Skal sælger sikre at skel mod nabo, og dermed grundens størrelse er korrekt afsat?

Kære Gitte A

Du er havnet i er en klassisk problemstilling, som desværre ses rigtig ofte i forbindelse med køb og salg af ejendomme. Situationen er nemlig, at seneste år er sket en stor tilvækst i omfanget af dokumentationsmateriale for de faktiske forhold, idet man både skal have meget omfattende tilstandsrapporter, energimærker og eleftersyn. Dette kan isoleret set være fornuftigt nok – det pudsige er blot, at der på ingen måde stilles krav om dokumentation for den ejendom man køber – hverken hvad angår størrelsen af grunden eller af bygningerne. Ofte henvises blot til matriklens angivelse eller BBR.

Grundens areal er angivet i matriklen og kan være forbundet med meget store unøjagtigheder (baggrunden herfor er en omfattende artikel værdig), idet der reelt kan være tale om arealer skabt i forbindelse med matriklens indførelse i 1844. Matrikelkortet er ikke til meget hjælp, da dette alene må opfattes som et juridisk oversigtskort og ikke et stedfæstet geografisk kortværk. Med grunde udstykket indenfor de sidste 10-15 år bør matrikelkortet dog afspejle de faktiske forhold og skellet kan derfor fastlægges i overensstemmelse med det registrerede måleblad.

Så snart vi har med grunde at gøre, som er udstykket for mere end 20 år siden, skal man dog være dels meget opmærksom på ”fejlkilderne” og dels på bestemmelserne om ejendomshævd, hvorved registrerede skel kan være ændret som følge af uretmæssig råden.

Hvis man nu sidder og tænker, at dette burde være en naturlig del af handlen af en ejendom - er jeg meget enig -, idet man som køber da burde være temmelig sikker på udstrækningen af ejendommen og ikke blot stille sig tilfreds med, at ”skellet nok ligger i hækken”.

Idet sælger typisk er ”såment ligeglad  - hun har netop sat huset til salg”, opstår problemet jo netop ved, at det enten er naboen eller den nye ejer, som må påtage sig opgaven med en afklaring af skellet. Som tidligere nævnt i andre sammenhænge er der i denne type sager altid risiko for, at afklaringsarbejdet med skelfastlæggelsen udløser en egentlig nabokonflikt og det er jo en rigtig ærgerlig måde, at starte naboskabet på.

Sælgers tilgang til situationen kan dog også potentielt være farlig. Der er nemlig ved at blive skabt en retspraksis der antyder, at man som sælger har et ansvar for, at der rent faktiske er de m², som fremgår af købsaftalen. I første omgang kun de registrerede BBR arealer (som næsten altid er fejlagtige), men den burde kunne udvides til også at omfatte eventuelle manglende grundarealer.

Mit korte svar er således, at jeg altid vil anbefale en fastlæggelse af skellet i forbindelse med en hushandel. Med de nugældende bestemmelser er det ikke muligt, at påtvinge naboen til at få foretaget en skelafsætning, hvorfor man som rekvirent selv må afholde omkostningerne til afsætningen. Hvis der er uoverensstemmelse med forholdene ”i marken” og de registrerede mål kan der være tale om, at forholdet skal afklares gennem skelforretning, men det er en helt anden sag.

I denne situation ville jeg endnu en gang forsøge, at tale med naboen (sælger) og eventuelt forslå, at I deler omkostningerne til skelafsætningen – det er jo i begges interesse. Såfremt vedkommende ikke ønsker dette ,bør du – også af hensyn til de fremtidige naboforhold – venligt informere om, at har til hensigt, at kontakte mægleren og oplyse, at der foreligger en uafklaret forhold. Enhver fornuftig mægler vil reagere på dette og anbefale en afklaring.