nedskrive gælden – og i sidste ende slipper barnet for at betale arveafgift.
Det er dog vigtigt, at man ikke skriver noget om årlige pengegaver i gældsbrevet. Det skal nemlig være en spontan gave fra forældrenes side, da skattemyndighederne ellers vil anse hele beløbet som en gave, som der skal betales afgift af.